Lebih Banyak Perumahan, Bukan Kemarahan, Adalah Jawapan Kepada Sewa Lebih Tinggi

Satu artikel dalam New York TimesNYT
, "Revolusi Sewa Akan Datang,” patut diulas bukan kerana ia sangat penting dari segi dasar, tetapi kerana ia adalah satu lagi usaha yang penuh emosi dan tidak koheren untuk merampas harta persendirian dan menamatkan perumahan sewa persendirian. Pasti, ia kedengaran seperti teori konspirasi. Mungkin saya akan diharamkan. Tetapi artikel Times tidak menambah cahaya tetapi panas kepada tanggapan bahawa orang yang membina dan mengendalikan perumahan adalah pelakon yang tidak baik dan idea membayar untuk penggunaan sesuatu kepunyaan orang lain entah bagaimana lucah. Kebanyakan orang Amerika memahami idea menyewa sesuatu sehinggalah ia datang kepada perumahan. Kelemahan yang mendalam dalam cerita Times mendedahkan bahaya menyalakan api ini.

Mari kita kembali ke asas bagaimana harga untuk rumah sewa berfungsi. Apabila terdapat banyak pekerjaan baharu yang diwujudkan dalam komuniti, yang berikut ialah peningkatan dalam permintaan untuk perumahan. Jika permintaan itu melebihi bekalan sewaan kosong yang ada, harga akan naik. Sesuatu yang lain berlaku; insentif untuk membina. Sewa yang lebih tinggi bermakna kemungkinan yang lebih besar untuk membayar kos dan mengimbangi risiko membeli tanah, bangunan dan unit sewaan operasi. Biasanya, kenaikan harga sewa ini, dan bukannya mendorong pemimpin yang dipilih masyarakat untuk berundur dan menggalakkan lebih banyak bangunan, kenaikan harga cenderung mendorong mereka untuk mencuba dan mengawal selia perumahan bagi memastikan hasil untuk pengguna.

Kumpulan Penyewa Kansas City yang diketengahkan dalam cerita Times "adalah satu hasil. Menggabungkan bantahan agresif dengan lobi tradisional, kumpulan itu meledak ke kancah politik semasa wabak dan sejak itu menjadi penting dalam meluluskan undang-undang mesra penyewa seperti ordinan yang memberikan penyewa peguam semasa prosiding pengusiran.

Masalah dengan langkah-langkah ini ialah mereka menambah risiko dan kos. Apabila mereka membiak, ia menjadikan tindak balas terhadap permintaan lebih sukar dan mahal. Saya menyiarkan tentang risiko dan kepastian dalam ruang ini and di tempat lain. Apa yang ketara ialah membina perumahan adalah lebih rumit daripada kebanyakan produk pengguna seperti taco atau piza. Ia mengambil masa. Jika saya memesan taco dan mengambil masa seminggu untuk menghasilkan, dan harga tomato, daging dan salad dua kali ganda dalam tempoh itu, sama ada taco saya menjadi lebih mahal atau trak taco kehilangan wang.

Jika peraturan berkuat kuasa bermakna saya mempunyai risiko bahawa penyewa akan diberi kuasa untuk tidak membayar sewa mereka dengan peguam percuma dan larangan pengusiran, risiko saya meningkat. Ia bukan tentang keuntungan, tetapi biasanya mengenai perkhidmatan hutang. Perumahan sentiasa dibiayai, jadi pemilik hartanah sewa perlu berurusan dengan kos operasi serta membayar balik pinjaman yang mereka dapat untuk membina perumahan. Tambah peraturan yang semakin meningkat pada bangunan di tempat pertama dan perumahan menjadi lebih mencabar dan mahal untuk dibina. Kesemua dorongan ini membawa, secara ironi dan tragis, kepada harga yang lebih tinggi yang hanya menimbulkan lebih banyak kemarahan.

Seorang pemaju yang ditemuramah dalam cerita itu menyatakan perkara ini secara tidak jelas dan salah mencadangkan bahawa "kos pembangunan kini sangat tinggi sehingga cara yang paling boleh dipercayai untuk menjana wang adalah dengan membina pangsapuri untuk penyewa yang menganggap kos sewa sebagai 'perkara yang ingin tahu. '”

Tetapi sikap dan perangai orang yang membayar sewa adalah tidak relevan selagi mereka membayarnya. Pemaju memainkan tanggapan bahawa pembangunan perumahan adalah berdasarkan sasaran demografi tertentu, dengan kata lain, "Saya akan menjana lebih banyak wang untuk anak-anak kaya." Ini adalah palsu semata-mata. Kemajuan besar yang dicapai oleh bandar seperti Seattle dalam pengeluaran perumahan mikro, sebagai contoh, adalah berdasarkan kepada penciptaan produk berharga jauh lebih rendah daripada unit pangsapuri yang lebih besar tetapi dengan hasil yang lebih tinggi bagi setiap kaki persegi dari segi pulangan pelaburan. Perkara yang mendorong unit yang lebih kecil sebelum mereka diharamkan.

Kisah ini membentangkan teka-teki bahawa pegawai tempatan mendapati diri mereka apabila mereka terlalu mengawal pasaran perumahan; harga terus naik dan tidak cukup wang untuk membina lebih banyak unit perumahan bersubsidi. Pegawai yang dipilih boleh pergi ke kumpulan penyewa KC yang marah dan memberitahu mereka bahawa peraturan yang mereka buat telah menyebabkan kenaikan harga dan oleh itu harus dimansuhkan, atau mereka boleh cuba mencari lebih banyak sumber pendapatan untuk membayar perumahan bersubsidi. Kerajaan persekutuan lebih gembira hari ini untuk membuang ekuiti kredit cukai kepada pemaju bukan untung untuk membina lebih banyak lagi. Tetapi ia tidak pernah cukup.

“Sebagai sebahagian daripada rancangan perumahan baharu, Datuk Bandar [Kansas City] Lucas telah mencadangkan terbitan bon $50 juta untuk membiayai perumahan berpendapatan rendah, tetapi pada masa yang sama dia mahu melonggarkan peraturan bandar untuk projek pangsapuri yang menerima pelepasan cukai.”

Untuk tindakan mengimbangi ini, cuba memasangkan lebih banyak wang dengan lebih banyak insentif, Datuk Bandar telah diserang dan penunjuk perasaan terpaksa diheret, menjerit, keluar dari Dewan Majlis Bandaraya apabila langkah itu diluluskan. Insentif berfungsi. Dan jadi boleh tunai untuk mengimbangi "beban kos." Tetapi kumpulan yang semakin radikal mahukan lebih daripada bantuan, mereka mahukan kuasa, untuk akhirnya mengawal perumahan di tempat seperti Kansas City dan kawasan pertumbuhan lain. Itu bukan jawapannya. Seperti yang dikatakan oleh Deng Xiaoping, Saya boleh mengagihkan semula kemiskinan atau saya boleh mengagihkan semula kekayaan.

Menghancurkan perumahan sewa swasta tidak akan meningkatkan bekalan perumahan tetapi tidak menggalakkannya membawa kepada lebih banyak kekurangan dan, bukannya harga yang lebih tinggi, catuan oleh birokrat. Pegawai tempatan di Kansas City dan di tempat lain perlu menahan keinginan untuk mengawal selia, mengenakan cukai dan mengawal cara mereka kepada kemampuan.