Kadar gadai janji mencecah 6.3%—kos sebenar untuk membeli rumah secara rasmi telah meningkat lebih 50% dalam masa 6 bulan sahaja

Menuju tahun, Fannie Mae meramalkan bahawa purata kadar gadai janji tetap 30 tahun akan meningkat daripada 3.1% kepada 3.3% menjelang akhir 2022. Persatuan Jurubank Gadai Janji sedikit lebih yakin untuk kadar gadai janji, meramalkan kadar purata akan berlaku meningkat kepada 4% menjelang akhir 2022.

Pada masa itu, Ali Wolf, ketua ekonomi Zonda, memberitahu kekayaan bahawa “kesan kenaikan kadar faedah bergantung pada tempat mereka mendarat. Jika kadar [gadai janji] menghampiri 4% sebelum akhir tahun, akan terdapat penurunan ketara dalam permintaan perumahan... Jika kadar faedah gadai janji meningkat secara beransur-ansur sepanjang tahun, membolehkan penjual rumah menetapkan harga rumah mereka dengan sewajarnya, maka kejutan kepada sistem akan kurang ketara.”

Cepat ke hari ini, dan jelas bahawa ramalan Fannie Mae mahupun ramalan Persatuan Jurubank Gadai Janji tidak hampir dengan realiti. Sebaliknya, kami telah memberi tip kepada apa yang Wolf anggap sebagai kategori "kejutan kepada sistem".

Sehingga Selasa, pembetulan purata 30 tahund kadar gadai janji telah melonjak kepada 6.28%—meningkat daripada 5.3% hanya sebulan yang lalu. Itu menandakan kadar gadai janji tertinggi sejak 2008. Lonjakan 3.2 mata peratusan dalam kadar gadai janji sepanjang tahun lalu juga menandakan ayunan naik terbesar dalam kadar gadai janji sejak 1981.

Kadar gadai janji yang melambung tinggi bermakna ramai bakal peminjam, yang mesti memenuhi nisbah hutang kepada pendapatan yang diperlukan oleh bank, telah kehilangan kelayakan gadai janji mereka. Sementara pembeli yang tidak terpengaruh hanya perlu membayar lebih—lebih banyak lagi.

Lihat carta interaktif ini di Fortune.com

Jika pembeli rumah mengeluarkan gadai janji $400,000 pada Jun 2021 pada kadar tetap purata 3.1%, mereka akan berhutang $1,708 sebulan. Pada kadar 6.28%, pembayaran prinsipal dan faedah itu berjumlah $2,471. Walau bagaimanapun, itu mengandaikan rumah itu tidak berubah dalam nilai. Sekarang katakan rumah itu melonjak 20%—bacaan terkini untuk pertumbuhan harga rumah tahun ke tahun—dalam nilai. Itu akan menaikkan gadai janji kepada $480,000. Pada kadar 6.28%, gadai janji $480,000 menghasilkan pembayaran prinsipal dan faedah $2,965. Itulah lompatan yang cukup.

Kisah berterusan

Dalam 100 pasaran perumahan serantau terbesar di Amerika, bayaran gadai janji baharu biasa telah meningkat 52% dalam tempoh enam bulan yang lalu. Itu menurut data yang disediakan oleh Zonda, sebuah syarikat penyelidikan hartanah kekayaan minggu ini. Sepanjang tempoh enam bulan itu, bayaran baharu biasa untuk seseorang yang membeli di San Jose—pasaran perumahan paling mahal di negara itu—meningkat daripada $5,304 kepada $8,185. Ayunan ke atas itu, dalam jangka masa yang begitu singkat, menerangkan sebab lebih ramai pembeli akhirnya berundur.

Lihat carta interaktif ini di Fortune.com

Pergerakan pantas dalam kadar gadai janji ditambah dengan kenaikan harga rumah yang rekod juga mengapa pasaran perumahan telah mula sejuk—cepat. Sejak beberapa bulan lalu, kedua-dua jualan rumah dan permohonan gadai janji telah jatuh secara mendadak kerana lebih ramai pembeli kekal di tepi.

Sejak April, Moody Ketua ekonomi analitik Mark Zandi telah memberitahu kekayaan ini akan berlaku. Apa yang kami telah lakukan bukan sekadar perumahan yang perlahan. Sebaliknya, Zandi berkata ia adalah "pembetulan perumahan" sepenuhnya. Sepanjang 12 bulan akan datang, Moody's Analytics meramalkan kadar pertumbuhan harga rumah tahun ke tahun akan menjunam daripada 20% kepada 0%. Walaupun pasaran perumahan "terlebih nilai" dengan ketara seperti Boise dan Atlanta boleh menyaksikan harga rumah turun 5% hingga 10%. (Moody's Analytics menganggarkan 183 pasaran perumahan serantau "dinilai terlalu tinggi" lebih daripada 25% berbanding dengan asas ekonomi tempatan yang akan disokong secara sejarah.)

Jika kemelesetan berlaku—sesuatu yang Zandi memberi peluang 1-dalam-3 sepanjang tahun akan datang—dia menjangkakan harga rumah AS akan jatuh 5%. Dari segi sejarah, penurunan harga rumah tahun ke tahun amat jarang berlaku. Sepanjang 100 tahun yang lalu, Zandi berkata, kami hanya melihat ia berlaku semasa Kemelesetan Besar dan selepas kemusnahan perumahan 2008. Jika kemelesetan berlaku, beliau juga menjangkakan pasaran perumahan yang "terlebih nilai" akan menyaksikan penurunan harga rumah sebanyak 15% hingga 20%.

Mengapakah kadar gadai janji melonjak kepada 6%?

Fannie Mae dan Persatuan Jurubank Gadai Janji bukan sahaja terlepas ramalan kadar gadai janji mereka, malah mereka tidak rapat. Bagaimana ia berlaku? Nah, menjelang tahun ini terdapat konsensus di kalangan ahli ekonomi bahawa kadar inflasi akan mula turun. Ia tidak berlaku. Malah, kita telah melihat Indeks Harga Pengguna meningkat daripada 7.0% pada Disember 2021 kepada kadar 8.6% yang diumumkan minggu lepas.

Dalam usahanya untuk mengatasi inflasi yang sangat tinggi ini, Rizab Persekutuan telah memberikan tekanan menaik yang besar ke atas kadar gadai janji-dan itu telah memukul pembeli rumah dengan sangat sukar.

Jadi mengapa ahli ekonomi mendapat gambaran inflasi dan pandangan kadar gadai janji sangat salah? Di mata Zandi, penukar permainan adalah rantaian bekalan dan kejutan tenaga yang disebabkan oleh pencerobohan Rusia ke atas Ukraine. Menurut analisisnya, dia menganggarkan 3.5 mata peratusan daripada kadar inflasi 8.6% adalah akibat langsung daripada perang darat Putin di Eropah Timur.

Jika pencerobohan itu tidak berlaku, Zandi memberitahu kekayaan purata kadar gadai janji tetap 30 tahun mungkin sekitar 3.8% sekarang.

Mencari maklumat pasaran perumahan terkini? Ikuti saya di Twitter di @NewsLambert.

Kisah ini pada asalnya dipaparkan pada Fortune.com