Temui Permulaan Sewa Pangsapuri Korea Mengganggu Pasaran Perumahan yang Panas

Sebagai ahli pengasas WeWork Labs, cabang usaha gergasi ruang pejabat kongsi, Matthew Shampine membantu mengubah dunia hartanah komersial. Kini dia mengambil alih pasaran hartanah kediaman yang banyak deposit di Korea Selatan, satu sewa pada satu masa.

Ltinggal di pangsapuri yang sempit dan tidak mampu milik kekal sebagai realiti yang tidak menggembirakan bagi kebanyakan orang dewasa. Apabila Matthew Shampine, pengasas bersama Korea-Amerika dan Ketua Pegawai Eksekutif syarikat permulaan sewa pangsapuri Dongnae, berpindah ke Seoul bersama isteri dan anak perempuannya yang baru lahir, dia melihat peluang untuk membentuk semula realiti itu di Korea Selatan.

"Saya benar-benar mahu melakukan sesuatu yang akan memberi impak paling besar kepada kebanyakan orang," kata Shampine, 39, dalam temu bual video. "Anda boleh bertanya kepada sesiapa sahaja di sini, tetapi orang Korea mempunyai pertalian yang kuat terhadap hartanah kediaman ... kami boleh mengubah keseluruhan pengalaman, sepanjang jalan dan memenuhi keperluan mereka."

Dilahirkan di Korea Selatan, Shampine telah diterima pakai di Amerika Syarikat, dan dibesarkan di New Jersey. Pada tahun 2007, dia kembali ke Korea untuk persidangan anak angkat Korea-Amerika dan berhubung semula dengan keluarga kandungnya. Di sana, dia menjadikan misi untuk kembali untuk kebaikan—dan berbuat baik untuk negara.

Shampine menyertai WeWork pada tahun 2011 dan mengasaskan WeWork Labs, inkubator permulaan syarikat perkongsian pejabat itu. Pada 2018, beliau menjadi pengurus besar WeWork Korea, di mana beliau bertemu dengan pengasas bersama Dongnae Insong Kim, yang berkhidmat sebagai ketua pegawai strategi syarikat.

Bersama-sama, pasangan itu melancarkan Dongnae yang berpangkalan di Seoul pada 2020, dengan matlamat untuk menjadikan perpindahan ke apartmen lebih berpatutan dan mudah diakses. Produk utamanya, Dongnae FLEX, menawarkan hartanah sewa jangka pendek yang serba lengkap dengan deposit yang rendah, menarik minat graduan baru atau pengembara yang tidak dapat membayar deposit yang terlalu tinggi—sebanyak 350 bulan sewa, kata syarikat permulaan itu—yang biasanya diperlukan dari pangsapuri Korea.

"Cara produk kami terhasil ialah kami benar-benar membolehkan orang ramai tinggal di pangsapuri yang mereka mahu," kata Shampine. “Kami membuka kunci semua pilihan baharu ini kerana anda tidak dihadkan oleh jumlah wang yang telah anda tetapkan untuk deposit.”

Setakat ini, Dongnae telah membuka pintunya tempatan mahupun antarabangsa pelabur. Pusingan pembiayaan siri A bernilai $21 juta pada bulan Mac termasuk NFX, yang telah menyokong orang-orang seperti Lyft dan Doordash, dan MetaProp yang memfokuskan proptech, penyokong Airbnb, bersama dengan dana pelaburan tertua Korea Daol Investment dan Hana Financial. Modal baru itu menjadikan jumlah pembiayaan syarikat permulaan kepada kira-kira $34 juta, berikutan pusingan benih $4.1 juta pada Disember 2020 dan pusingan pra-benih $700,000 tahun sebelumnya. Dongnae enggan mendedahkan penilaian semasanya.

“Hartanah kediaman ialah kelas aset terbesar di Korea,” kata Kyung Kuk-hyun, pengarah urusan di Daol Investment, dalam satu kenyataan mengenai pembiayaan terbaru Dongnae. “Pertumbuhan luar biasa Dongnae berpasangan dengan perkongsian kewangan yang kukuh dengan institusi kewangan terkemuka menjadikan pelaburan ini menarik.”

Lebih 80% daripada kekayaan isi rumah Korea adalah dalam hartanah, berbanding kira-kira 35% di Amerika Syarikat, tetapi pemilikan rumah telah terbukti semakin sukar. Harga purata sebuah apartmen di Seoul, ibu negara dan bandar paling ramai penduduknya, meningkat dua kali ganda antara 2017 dan 2021 kepada lebih $1 juta. Perumahan membentuk pusat perdebatan presiden terkini Korea, dengan Presiden Yoon Suk-yeol yang baru dipilih berjanji untuk menyejukkan pasaran dan membina 2.5 juta rumah baharu di seluruh negara sepanjang tempoh lima tahunnya.

Menyewa tidak selalunya alternatif yang lebih mudah. Pasaran perumahan sewa Korea sebahagian besarnya bergantung pada jeonse, sistem pembayaran unik yang memerlukan penyewa menyediakan deposit pendahuluan yang besar. Dikenali sebagai "wang utama", jumlah sekali gus ini adalah sehingga 80% daripada harga jualan unit—harga purata jeonse untuk pangsapuri di Seoul ialah kira-kira $516,000 pada bulan Ogos, manakala daerah tertentu boleh mencecah sehingga $572,400, menurut angka daripada KB Kookmin Bank.

Amalan meluas mengambil pinjaman untuk membuka kunci "wang utama" menambah krisis hutang isi rumah Korea yang semakin meruncing, yang mendahului 104% daripada KDNK Korea pada bulan Jun. Di antara lima pemberi pinjaman utama negara, hutang jeonse mencecah $106.4 bilion pada Jun lalu, meningkat daripada $37.8 bilion pada bulan itu pada 2017. Lebih separuh daripada pinjaman terkumpul berpunca daripada orang dewasa berusia 20-an dan 30-an, yang berhutang $63 bilion.

Lebih ramai rakyat Korea keluar daripada sistem sewaan deposit tinggi. Daripada jumlah 258,313 transaksi pajakan untuk pangsapuri dan rumah pada bulan April, 50.4% daripadanya adalah untuk sewa bulanan, bukan jeonse, menurut Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Pengangkutan Korea—bulan pertama sejak 2011 jeonse tidak mengetuai transaksi.

Shampine menghubungkan perpindahan dari jeonse kepada keperluan profesional muda yang semakin berkembang, yang memikirkan semula cita-cita tradisional perkahwinan, pembesaran anak dan pemilikan rumah. Sebagai tambahan kepada sensasi "membebaskan" hidup tanpa hutang, penyewaan hartanah jangka pendek memberi orang dewasa ini peluang untuk menerokai pengaturan hidup yang lebih bebas dan fleksibel, sambil mengutamakan kerjaya atau persahabatan mereka - daerah sekolah apartmen adalah kurang penting daripada kedekatannya dengan kerja atau lokasi di "kejiranan yang sejuk," katanya.

"Bagi mereka yang berumur lewat 20-an dan awal 30-an, idea untuk berdikari daripada ibu bapa anda adalah berbeza daripada berdikari dari segi tidak mempunyai rakan sebilik," kata Shampine. “Kamu berdua boleh bekerja bersama dan benar-benar mempunyai apartmen yang menakjubkan. Pada masa lalu, di Korea, pilihan anda sama ada tinggal di ruang kediaman bersama yang sangat kecil, atau officetel (bangunan dengan pejabat dan unit kediaman) tanpa sebarang kemudahan.”

Dongnae bermula sebagai platform penyenaraian untuk bakal penyewa untuk menempah lawatan dengan agensi hartanah, tetapi ia mencapai kejayaan yang terhad. Shampine berkata pasukannya tidak meramalkan "dinamik budaya" yang menyekat permintaan untuk produk mereka. "Kami menyedari di Korea, sangat mudah untuk pergi ke mana-mana kompleks pangsapuri di sekitar bandar, atau mempunyai sejenis sambungan kepada broker, untuk hanya meminta lawatan bila-bila masa anda mahu," katanya. “Jadi konsep melalui aplikasi dan menempah [pelancongan] seperti, hujung minggu yang akan datang, nampaknya tidak begitu menarik.”

Kekurangan awal kejayaan mendorong "baik dan sihat," walaupun menyakitkan, refleksi pada model perniagaan, kata Shampine. Perbualan dengan pelanggan, broker dan ahli pasukan di lapangan memaklumkan matlamat Dongnae untuk "menjadi pembekal, bukannya memburu bekalan." Pada Julai tahun lalu, Dongnae beralih daripada penyenaraian pangsapuri kepada pangsapuri servis. Pada penutupan pembiayaan terbaharunya, syarikat permulaan itu berkata hartanahnya merangkumi 60 kompleks pangsapuri—kini, mereka merangkumi 80, merentasi 12 daerah di Seoul.

Melihat ke hadapan, Dongnae merancang untuk mengembangkan perkhidmatan rumahnya yang ditawarkan kepada penduduk, meneroka pasaran Korea yang berkembang pesat untuk perabot dan barangan gaya hidup. Pemula lain yang membangunkan penyelesaian untuk ruang kediaman telah menemui kejayaan yang besar. Pada bulan Mei, platform reka bentuk dalaman oRumah mengumpulkan $182 juta untuk menjadi unicorn Korea terbaru, pada penilaian kira-kira $1.6 bilion.

Shampine berharap untuk memulakan peralihan budaya yang lebih luas. "Apabila saya secara peribadi memikirkan bagaimana WeWork mengubah hartanah komersial di sini, daripada menyewa ruang dan bekerja bersama kepada persekitaran sebenar di dalam pejabat, saya sangat berharap kami dapat melakukan sesuatu yang serupa dari perspektif kediaman," kata Shampine. “Menjadikannya pengalaman yang lebih baik … untuk broker, untuk tuan tanah, dan terutamanya untuk penyewa.”