Tiada Do-Over Percuma Untuk Surat Ikatan Dihantar Pada Penutupan

Apabila penjual bersetuju untuk menjual hartanah kepada pembeli, pihak tersebut menandatangani kontrak yang mengenal pasti hartanah, menyatakan harga pembelian dan meliputi beberapa perkara penting lain (ditambah dengan pelbagai mata kecil). Pihak-pihak kemudian menutup transaksi mereka, dan sebagai sebahagian daripada penutupan itu penjual menandatangani surat ikatan untuk menyampaikan hartanah kepada pembeli.

Bagaimana jika surat ikatan tidak menerangkan hartanah yang betul, tetapi pembeli tidak menyedarinya dan menutupnya? Di bawah prinsip tradisional undang-undang hartanah, kontrak "bercantum" ke dalam surat ikatan, yang bermaksud bahawa kontrak itu secara berkesan ditamatkan dan yang tinggal hanyalah surat ikatan. Jika surat ikatan itu menyampaikan harta tanah yang salah, itu terlalu buruk untuk pembeli – dan juga sudah tentu bagi mana-mana peguam yang meluluskan surat ikatan untuk pembeli.

Prinsip itu mungkin terdengar agak kejam. Walau bagaimanapun, ia telah menjadi sebahagian daripada undang-undang hartanah Amerika selama berabad-abad. Keputusan rayuan negeri New York baru-baru ini mengesahkan bahawa New York masih mengikut prinsip ini. Dalam kes itu, kontrak memerlukan penjual menyampaikan banyak yang pembeli ingin membina rumah. Lot telah diterangkan dalam "keterangan undang-undang meter dan sempadan" biasa - secara berkesan, bacaan naratif sempadan rajah tinjauan yang menunjukkan lot.

Pada penutupan, penjual menyampaikan sekeping hartanah yang sedikit berbeza, walaupun perbezaannya tidak ketara kerana huraian meter dan sempadan yang dilampirkan pada surat ikatan itu agak serupa dengan yang dalam kontrak. Penerangan dalam surat ikatan itu, bagaimanapun, meninggalkan lot kedua yang penting bagi pembeli untuk dapat memasang sistem tangki septik untuk rumah itu.

Penjual enggan membetulkan surat ikatan dan cuba meminta pembeli membayar lebih banyak wang untuk lot kedua. Pembeli akhirnya menyaman. Mahkamah menyatakan bahawa surat ikatan itu merangkumi perjanjian terakhir antara pihak-pihak, dan kontrak itu tidak relevan. Mahkamah tidak akan menyemak semula kontrak tersebut.

Sudah tentu, terdapat pengecualian kepada peraturan ini. Sebagai contoh, jika perihalan harta dalam surat ikatan entah bagaimana samar-samar, maka mahkamah mungkin kembali dan melihat kontrak. Jika kontrak itu sendiri memperuntukkan bahawa obligasi tertentu di bawah kontrak itu kekal selepas penutupan, maka mahkamah akan menguatkuasakan peruntukan tersebut. Kebanyakan kontrak hartanah komersil moden menyatakan bahawa banyak peruntukan kontrak akan bertahan selepas penutupan. Senarai peruntukan yang masih hidup itu biasanya tidak, walau bagaimanapun, termasuk kewajipan penjual untuk menyampaikan harta tanah yang dipersetujui.

Tiada pengecualian yang disebut dalam perenggan sebelumnya digunakan dalam litigasi New York baru-baru ini, jadi pembeli kehilangan kes itu.

Pembeli, atau peguamnya, boleh menghalang masalah itu dengan menyemak surat ikatan dengan lebih teliti semasa penutupan. Mereka juga boleh mengenal pasti harta yang hendak disampaikan dengan merujuk kepada peta plat, yang akan menghasilkan penerangan yang lebih mudah dan kurang terdedah kepada kesilapan tentang harta itu.

Kes yang dirujuk ialah Pickard lwn Campbell, Op Slip NY. 04442 (8 Julai 2022, Bahagian Rayuan, Jabatan Keempat).