Mencari pilihan pelaburan baharu? Inilah perkara yang perlu diketahui tentang hartanah di luar pemilikan rumah

Ramai rakyat Amerika begitu terpikat dengan pemilikan rumah sehinggakan mereka mungkin terlupa terdapat pilihan pelaburan hartanah lain — mungkin yang lebih baik.

Memiliki rumah menyediakan tempat tinggal, potensi penghargaan, potongan cukai dan faedah lain. Pilihan hartanah lain berkembang pada kebanyakannya, kecuali pilihan itu tidak memberikan bumbung di atas kepala anda.

Hartanah sewa adalah satu kemungkinan, dan begitu juga REIT atau amanah pelaburan hartanah, bersama-sama dengan dana hartanah. Kepelbagaian, potensi keuntungan dan faedah lain tersedia dengan pilihan ini, walaupun spesifikasinya berbeza-beza.

Pemilikan rumah boleh menjadi pilihan yang baik, tetapi dengan kadar faedah dinaikkan dan banyak nilai hartanah meningkat secara mendadak, ia merupakan pilihan yang tidak mampu dibeli malah membimbangkan bagi sesetengah bakal pembeli, kata Jeremy Pagan, penganalisis hartanah di penyelidik Morningstar.com. "Ia boleh menakutkan untuk mencelupkan kaki anda ke dalam air pemilikan rumah," katanya.

Berfikir untuk menyewa rumah keluarga tunggal?: Ini adalah 10 pasaran yang paling pesat berkembang

ChatGPT mengambil alih hartanah: Ejen berkata AI boleh menjadi pengubah permainan dalam industri

NAREIT, Persatuan Kebangsaan Amanah Pelaburan Hartanah, menyifatkan rumah yang diduduki pemilik lebih kepada barangan penggunaan daripada pelaburan kerana kediaman ini tidak menghasilkan pendapatan lagi memerlukan pemilik untuk memenuhi banyak perbelanjaan berterusan. Tidak semua orang akan bersetuju sepenuhnya dengan penerangan itu, tetapi hartanah sewa, REIT dan dana hartanah jelas adalah pelaburan. Begini cara mereka membandingkan:

Masa, usaha dan kawalan

Jika anda tidak kisah mengotorkan tangan anda, memiliki rumah sewa secara langsung boleh menjadi cara yang baik untuk dilakukan. Bukan bermakna anda benar-benar perlu membuka tandas atau mengecat dinding yang tercalar, tetapi sekurang-kurangnya anda sepatutnya dapat mengawasi pekerja yang melakukan tugas tersebut. Melainkan anda mengupah pengurus hartanah, anda juga harus mengharapkan untuk berurusan dengan penyewa, daripada mengendalikan permohonan pajakan kepada mengutip sewa.

REIT ialah syarikat yang menguruskan portfolio hartanah mereka sendiri. REIT berdagang dalam pasaran saham, jadi sesiapa yang membeli saham tidak perlu terlibat dalam proses pengurusan hartanah. Dana hartanah lebih jauh dikeluarkan daripada semua itu dan sebaliknya membeli saham REIT bersama-sama dengan saham pembina rumah, syarikat pembinaan, dan sebagainya.

Kisah berterusan

A kajian baru yang dikarang oleh Pagan di Morningstar mencadangkan hartanah sewaan boleh menjadi pilihan yang baik untuk pesara, sesetengah individu yang bekerja sendiri dan yang lain dengan masa, kepakaran dan kesediaan untuk mengawasi hartanah secara langsung. Sebaliknya, profesional yang sibuk mungkin memihak kepada REIT atau dana, yang mana lebih sedikit pengawasan diperlukan.

Risiko dan kepelbagaian

Memiliki rumah sewa tunggal memberikan sedikit kepelbagaian, kerana anda akan memiliki satu jenis hartanah dalam satu lokasi geografi. Anda boleh mengembangkannya dengan memiliki berbilang sewaan, sebaiknya tersebar di antara kawasan yang berbeza. Faedah kepelbagaian mengurangkan risiko semakin meningkat melalui REIT dan dana hartanah.

Tetapi sementara REIT tunggal mungkin memiliki ratusan hartanah, mereka sering menumpukan perhatian dalam satu industri, sama ada kompleks pangsapuri, bangunan pejabat, taman perindustrian, hospital atau apa sahaja. Oleh itu, REIT tidak akan mempunyai kepelbagaian sebanyak dana hartanah dengan kepentingan dalam pelbagai jenis perniagaan. Sesetengah dana hartanah juga menjadi global dengan pelaburan di negara asing.

Banyak REIT telah menjana pulangan dalam padanan jangka panjang atau melebihi pasaran saham yang luas, tetapi mereka kadang-kadang terkedu juga, seperti yang berlaku pada 2022 di tengah-tengah kenaikan kadar faedah. Sebagai contoh, REIT yang memegang hartanah perindustrian, kediaman dan simpanan sendiri semuanya turun lebih daripada 25% secara purata untuk tahun itu, menurut NAREIT. Pejabat REIT mengalami lebih banyak lagi, dengan purata kerugian hampir 38%, kerana aliran kerja dari rumah mengosongkan banyak bangunan.

Faedah cukai pelaburan hartanah

Cukai hartanah adalah topik yang rumit untuk dirinya sendiri dan hartanah sewaan dilayan dengan ketara berbeza daripada REIT dan dana hartanah.

Dengan hartanah sewaan, pemilik boleh menolak pelbagai perbelanjaan termasuk pembaikan, cukai harta tanah, faedah gadai janji, insurans, yuran pengurusan, susut nilai dan kos perjalanan ke dan dari hartanah. Jika pendapatan sewa melebihi kos anda, anda membayar cukai ke atas perbezaan tersebut. Apabila anda menjual hartanah, anda akan menghadapi cukai ke atas sebarang keuntungan, dan susut nilai yang diambil selama bertahun-tahun mesti dirampas semula, bermakna cukai akan dikenakan ke atas jumlah tersebut. Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri menerangkan banyak butiran cukai bagi hartanah sewa di IRS Publication 527.

Adakah pasaran perumahan pulih?: Inilah sebabnya pembina rumah berasa 'keyakinan berhati-hati'

Di manakah harga rumah AS akan turun pada 2023?: Dan di manakah harga rumah akan menjadi lebih mahal?

Sebagai pelabur dalam REIT atau dana hartanah, anda tidak akan berurusan dengan semua itu. Sebaliknya, penglibatan cukai anda akan kelihatan serupa dengan saham lain atau dana bersama atau dana dagangan bursa, kerana anda akan menghadapi cukai ke atas dividen serta keuntungan jika anda menjual pada untung. Satu ciri penting REIT ialah mereka dikehendaki membayar hampir semua pendapatan bersih mereka kepada pemegang saham. Oleh itu, dividen cenderung tinggi, yang boleh dialu-alukan, terutamanya jika anda berada dalam kurungan cukai yang rendah.

Jika anda memiliki REIT atau dana hartanah dalam Akaun Persaraan Individu atau pelan 401(k) tempat kerja, cukai ditangguhkan ke atas sebarang dividen yang dilaburkan semula. Tetapi apabila anda akhirnya mengeluarkan wang, cukai dikenakan. Seperti yang dinyatakan, REIT berdagang dalam pasaran saham, dan mereka dilayan seperti kebanyakan sekuriti lain dari sudut cukai.

Keperluan tunai dan pinjaman

Untuk membeli walaupun harta sewa sederhana, anda mungkin memerlukan berpuluh-puluh ribu dolar untuk bayaran muka, mungkin lebih, dan anda akan menghadapi komisen broker dan senarai dobi kos penutupan. Kemudian ada keperluan berterusan untuk mengupah kontraktor, membayar cukai harta dan insurans, mungkin membuat pembayaran gadai janji dan sebagainya. Semua itu memerlukan banyak wang, walaupun pendapatan akan mengalir masuk apabila penyewa membayar sewa.

Dengan REIT dan juga dana hartanah, keperluan tunai adalah jauh berbeza. Kepentingan dalam pelaburan ini biasanya menelan kos beberapa ribu dolar, mungkin kurang, dan tidak ada keperluan untuk menambah wang tambahan. Malah, anda sering boleh membeli saham dalam REIT atau dana hartanah melalui pelan persaraan 401(k) tempat kerja, dalam kenaikan kecil yang mungkin menampilkan dana padanan syarikat.

Tiada gadai janji sama ada, yang bermaksud tiada proses permohonan, tiada bayaran bulanan dan tiada kesan pada rekod kredit anda. Sebaliknya, faktor tersebut akan terpakai pada hartanah sewa yang dibeli dengan pinjaman.

Potensi peningkatan dan kecairan

Nilai hartanah dari segi sejarah telah meningkat dari semasa ke semasa, sama ada untuk rumah individu, bangunan pangsapuri, taman perindustrian, bangunan pejabat, gudang dan hospital, antara lain. Walau bagaimanapun, seperti yang dinyatakan oleh Pagan, pulangan boleh sangat berbeza mengikut jenis hartanah dan lokasi geografi, walaupun mengikut kejiranan atau jalan.

Harga REIT mencerminkan nilai hartanah yang dipegang. Tetapi kerana REIT adalah sekuriti yang berdagang dalam pasaran saham, nilai mereka juga dipengaruhi oleh apa yang pelabur di sana sanggup bayar. Anda boleh membeli atau menjual saham REIT pada hampir bila-bila masa, memberikan kecairan yang lebih besar berbanding dengan proses transaksi sewa-harta yang sering berpanjangan.

Sekarang boleh menjadi masa yang baik untuk membeli REIT dan dana hartanah, dengan harga untuk banyak jenis hartanah telah jatuh mendadak tahun lepas di bawah serangan kenaikan kadar faedah. Apabila kadar faedah semakin stabil atau mula jatuh, "itu sepatutnya bermanfaat untuk REIT," kata Pagan.

Hubungi penulis di [e-mel dilindungi].

Artikel ini pada asalnya muncul di Republik Arizona: Hartanah: Perkara yang perlu diketahui tentang melabur dalam hartanah sewa, REIT