Jualan pangsapuri Manhattan menjunam pada Q4, broker takut pasaran beku

Jualan pangsapuri Manhattan jatuh sebanyak 29% pada suku keempat, mencetuskan kebimbangan pasaran beku di mana pembeli dan penjual kekal di luar talian kerana kebimbangan ekonomi dan kadar.

Terdapat 2,546 jualan pada suku itu, turun daripada 3,560 tahun lepas, menurut laporan daripada Douglas Elliman dan Miller Samuel. Penurunan itu adalah yang terbesar sejak suku ketiga 2020, semasa kedalaman pandemik.

Harga juga menurun buat kali pertama sejak awal 2020, dengan harga median turun 5.5%.

Penurunan dalam kedua-dua jualan dan harga menandakan berakhirnya kemunculan semula yang meriah di hartanah Manhattan selepas hari-hari terburuk pandemik dan menimbulkan kebimbangan kelemahan berterusan ke tahun baharu. Kadar faedah yang meningkat, ekonomi yang lebih lemah dan pasaran saham yang kejatuhan, yang mempunyai impak yang luar biasa ke atas hartanah Manhattan, semuanya berkemungkinan akan mempengaruhi pasaran tahun ini.

Penganalisis berkata kebimbangan besar mereka ialah perselisihan yang berpanjangan antara pembeli dan penjual — dengan penjual tidak mahu menyenaraikan di tengah-tengah kejatuhan harga dan pembeli menjeda carian mereka sehingga harga jatuh lagi.

"Saya dapat melihat pasaran bergerak ke sisi, dengan beberapa penurunan sederhana dalam beberapa sektor," kata Jonathan Miller, Ketua Pegawai Eksekutif Miller Samuel, firma penilaian dan penyelidikan pasaran. "Dan ia boleh menjadi lebih lemah jika terdapat latar belakang kemelesetan dan kehilangan pekerjaan."

Walaupun harga dan jualan menurun, bagaimanapun, inventori kekal ketat kerana penjual menangguhkan penyenaraian. Terdapat 6,523 pangsapuri di pasaran pada akhir suku keempat, menurut laporan itu, meningkat hanya 5% daripada tahun lepas tetapi masih jauh di bawah purata sejarah sekitar 8,000. Tanpa peningkatan besar dalam inventori, penganalisis berkata harga tidak mungkin turun cukup untuk menarik kembali ramai pembeli menunggu diskaun. Purata diskaun daripada harga senarai awal kepada harga jualan ialah 6.5%, meningkat daripada 4.1% pada suku ketiga, menurut Serhant.

Kadar faedah yang meningkat juga telah menggerakkan lebih ramai pembeli Manhattan ke dalam urus niaga tunai, yang menyumbang 55% daripada semua jualan pada suku keempat, yang tertinggi dalam rekod, menurut Miller.

Seperti kebanyakan pemulihan, segmen mewah dan mewah kekal sebagai yang paling kukuh. Harga jualan median untuk pangsapuri mewah — ditakrifkan sebagai 10% teratas pasaran — meningkat 4% pada suku keempat, berbanding penurunan dalam pasaran Manhattan yang lebih luas. Harga median untuk pangsapuri mewah meningkat 21% berbanding 2019, dua kali ganda peningkatan berbanding pasaran yang lebih luas.

Saluran paip tawaran dalam kerja-kerja atau baru-baru ini ditandatangani mencadangkan suku pertama yang perlahan. Terdapat hanya 2,312 kontrak yang ditandatangani pada suku keempat, turun 43% berbanding tahun lepas, menurut Corcoran. Suku itu adalah yang paling teruk untuk kontrak baharu yang ditandatangani dalam dekad yang lalu, menurut laporan daripada Serhant.

"Kontrak yang ditandatangani adalah penunjuk permintaan yang lebih tepat pada masanya dan mencatatkan salah satu penamat paling perlahan untuk mana-mana tahun sejak 2008," menurut Corcoran.

Broker, bagaimanapun, berkata mereka kekal optimistik dan ramai yang meramalkan kejutan meningkat pada 2023, apabila kadar stabil dan pembeli mencari peluang dalam pasaran yang lebih lembut. John Gomes, pengasas bersama pasukan Eklund Gomes di Douglas Elliman, berkata Disember "berapi-api" dengan kegilaan tawaran akhir tahun.

"Ia benar-benar membuat kami tidak berjaga-jaga," katanya. "Perkara benar-benar berubah pada bulan Disember."

Gomes berkata seorang pembeli membayar $20 juta untuk sebuah rumah bandar di Greenwich Village yang tidak ada di pasaran. Beliau berkata seorang pelabur hartanah membuat tawaran untuk empat pangsapuri berasingan dalam perkembangan baharu "yang kelihatan seperti akan diterima hari ini."

Ian Slater di Compass berkata terdapat "perpecahan" yang besar dalam pasaran pada bulan Ogos dan September, dengan jurang yang luas antara pembeli dan penjual dan pasaran mula lemah. “Sekarang saya melihat pembeli menerima kadar faedah sebagai kebiasaan baharu dan berasa lebih selesa untuk membeli — atau sekurang-kurangnya harga tidak turun.”

Gomes berkata, salah satu sebab kepada letusan aktiviti Disember adalah pembeli asing, yang mula kembali ke bandar pada Disember. Dengan dolar melemah sedikit dan sekatan perjalanan ditarik balik di seluruh dunia, broker berkata pembeli dari Timur Tengah dan China kembali pada bulan Disember.

Broker berkata pembeli juga menggunakan wang tunai untuk mengelakkan kadar faedah yang lebih tinggi dan mengambil kesempatan daripada harga yang lebih rendah. Dan pemaju dengan bangunan pangsapuri baru di pasaran menurunkan harga untuk memunggah pangsapuri yang tidak terjual.

"Pemaju bersikap realistik, mereka membuat konsesi ke atas harga dan kos penutupan," katanya. "Saya berasa optimistik tentang tahun akan datang."

Pembetulan: Terdapat 2,312 kontrak pangsapuri Manhattan yang ditandatangani pada suku keempat, menurut Corcoran. Versi awal cerita ini salah menyatakan sumber angka itu.