Rumah agam mega mengalami potongan harga yang besar di lelongan hartanah

Apabila rumah agam mega berharga tinggi untuk dijual merosot di pasaran — luas, mencolok dan tidak dapat menarik pembeli — sesetengah pemilik beralih kepada pilihan dua mata: lelongan hartanah.

Blok lelongan boleh memindahkan hartanah trofi dengan tanda harga yang layak berdarah dengan cepat, selepas bertahun-tahun melahu. Tetapi ia datang dengan realiti yang keras.

Lelongan boleh bertindak sebagai guillotine hartanah metafora, menghiris harga permintaan yang melambung separuh atau lebih teruk, menurut semakan CNBC tentang jualan baru-baru ini.

Tiga rumah berharga tertinggi yang pernah dijual di lelongan masing-masing dijual dalam tempoh 14 bulan yang lalu. Dan sementara setiap urus niaga membawa tawaran akhir yang menarik perhatian, ketiga-tiga rumah agam itu menyaksikan harga asal mereka dikurangkan sebanyak 70% secara purata - meninggalkan gabungan $600 juta di atas meja.

Ini adalah nasib malang yang boleh melanda seorang pakar dermatologi yang bertukar menjadi pembangun dan tarikh rumahnya yang akan datang dengan pelelong.

Dr. Alex Khadavi, seorang doktor kulit selebriti di Los Angeles, mengharapkan jualan cepat dan hari gaji besar apabila dia akhirnya berjaya sebuah rumah agam seluas 21,000 kaki persegi yang mengambil masa tujuh tahun dan berpuluh-puluh juta dolar untuk dibangunkan.

Tetapi lebih sedikit setahun sejak dia menyenaraikannya untuk dijual — dengan tanda harga yang memaparkan rentetan 7 bertuah pada $87,777,777 — impian doktor untuk menunaikannya sedang dihancurkan oleh hutang yang menggunung, bil kontraktor yang tidak dibayar, prosiding mahkamah muflis dan masalah. dengan undang-undang. 

Sekarang dia ketandusan nasib, wang dan masa. 

Khadavi, yang memfailkan perlindungan kebankrapan Bab 11 kira-kira dua minggu selepas meletakkan rumah itu di pasaran, tidak kehilangan rasa humornya.

"Rumah itu tersepit di antara jutawan, dan saya lelaki paling miskin di blok itu," katanya kepada CNBC sambil ketawa.

Khadavi mengakui dia terlibat dalam membangunkan kediaman mewah itu yang merangkumi tujuh bilik tidur, 11 bilik mandi, dan ciri-ciri terunggul seperti lif industri bersarung kaca, galeri kereta gergasi, gerai DJ tersembunyi yang timbul dari marmar. lantai dikuasakan oleh hidraulik bawah tanah, dan sistem audio-visual berteknologi tinggi untuk menayangkan koleksi NFT di dalam dan di luar rumah.

"Ia semacam menjadi keghairahan dan obsesi, dan ia menelan belanja lebih daripada yang saya fikirkan," kata Khadavi.

Rekod awam menunjukkan Khadavi membayar $16 juta pada 2013 untuk lot di 777 Sarbonne Road, yang termasuk rumah sedia ada yang kemudiannya dirobohkan. Kemudian datang rentetan tawaran pembiayaan tujuh angka, termasuk pinjaman yang besar pada 2020 untuk $27 juta. 

Sembilan tahun itu juga membawa ribut masalah kewangan di sekitar harta itu termasuk notis lalai, lien kerajaan, ancaman jualan pemegang amanah yang menjulang, dan dua lien mekanik yang difailkan oleh kontraktor yang mendakwa mereka tidak pernah dibayar untuk perkhidmatan mereka.

Selain itu, tahun lalu Khadavi ditahan selepas dia didakwa dirakam kamera pengawasan di lobi kediaman bangunan pangsapurinya menggunakan kata-kata homofobik dan mengugut untuk membunuh jirannya yang merupakan pasangan gay yang sudah berkahwin. Khadavi mengaku tidak bersalah dan memberitahu CNBC dia tidak mempunyai sebarang komen mengenai kes yang belum selesai.

Di sebalik semua masalah undang-undangnya, Khadavi berjaya menyelesaikan rumah itu tetapi berkata dia tidak pernah membayangkan dia perlu menanggung kos selama lebih daripada setahun sementara menunggu pembeli yang tidak akan menjadi kenyataan. Dengan beberapa pilihan yang tinggal, dia menyerah kepada hakikat bahawa nilai rumahnya akan ditentukan dalam masa lelongan tidak lama lagi. 

“Saya tidak boleh menanggung kosnya. Saya terpaksa melakukan apa yang saya perlu lakukan,” katanya.

Mengharapkan jualan cepat, Khadavi bersama ejen penyenaraian bersama rumah itu, Aaron Kirman dari Compass dan Mauricio Umansky dari The Agency, memutuskan untuk melelong rumah itu.

“Dia mempunyai garis masa yang sangat ketat. Dan dia sanggup melepaskan tahap kawalan … dan membiarkan pasaran menentukan harga dalam masa yang sangat ketat dan tinggi,” kata Kirman kepada CNBC.  

Jualan itu akan dikendalikan oleh Concierge Auctions, pelelong rumah mewah terkemuka, dan termasuk rizab yang ditetapkan pada $50 juta, bermakna Khadavi tidak akan menerima tawaran di bawah jumlah itu. Pembidaan ditetapkan untuk bermula pada 27 April, dan lelongan akan berlangsung selama lima hari — tempoh standard untuk kebanyakan jualan rumah syarikat.

"Ia adalah jangka masa yang sangat singkat, yang boleh menjadi baik atau buruk," kata Kirman, yang baru-baru ini bekerjasama dengan Concierge Auctions pada lelongan 944 Airole Way, sebuah rumah agam mega yang dijual dengan rekod $141 juta.

Khadavi berharap jualan besar akan memberi petanda baik untuk lelongannya yang akan datang. Walaupun dia percaya pandangan sahaja dari 777 Sarbonne bernilai $87.78 juta harga yang diminta, dia mengakui dia akan gembira dengan berjuta-juta kurang.

"Nombor ajaib saya ialah $77 juta," kata Khadavi kepada CNBC. (Nombor kegemarannya ialah 7.)

"Saya mahu perkara itu, ia akan menjadi menakjubkan."

Laura Brady, pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Concierge Auctions, memberitahu CNBC majoriti pelanggan syarikat memilih untuk lelongan selepas tidak berjaya cuba menjual sendiri. Tetapi rumah yang berada di pasaran untuk tempoh masa yang panjang dengan permintaan yang tinggi tidak mungkin mendapat harga itu pada lelongan, sama ada, katanya.

“Mereka yang telah berada di pasaran sebelum lelongan, terutamanya jika mereka telah disenaraikan selama setahun atau lebih, mengalami kesukaran untuk melebihi harga senarai terdahulu mereka pada lelongan, kerana mereka telah pun terdedah pada harga tersebut,” Brady berkata.

Jika rumah Khadavi dijual pada harga $50 juta atau lebih, rumah agam moden itu akan mendapat tempat di antara rumah termahal yang pernah dijual di lelongan.

Berikut ialah kira detik empat jualan termahal teratas yang pernah dicapai pada lelongan, potongan harga besar-besaran yang mereka alami di blok lelongan dan melihat dengan lebih dekat beberapa pemain utama dalam setiap tawaran mega.

Rumah agam berinspirasikan Versaille seluas 60,000 kaki persegi ini terletak di Hillsboro, Florida, mula-mula mencecah pasaran pada 2015 dengan tanda harga yang memecahkan rekod $159 juta. Pada masa itu ia merupakan harga penyenaraian tertinggi yang pernah ada untuk Broward Country, bersempadan dengan Palm Beach di utara dan Miami-Dade di selatan. 

Rumah mewah, yang dipanggil Le Palais Royal, diliputi dengan aksen daun emas 22k di dalam dan luar dan termasuk beberapa air terjun bersama-sama dengan kolam bersaiz resort 150,000 gelen di halaman belakang pantai. 

Pemiliknya pada masa itu ialah Robert Pereira II, seorang eksekutif di Middlesex Corporation, sebuah syarikat pembinaan yang berpangkalan di Massachusetts yang diasaskan oleh bapa Pereira. Dari 2015 hingga 2018, rumah itu berada di dalam dan di luar pasaran dan mengalami pertukaran nama daripada Le Palais Royal kepada Playa Vista Isle.

Pada 2018 Concierge Auctions membawa rumah agam itu ke blok lelongan. Rekod awam mendedahkan bidaan tertinggi dibuat oleh sebuah LLC yang dilaporkan mempunyai hubungan dengan pengasas bersama Teavana, Andrew Mack. 

Rumah itu, ditambah dengan lot yang belum dibangunkan di sebelah, dijual pada harga $42.5 juta. Pada masa itu, harga itu adalah yang tertinggi pernah dicapai pada lelongan — namun masih kurang $116.5 juta daripada harga permintaan asal Pereira, mengukuhkan pemotongan harga kira-kira 73%.

Villa Firenze di kejiranan Beverly Park di Los Angeles dilaporkan mengambil masa tujuh tahun untuk membina dan termasuk 20 bilik tidur dan 24 bilik mandi, menurut broker penyenaraian Hilton & Hyland.

Pemiliknya ialah jutawan kelahiran Hungary, Steven Udvar-Hazy yang memperoleh kekayaan dalam industri pajakan kapal terbang dan kini merupakan pengerusi eksekutif Air Lease Corp.

Menjelang awal 2021, dia sudah pun cuba menjual rumah itu selama bertahun-tahun. 

Rumah agam itu mula mencecah pasaran pada 2017 dengan harga $165 juta, menjadikannya salah satu rumah paling mahal untuk dijual di Amerika. Tetapi ia berada di pasaran selama empat tahun tanpa pengambil, dan ia tidak disenaraikan dan disenaraikan semula beberapa kali sebelum harganya turun sedikit kepada $160 juta pada 2020.

Diskaun $5 juta tidak meyakinkan mana-mana pembeli untuk melompat, dan pada awalnya 2021 kediaman di 67 Beverly Park Court telah dilelong tanpa sebarang simpanan. Concierge Auctions menjalankan lelongan itu juga. 

Rekod awam menunjukkan perjanjian itu ditutup pada April 2021 untuk $51 juta, termasuk yuran pembeli 12% dan pembahagian komisen 1.5% oleh broker dalam penyenaraian, menurut laman web platform lelongan. 

Rumah itu dibeli oleh Roy L. Eddelman Trust. Eddelman ialah pengasas dan bekas pengerusi Spectrum Labs, yang telah diperoleh oleh syarikat farmaseutikal Repligen dengan harga $359 juta pada 2017. 

Tawaran kemenangan Eddelman untuk Villa Firenze mewakili penurunan $114 juta daripada harga permintaan asal penjual bilionair itu — tawaran pada potongan 69%.

Estet Hearst di Beverly Hills ialah salah satu rumah paling bertingkat untuk dilelong baru-baru ini. 

Hartanah lapan bilik tidur, 15 bilik air itu pernah dimiliki oleh Randolph Hearst dan menjadi lebih terkenal melalui filem seperti "The Godfather" dan "The Bodyguard" yang menampilkan rumah agam berwarna salmon yang tersendiri.  

Kembali pada 2016, rumah itu disenaraikan dengan harga $195 juta. Selama bertahun-tahun, ia muncul dan keluar dari pasaran dan menyaksikan tanda harganya dikurangkan kepada $48 juta.

Pada 2019, LLC yang memiliki rumah itu telah diberikan notis kemungkiran hutang berjumlah lebih daripada $26 juta. Dan pada tahun 2021 pemilik ladang, pembiaya dan pengacara Leonard Ross, melihat rumahnya menuju ke lelongan mahkamah.

Empat broker penyenaraian daripada tiga firma broker mewakili penyenaraian, termasuk John Gould dari Rodeo Realty dan Gary Gold dengan Hilton & Hyland. Kedua-dua ejen itu hadir di bilik mahkamah untuk menyaksikan perang bidaan bilionair yang berlaku.

Menurut Gould, lima bilionair memasuki bilik mahkamah dan hakim memulakan bidaan pada $48 juta.

"Ia menarik," katanya. Hakim melihat sekeliling bilik, meletakkan tawaran pada kenaikan $100,000: “48-satu, 48-dua, 48-tiga… Pada kira-kira $54-55 juta, yang pertama mula berkata, 'Tidak, terlalu kaya untuk saya.'”

Dengan bangunan keterujaan, Hilton & Hyland's Gold berkata, ia mula merasakan tanda harga yang dahulunya tidak dapat dicapai sebenarnya boleh dicapai.

"Anda mempunyai semua orang ini benar-benar meletakkan wang mereka bersedia untuk membuat pembelian, duduk di sana dengan orang lain yang ingin melakukan perkara yang sama," kata Gold.

"Perbezaannya adalah dengan jenis jualan ini adalah tiada kontingensi, palu jatuh dan anda membeli rumah itu," katanya.

Bidaan teratas, ditambah dengan yuran lelongan 12%, menjadikan harga jualan akhir kepada $63.1 juta dan memindahkan rumah itu kepada Berggruen Holdings, kenderaan pelaburan jutawan Nicolas Berggruen's Charitable Trust. 

Setiap ejen penyenaraian membahagikan komisen yang dikurangkan pada perjanjian itu, yang diluluskan oleh hakim.

Pada Oktober 2021 apabila perjanjian itu ditutup, Hearst Estate telah mengenepikan Playa Vista Isle dan Villa Firenze untuk menjadi rumah paling mahal yang pernah dijual di lelongan, tetapi harganya masih lebih rendah kira-kira $131.9 juta daripada harga permintaan 2016, iaitu 68 % dipotong.

Baik Gould mahupun Gold tidak terlibat dengan rumah itu apabila ia mula-mula disenaraikan di pasaran, tetapi kedua-dua lelaki itu berkata perbezaan antara harga yang diminta dan harga jualan sebenar, sama ada di lelongan atau dalam jualan tradisional, sering menyatakan lebih lanjut mengenai jangkaan penjual yang tidak realistik. berbanding keadaan pasaran.

"Sesiapa sahaja boleh meminta apa sahaja yang mereka mahukan untuk hartanah, setakat yang saya bimbangkan," kata Gold. "Apabila mereka pada asalnya meminta $195 [juta]... Itu hanya beberapa penjual, anda tahu, impian paip." 

Rodeo Realty's Gould berkata dia melihat banyak "penetapan harga ego", di mana pemilik meminta broker untuk menyenaraikan rumah dengan tanda harga gergasi, berdasarkan lebih kepada kebanggaan pemilik rumah daripada penilaian berasaskan pasaran.

Pada hakikatnya, katanya, rumah itu "mungkin tidak bernilai apa-apa." 

Rumah agam mega terkenal yang dipanggil The One terletak tinggi di atas Bel Air dan menjangkau 100,000 kaki persegi dengan 21 bilik tidur, 42 bilik mandi, garaj 30 kereta, kolam renang dalaman 60 kaki dan kelab malam yang besar.

Raksasa itu pada asalnya dipublikasikan oleh pemaju Nile Niami dengan tanda harga $500 juta. 

Ia mengambil masa sepuluh tahun untuk membina kediaman yang terletak di 944 Airole Way, dan sepanjang perjalanan pemaju itu mengumpul hutang mencecah $120 juta, menurut pemfailan mahkamah.

Rumah agam mega itu tidak pun siap sebelum ia mendarat dalam prosiding mahkamah muflis dan menuju ke blok lelongan tanpa sijil penghunian dan harga permintaan baharu sebanyak $295 juta.

Lelongan itu, yang juga dikendalikan oleh Concierge Auctions, tidak membawa rizab yang akan menyokong ambang rendah untuk bida. Tetapi dalam kes ini, bidaan yang menang akan memerlukan kelulusan akhir hakim mahkamah muflis, senario yang luar biasa. Hanya 5% daripada jualan Concierge Auction melibatkan hartanah yang bermasalah, menurut CEO Brady.

The One mega-mansion membawa tawaran tertinggi sebanyak $126 juta, disampaikan oleh Richard Saghian, Ketua Pegawai Eksekutif peruncit fesyen pantas Fashion Nova. Saghian membayar premium pembeli standard pelelong sebanyak 12%, atau kira-kira $15 juta, menjadikan jumlah harga jualan kepada $141 juta — jauh dan jauh yang paling banyak dibayar untuk rumah keluarga tunggal di lelongan.

Beberapa minggu selepas hakim mahkamah muflis meluluskan penjualan itu, Saghian kelihatan lebih berpuas hati dengan perjanjian itu. 

"Sebagai Angeleno seumur hidup dan pengumpul harta tanah yang gemar, saya menyedari ini sebagai peluang yang jarang berlaku yang juga membolehkan saya memiliki harta unik yang ditakdirkan untuk menjadi sebahagian daripada sejarah Los Angeles," kata Saghian kepada CNBC melalui jurucakap.

Dia membayar hanya $1,342 setiap kaki persegi di kawasan kejiranan di mana rumah mewah boleh memerintah tiga hingga empat kali ganda jumlah itu. Tetapi pakar berkata Saghian mungkin perlu membelanjakan berjuta-juta lagi untuk benar-benar menyelesaikan rumah dan mendapatkan sijil penghunian. 

"Kami melakukan segala yang mungkin secara manusiawi untuk mendapatkan jumlah tertinggi," kata ejen Compass Kirman, yang berkhidmat sebagai ejen penyenaraian yang diluluskan oleh mahkamah, bersama Williams & Williams.

Kirman secara terbuka kecewa dengan hasil lelongan. 

Broker itu, yang membahagikan komisen 1% yang diluluskan oleh hakim pada urus niaga itu, memberitahu CNBC bahawa dia berharap jualan itu akan melebihi $177 juta, harga rekod yang ditetapkan pada bulan Oktober untuk rumah agam yang lebih kecil di Malibu.

“Saya mahu memecahkan rekod. Maksud saya, saya mahu memukul, anda tahu, $200 [juta] atau lebih,” kata Kirman. "Kami kecewa dengannya... tetapi pasaran bercakap."