Tidak, San Francisco Tidak Menghapuskan Keluarga Tunggal

Rakyat Amerika telah menjadi kebas, saya fikir, dengan dakwaan bahawa siaran di internet adalah "berita palsu" atau "maklumat salah." Kata-kata itu baru sahaja menjadi cara lain untuk mengatakan, "Saya tidak mahu percaya itu benar, sama ada benar atau tidak." Walau bagaimanapun, seseorang tidak perlu menjadi ahli falsafah untuk menunjukkan bahawa beberapa perkara adalah benar atau salah. San Francisco tidak "baru menamatkan pengezonan keluarga tunggal" sebagai tajuk utama dalam Planetizen tuntutan. Apa yang baru berlaku di San Francisco adalah lebih rumit dan memberi penerangan bukan sahaja kepada media tetapi tentang bagaimana Lembaga Penyelia di sana masih tidak dapat berbuat apa-apa untuk menjadikan perumahan lebih murah kerana mereka bimbang tentang seseorang yang mengaut keuntungan. Perkara yang sama berlaku dalam usaha badan perundangan California untuk memberi insentif kepada lebih banyak perumahan.

Pertama, cerita dalam Planetizen ialah ringkasan siaran berdinding berbayar di San Francisco Chronicle. Ringkasan itu meliputi kelulusan undang-undang pada 28 Jun^th yang mengubah zon keluarga tunggal di San Francisco. Walaupun tajuknya yang mengelirukan, siaran itu melakukan kerja yang cukup baik untuk meringkaskan cerita Chronicle dan isu tersebut.

Berikut adalah perenggan pembukaan jawatan Planetizen:

"'San Francisco merancang untuk menghapuskan pengezonan keluarga tunggal dan sebaliknya membenarkan fourplexes di setiap kawasan kejiranan dan rumah enam unit di semua sudut, perubahan yang telah lama dicari oleh penyokong pembangunan perumahan,' lapor JD Morris dalam artikel berdinding berbayar untuk San Francisco Chronicle.”

Setakat ini baik, bukan? Tetapi ada tangkapan. Morris menyatakan bahawa terdapat keraguan tentang undang-undang itu kerana nampaknya undang-undang negeri flummox diluluskan tahun lepas, SB 9, yang bertujuan untuk membenarkan pembahagian satu lot keluarga tunggal kepada dua. Butiran itu tiada dalam cerita, dan saya akan masuk ke SB 9 nanti. Penyokong pro-pembangunan lain menyatakan bahawa terdapat terlalu banyak halangan untuk membina 4 rumah di atas lot dan enam di sudut lot. Apakah halangan sebenarnya? Ringkasan Planetizen tidak mengatakan, tetapi sekali lagi, kita akan sampai ke sana nanti.

Akhir sekali, siaran Planetizen memetik pengarah perancangan San Francisco, Richard Hillis, berkata kesan ordinan itu akan "agak kecil" walaupun ia adalah, "langkah yang cukup besar." Penaja undang-undang itu, Penyelia Rafael Mandelman menambah bahawa dia kecewa kerana "langkah yang sudah sederhana dan berperingkat pada mulanya berakhir lebih daripada itu."

Adakah San Francisco menamatkan pengezonan keluarga tunggal atau tidak?

Saya mengambil sedikit masa untuk menggali tapak Lembaga Penyelia San Francisco dan laman web Badan Perundangan Negeri untuk mengetahui apa yang sebenarnya berlaku. Tetapi ini adalah. Tahun lepas Penyelia Mandelman dan Ketua Majoriti Senat California Toni Atkins kedua-duanya memperkenalkan undang-undang untuk menangani pengezonan keluarga tunggal. Mandelman, sudah tentu, hanya akan memberi kesan kepada San Francisco, membenarkan lebih kepadatan di zon keluarga tunggal. SB 9 Atkin bertujuan untuk melakukan perkara yang sama tetapi di bandar-bandar di seluruh negeri, termasuk San Francisco.

Perundangan Atkin diluluskan (anda boleh membaca teks penuh disini), mewujudkan elaun untuk lot keluarga tunggal untuk dipecahkan bagi mewujudkan unit rumah tambahan. Keputusan SB 9 diringkaskan dengan cara ini oleh California YIMBY di laman web mereka,

• Ia membolehkan pemilik rumah di kebanyakan kawasan di seluruh negeri membahagikan harta mereka kepada dua lot, sekali gus meningkatkan peluang pemilikan rumah di kawasan kejiranan mereka; dan
• Ia membolehkan dua rumah dibina di setiap lot tersebut, dengan kesan menghalalkan fourplexes di kawasan yang sebelum ini hanya membenarkan satu rumah.
• SB 9 mengandungi perlindungan penting terhadap perpindahan penyewa sedia ada.

Bukankah ini sepatutnya membawa kepada ledakan pembinaan perumahan baharu di zon yang sebelum ini di luar had kepada perumahan baharu? Tidak, ia tidak akan. Untuk memahami sebabnya, anda perlu membaca cetakan halus yang ditawarkan oleh yang lain penerangan daripada badan perundangan.

“Pindaan baru-baru ini memerlukan agensi tempatan untuk mengenakan keperluan penghunian pemilik sebagai syarat pemilik rumah menerima pecah lot menteri. Rang undang-undang ini juga melarang pembangunan subbahagian kecil dan melarang pembahagian lot menteri pada petak bersebelahan oleh individu yang sama untuk mengelakkan spekulasi pelabur. Malah, membenarkan lebih banyak perumahan skala kejiranan di komuniti California sebenarnya menyekat kuasa pasaran pelabur institusi. SB 9 menghalang pencatut daripada mengusir atau memindahkan penyewa dengan mengecualikan hartanah di mana penyewa telah tinggal dalam tempoh tiga tahun yang lalu (penekanan saya).

Hasrat jelas undang-undang adalah untuk menghalang "pencatut" untuk membenarkan pemilik keluarga tunggal sedia ada "menyediakan peluang sewa mampu milik untuk keluarga bekerja yang lain," sambil mencipta kekayaan untuk diri mereka sendiri. Bagaimanakah pemilik ini boleh melakukan ini tanpa membuat "keuntungan?" Itu misteri. Undang-undang senyap mengenai pembiayaan yang mustahil bagi kebanyakan orang yang mempunyai rumah keluarga tunggal yang membayar gadai janji. Bayangkan sebuah keluarga muda 5 tahun dalam gadai janji pertama mereka cuba membiayai sub-bahagian lot mereka, pembinaan baru lebih banyak perumahan pada petak berikutnya, dan kemudian menguruskan penyewaan dan penyelenggaraan 3 unit sewa. Bayangkan mana-mana keluarga mampu melakukannya.

Mari kita hadapi, SB 9 hanyalah cara penggubal undang-undang kiri boleh mengatakan bahawa mereka telah "menamatkan pengezonan keluarga tunggal," menepuk belakang mereka, dan kemudian duduk dan lihat kerana tiada apa yang berlaku. Tanpa pelaburan perumahan baru, dalam apa jua bentuk, tidak akan berlaku. Seperti yang telah saya nyatakan sebelum ini, Bunian Keebler tidak akan keluar dari pokok dan mula memalu untuk membina rumah tambahan di atas lot itu. Ia akan memerlukan wang, banyak wang. Dan membangunkan mana-mana unit perumahan baru adalah rumit dan sukar mengikut reka bentuk dan ini akan menjadi benar walaupun bandar terpaksa memberikan bahagian sebagai fungsi "kementerian", itu secara automatik.

Adakah undang-undang San Francisco (teks penuh disini) memperbaiki SB 9, menjadikannya lebih teruk, atau tidak memberi kesan? Aduan yang didengar semasa perbahasan mengenai perundangan ialah rang undang-undang itu tidak mencukupi dan ia terlalu sedikit (anda boleh menonton perbahasan penuh disini). Penyelia Aaron Peskin berpendapat rang undang-undang itu terlalu sedikit sehingga kawalan sewa ditambah.

“Mari kita benar-benar mengenainya,” katanya mengenai lawan. "Mereka menentang ini kerana mereka benci kawalan sewa." Peskin seterusnya berkata beliau menyokongnya kerana “komuniti kekal berdaya maju kerana kawalan sewa. Saya rehatkan kes saya.”

Tetapi komen Peskin diikuti oleh Penyelia Matt Dorsey yang berkata dia akan mengundi "tidak" pada undang-undang kerana ia "membawa kita ke arah yang salah" dan bahawa ia akan mewujudkan "sedikit jika ada pengeluaran perumahan baharu dengan syarat tambahan. ” Beliau juga menyatakan kebimbangan bahawa sekarang, dengan keluarga tunggal secara teknikal tidak lagi dalam buku, San Francisco tidak lagi dilindungi oleh SB 9, walaupun undang-undang itu, seperti yang saya nyatakan, tidak akan mewujudkan sebarang perumahan sama ada.

Kembali ke tajuk utama dan soalan, "Adakah San Francisco telah menamatkan pengezonan keluarga tunggal?" Dalam erti kata yang paling teknikal, ya, ia ada. Tetapi seperti yang dinyatakan oleh Penyelia Dorsey, semua keperluan untuk perubahan bermakna, secara praktikal, sama seperti SB 9, tiada apa yang akan berubah. Saya mengambil masa berjam-jam penyelidikan untuk memikirkan perkara ini dan menerangkannya kepada anda di sini. Jika anda telah membaca sejauh ini, tahniah. Saya pasti ramai orang baru sahaja menyiarkan siaran Planetizen ke Facebook dengan emoji muka gembira dengan yang lain pasti menyiarkan semula dan menyiarkan semula, sama seperti yang mereka lakukan dengan SB 9 dan langkah-langkah seperti itu di seluruh negara.

Malangnya, orang akan memberitahu saya, "Adakah anda mendengar apa yang mereka lakukan di San Francisco?" dengan penuh semangat. “Bukankah itu yang kamu mahukan?” Tidak, tidak. Menonton penggubal undang-undang dan pemimpin bandar yang berhaluan kiri menepuk punggung mereka dengan mendakwa bahawa mereka telah melakukan sesuatu yang penting adalah meletihkan. Tetapi lebih teruk, ia meyakinkan orang ramai bahawa sesuatu sebenarnya telah dilakukan untuk menangani masalah kekurangan bekalan. Apabila masalah kenaikan harga berterusan, penyokong kawalan sewa, lebih banyak wang untuk pembinaan mahal bukan keuntungan atau perumahan kerajaan akan berkata, “pasaran tidak berfungsi; SB 9 dan perundangan Mandelman tidak membantu orang miskin.”

Apa yang menjengkelkan tentang langkah-langkah yang kurang daripada separuh ini ialah sebab mereka gagal secara khusus kerana mereka bukan penyelesaian berorientasikan pasaran, tetapi sebaliknya usaha untuk memprogramkan hasil yang mustahil dicapai tanpa pelaburan yang boleh menghasilkan pulangan, ya , untung. Demokrat dan sosialis mahu pemilik harta entah bagaimana membiayai peningkatan secara beransur-ansur dalam kepadatan tanpa mencipta sebarang nilai yang boleh ditangkap untuk menampung kos. Itu adalah mustahil. Dengan mengetepikan pembangun dan profesional, usaha ini akan musnah dari awal.

Apa yang mengekalkan corak tingkah laku ini adalah "berita palsu" bahawa sesuatu telah berlaku. Tajuk berita adalah semua yang mendapat perhatian, dan kerja perit untuk memikirkan apa yang berlaku ditinggalkan untuk orang ramai mencari sendiri, dan apabila pelaporan benar-benar dilakukan, tiada siapa yang mengganggu untuk membacanya atau memahami implikasinya. Penyelesaian kepada masalah ini adalah jelas: badan perundangan di semua peringkat perlu berhenti meluluskan undang-undang yang tidak melakukan apa-apa dan media perlu berhenti melaporkan bahawa ia melakukannya.