Tanda amaran baharu muncul untuk pasaran hartanah China

BEIJING — Data baharu menunjukkan sektor hartanah besar China masih bergelut untuk pulih, walaupun terdapat tanda-tanda pemulihan awal tahun ini.

"Dalam pembalikan dari April, harga meningkat pesat dalam pasaran perumahan tetapi jualan perlahan," kata China Beige Book yang berpangkalan di AS dalam laporannya untuk Mei, dikeluarkan Selasa. Itu berdasarkan tinjauan firma penyelidikan itu terhadap 1,085 perniagaan yang dijalankan dari 18 hingga 25 Mei.

"Dalam harta komersil, kedua-dua harga dan urus niaga melemah secara mendadak," kata laporan itu. "Keputusan yang lemah dalam pembinaan dan pengurangan aktiviti fiskal menyebabkan pendapatan dan pengeluaran pengeluar tembaga pada Mei menjadi berkurangan."

Beijing telah mengurangkan tekanannya terhadap pemaju hartanah pada tahun lepas, berikutan tindakan keras terhadap tahap hutang mereka pada Ogos 2020. Sektor hartanah dan industri berkaitan telah menyumbang lebih daripada satu perempat daripada ekonomi China, menurut anggaran Moody.

Jualan rumah baharu untuk minggu berakhir 28 Mei meningkat sebanyak 11.8% berbanding tahun lalu, kelembapan mendadak daripada pertumbuhan 24.8% seminggu sebelumnya, kata ketua ekonomi Nomura China Ting Lu dalam laporan Isnin. Itu berdasarkan data purata bergerak tujuh hari daripada Maklumat Angin.

Jumlah jualan kedua-dua minggu itu lebih rendah berbanding tempoh yang sama pada 2019, sebelum wabak itu, kata laporan itu.

Kebanyakan penurunan jualan berpunca daripada bandar-bandar terbesar di China, kata laporan itu. Bandar-bandar yang dipanggil peringkat-1 telah menjadi tempat yang cerah kerana orang ramai cenderung berpindah ke pusat bandar untuk mendapatkan pekerjaan.

Pelabur dalam pemaju hartanah China juga semakin ragu-ragu tentang pasaran.

Indeks Markit iBoxx untuk bon hartanah hasil tinggi China kembali turun ke tempat ia didagangkan pada bulan November, apabila Beijing mengumumkan sokongan untuk sektor itu melalui "pelan 16 mata."

Walaupun rancangan itu "telah memainkan peranan penting untuk menetapkan landasan kepada krisis ini," inisiatif itu hanya bertujuan untuk menyokong hutang pemaju pada peringkat projek, kata penganalisis S&P Global Ratings dalam laporan 22 Mei.

Ini bermakna masih terdapat ketidakpastian sama ada pemaju boleh membayar balik pelabur untuk bon di peringkat syarikat induk, kata agensi penarafan itu. Mereka sedang melihat sama ada pemaju boleh menjana wang tunai yang mencukupi daripada jualan hartanah.

Pada bulan April, penganalisis menegaskan bahawa jualan hartanah negara jatuh kepada 900 bilion yuan ($126.87 bilion), di bawah purata bulanan tahun lalu sebanyak 1.1 trilion yuan.

Untuk sepanjang 2023, S&P menjangkakan jualan pemaju China akan jatuh kira-kira 3% hingga 5% — lebih baik sedikit daripada ramalan penurunan 5% hingga 8% sebelum ini.

Ramalan tahun ini adalah berdasarkan jangkaan bahawa jualan di bandar-bandar besar berkembang kira-kira 3%, manakala jualan di bandar-bandar kecil tidak turun lebih daripada 10%, kata laporan itu.

Dalam pasaran rumah menengah, aktiviti perniagaan "telah menyejukkan sejak April, dengan kejatuhan dalam bilangan rumah tersenarai untuk dijual, harga permintaan yang lebih rendah dan urus niaga yang lebih sedikit," kata Fitch Ratings dalam satu kenyataan Isnin.

“Kemelesetan ini berikutan lantunan kukuh pada 1Q23, menunjukkan keyakinan pembeli rumah kekal rapuh di tengah-tengah prospek ekonomi yang tidak menentu dan prospek pekerjaan yang lemah.”

Rumah baharu di China biasanya dijual sebelum pemaju selesai membina pangsapuri.

“Sentimen pasaran rumah kedua boleh dilihat secara amnya sebagai barometer bagi sektor hartanah, kerana harga dan bekalan tidak tertakluk kepada campur tangan pengawal selia – tidak seperti pasaran rumah baharu,” kata penganalisis Fitch.

Jualan rumah sekunder juga sangat mempengaruhi harga untuk rumah baharu, kata penganalisis, menganggarkan lebih separuh daripada rumah yang dijual di bandar terbesar di China jatuh ke dalam pasaran rumah sekunder.

Prestasi lemah pada bulan Mei datang di tengah-tengah harapan pasaran yang tinggi untuk pemulihan.

Tinjauan suku tahunan oleh People's Bank of China telah mendapati peningkatan minat penduduk tempatan untuk membeli rumah dalam beberapa bulan akan datang — dan jangkaan yang lebih tinggi untuk harga hartanah yang lebih tinggi.

Pasaran hartanah masih dalam "tempoh pelarasan," kata Liu Lijie, penganalisis pasaran di Beike Research Institute, dalam ulasan bertulis Selasa yang diterjemahkan oleh CNBC.

Dasar kerajaan perlu meningkatkan jangkaan pasaran untuk pemulihan hartanah, kata Liu, sambil menyatakan bahawa langkah tambahan boleh diambil walaupun di bandar besar untuk meningkatkan pembelian rumah.