Gadai janji terbalik tidak selalu mempunyai perlindungan pengguna yang sama seperti yang mereka miliki hari ini. Walaupun undang-undang baharu melakukan kerja yang lebih baik untuk menghalang sesetengah pasangan yang berduka daripada ditolak keluar dari rumah mereka, peraturan itu tidak meliputi kesemuanya. Mereka juga tidak melindungi daripada kemiskinan.
Namun, pasangan suami isteri yang tidak meminjam yang layak menghadapi risiko yang lebih sedikit berbanding sebelum ini, terutamanya mereka yang mempertimbangkan gadai janji terbalik baharu. Sama ada anda sudah pun menjadi pasangan yang tidak meminjam, mempertimbangkan kemungkinan atau mengenali seseorang, inilah yang perlu anda ketahui tentang perlindungan yang wujud dan risiko yang mungkin dihadapi oleh pasangan yang tidak meminjam.
Takeaways Utama
- Undang-undang gadai janji terbalik baharu yang berkuat kuasa pada September 2021 menawarkan perlindungan yang lebih baik berbanding sebelum ini kepada pasangan yang tidak meminjam yang layak.
- Undang-undang baharu boleh membantu pasangan yang tidak meminjam yang layak kekal di rumah mereka apabila pasangan yang meminjam meninggal dunia atau berpindah secara kekal ke rumah bantuan atau rumah jagaan.
- Pasangan tidak meminjam yang tidak layak masih mempunyai sedikit perlindungan.
- Kedua-dua kategori pasangan bukan peminjam boleh mendapatkan wang daripada pinjaman selepas pasangan peminjam meninggal dunia atau berpindah.
- Tarikh apabila peminjam mendapat gadai janji terbalik mereka masih menjejaskan hak pasangan yang tidak meminjam.
Perlindungan Pasangan Tidak Meminjam sebelum 4 Ogos 2014
Mengetahui tentang sejarah perlindungan pasangan bukan peminjam dan gadai janji terbalik adalah penting jika anda mempunyai gadai janji terbalik yang lebih lama dan berguna jika anda mempunyai pinjaman yang lebih baharu—atau sedang mempertimbangkannya.
Pada masa lalu—khususnya, untuk HECM dengan nombor kes yang dibuat sebelum 4 Ogos 2014—walaupun pasangan yang lebih muda berumur sekurang-kurangnya 62 tahun dan dengan itu layak menjadi peminjam bersama, pasangan yang lebih tua mungkin telah memilih untuk menjadi peminjam tunggal dalam untuk mendapatkan lebih banyak wang daripada pinjaman (umur adalah faktor berapa banyak yang anda boleh dapat, dengan yang muda semakin kurang). Pasangan yang meminjam mungkin juga telah mengeluarkan diri mereka daripada tajuk untuk membuat pinjaman itu berlaku. Lagipun, kedua-dua pasangan akan mendapat manfaat daripada wang itu, terutamanya jika mereka memilih pelan pembayaran gadai janji terbalik sekaligus.
Hasil yang menyayat hati ialah ramai balu dan duda tanpa diduga kehilangan tempat tinggal selepas peminjam meninggal dunia. Rumah itu cagaran untuk pinjaman, dan pemberi pinjaman mempunyai setiap hak untuk merampas.
Kes Jones
Keputusan mahkamah 2018 yang patut diberi perhatian menggambarkan mengapa peraturan lama menjadi masalah. Caldwell Jones, pemain bola keranjang yang luar biasa untuk Philadelphia 76ers pada 1980-an, mengeluarkan gadai janji terbalik pada 28 Julai 2014. Dia meninggal dunia secara tiba-tiba pada 21 September 2014. Mengikut syarat gadai janji terbaliknya, perkhidmatan pinjaman memulakan proses perampasan. Vanessa Jones, isterinya dan pasangan yang tidak meminjam, menyaman dan akhirnya kalah.
Sekiranya nombor kes pinjaman diberikan pada atau selepas 4 Ogos 2014, apabila FHA mula-mula menukar peraturan peminjaman untuk melindungi pasangan yang tidak meminjam, dia mungkin telah menang—atau tidak perlu memfailkan saman pada mulanya.
FHA menyediakan nombor kes pinjaman selepas peminjam mengemukakan permohonan tetapi sebelum pinjaman ditutup. Penetapan nombor kes berlaku sebaik sahaja sistem FHA mengesahkan alamat harta tanah pemohon, nombor Keselamatan Sosial dan maklumat pinjaman lain yang dibekalkan oleh pemberi pinjaman.
FHA menyediakan nombor kes pinjaman selepas peminjam mengemukakan permohonan tetapi sebelum pinjaman ditutup. Penetapan nombor kes berlaku sebaik sahaja sistem FHA mengesahkan alamat harta tanah pemohon, nombor Keselamatan Sosial dan maklumat pinjaman lain yang dibekalkan oleh pemberi pinjaman.
Penambahbaikan kepada Perlindungan Pasangan Tidak Meminjam
“Dari 1989 hingga 4 Ogos 2014, pihak ambil perhatian, surat ikatan, dan perjanjian pinjaman telah ditulis tanpa sebarang pertimbangan pasangan yang tidak meminjam,” kata Dan Hultquist, pakar latihan jualan terbalik kebangsaan dengan Fairway Independent Mortgage Corp. di Canton, Ga. “Pada dasarnya, keperluan berkanun bercanggah dengan kontrak HECM. Sejak itu, HUD mewajibkan bahawa bahasa dimasukkan dalam setiap pinjaman HECM untuk mewujudkan hak khusus untuk pasangan suami isteri.” Balu dan duda memang ada pilihan untuk pembiayaan semula rumah dan membayar balik gadai janji terbalik, tetapi mereka tidak selalu dapat melayakkan diri untuk itu.
Pada 15 Jun 2015, HUD mencipta cara untuk penyedia pinjaman gadai janji terbalik untuk menetapkan sebelum Ogos 4, 2014, pinjaman kepada HUD dan bukannya memanggilnya terhutang dan perlu dibayar apabila kematian pasangan peminjam terakhir. Menetapkan pinjaman, bagaimanapun, adalah satu pilihan, bukan satu keperluan. Pemberi pinjaman boleh (dan masih boleh) terus merampas dalam kes ini.
Berita baiknya ialah banyak pinjaman HECM "sudah diberikan kepada HUD sebelum kematian peminjam terakhir," kata Hultquist, yang memberikan banyak pinjaman sebelum Ogos. Perlindungan 4 pasangan yang tidak meminjam daripada kehilangan rumah.
Perlindungan Pasangan Tidak Meminjam pada atau Selepas 4 Ogos 2014
HUD menambah baik perlindungan pasangan bukan peminjam untuk gadai janji terbalik dengan nombor kes ditetapkan pada atau selepas 4 Ogos 2014. Ia mengubah undang-undang supaya kontrak pinjaman yang baru dikeluarkan akan membenarkan pasangan yang tidak meminjam tinggal di rumah mereka selepas pasangan yang meminjam meninggal dunia atau dipindahkan secara kekal ke dalam persekitaran penjagaan.
Sesetengah orang mungkin berfikir bahawa semua pasangan yang tidak meminjam telah dilindungi daripada kehilangan rumah sejak itu, tetapi itu salah tanggapan. "Oleh kerana tafsiran tradisional FHA tertanam dalam kontrak sedia ada yang mengikat secara sah, FHA tidak mempunyai kuasa untuk mengubahnya berkenaan dengan pinjaman sedia ada," tulis agensi itu dalam Surat Gadai Janji 2014-07.
Juga, membuat perubahan retroaktif boleh meletakkan Dana Insurans Gadai Janji Bersama (MMIF) berisiko. Dana itu mengehadkan kerugian pemberi pinjaman dan melindungi pemilik rumah dan waris mereka daripada berhutang lebih pada gadai janji terbalik daripada nilai rumah.
Perubahan Gadai Janji Songsang 2021
HUD menukar peraturan gadai janji terbaliknya beberapa kali lagi sejak 2014, setiap kali menambah perlindungan tambahan untuk pasangan yang tidak meminjam. HUD menerbitkan peraturan baharu dalam pemegang gadai janji huruf (ML), dan perubahan terbaharu datang pada 2021=2, dengan ML 2022-06 (juga dipanggil ML 22-06). Surat pada 2015, 2019 dan 2021 membuat perubahan penting lain.
Peraturan baharu ini memudahkan beberapa perkara bagi balu dan duda yang bukan peminjam. Untuk satu, mereka tidak lagi perlu membuktikan bahawa mereka berada di atas tajuk jika mereka mahu terus tinggal di rumah itu, tidak kira nombor kes gadai janji terbalik. Mereka juga melindungi pasangan yang tidak meminjam yang layak daripada kehilangan rumah jika pasangan peminjam mereka tidak meninggal dunia tetapi berpindah secara kekal ke kemudahan penjagaan kesihatan.
Walau bagaimanapun, perlindungan ini dijamin hanya jika gadai janji terbalik pasangan yang meminjam bertarikh 4 Ogos 2014, atau lebih baru. Jika tidak, ia bergantung kepada sama ada pemberi pinjaman menyerahkan pinjaman kepada HUD. Dalam erti kata lain, perubahan terkini tidak menyelesaikan sepenuhnya masalah pra-Ogos. 4, 2014, masalah pasangan tidak meminjam. "Sangat sedikit dalam industri memahami nuansa yang terkandung dalam ML 15-02, ML 15-15 dan ML 21-11," kata Hultquist.
Perlindungan Tambahan untuk Pasangan Tidak Meminjam
Sebelum mana-mana pasangan boleh mendapatkan gadai janji terbalik, kedua-duanya mesti melengkapkan sesi kaunseling dengan kaunselor HECM yang diluluskan oleh HUD. Pertemuan ini boleh membantu mereka memahami implikasi meninggalkan satu pasangan daripada pinjaman. Selain itu, sejak 2015 HUD telah membezakan antara pasangan yang tidak meminjam yang layak dan yang tidak layak untuk membantu menjelaskan hak pasangan yang tidak meminjam (atau kekurangannya).
Perlindungan pasangan bukan peminjam yang layak dikenakan kepada pasangan sejenis yang menjalin hubungan tetapi tidak dibenarkan secara sah untuk berkahwin apabila gadai janji terbalik diperoleh jika mereka berkahwin sebelum peminjam meninggal dunia.
Perlindungan pasangan bukan peminjam yang layak dikenakan kepada pasangan sejenis yang menjalin hubungan tetapi tidak dibenarkan secara sah untuk berkahwin apabila gadai janji terbalik diperoleh jika mereka berkahwin sebelum peminjam meninggal dunia.
Pasangan Tidak Meminjam Layak vs. Tidak Layak
Pasangan bukan peminjam yang layak tinggal bersama peminjam di rumah yang dicagarkan sebagai mereka kediaman utama. Mereka mendapat perlindungan yang membantu mereka kekal di rumah jika pasangan yang meminjam meninggal dunia atau berpindah dahulu. Selain itu, jumlah ekuiti yang boleh diakses oleh pasangan peminjam melalui pinjaman adalah berdasarkan sebahagiannya pada umur pasangan bukan peminjam yang layak.
Anda tidak boleh mendapatkan gadai janji terbalik HECM di Texas dengan pasangan bukan peminjam yang layak, menurut Hultquist. "Secara teknikal, undang-undang Texas tidak melarangnya secara langsung," katanya. "Sebaliknya, undang-undang negeri tidak menguntungkan sehingga pemberi pinjaman tidak bersedia untuk menawarkan pilihan."
Anda tidak boleh mendapatkan gadai janji terbalik HECM di Texas dengan pasangan bukan peminjam yang layak, menurut Hultquist. "Secara teknikal, undang-undang Texas tidak melarangnya secara langsung," katanya. "Sebaliknya, undang-undang negeri tidak menguntungkan sehingga pemberi pinjaman tidak bersedia untuk menawarkan pilihan."
Pasangan yang tidak meminjam yang tidak layak sama ada tidak tinggal bersama peminjam di rumah yang dicagarkan sama sekali atau rumah itu bukan kediaman utama mereka. Mereka mungkin belum berkahwin dengan peminjam apabila pinjaman ditutup. Mereka tidak mendapat perlindungan yang membantu mereka kekal di rumah jika pasangan yang meminjam meninggal dunia atau berpindah dahulu. Hasil gadai janji terbalik tidak mengambil kira umur pasangan ini.
Jika anda mengambil gadai janji terbalik semasa berkahwin dengan pasangan yang lebih muda dan tidak meminjam, mereka akan didokumenkan secara rasmi pada penutupan sebagai pasangan bukan peminjam yang layak atau pasangan yang tidak meminjam yang tidak layak. Dokumentasi ini melindungi hak pasangan bukan peminjam yang layak untuk tinggal di rumah semasa tempoh penangguhan jika pasangan peminjam meninggal dunia terlebih dahulu.
Mengekalkan Hak untuk Tinggal di Rumah
Pasangan yang tidak meminjam yang layak akan dapat terus tinggal di rumah jika pasangan yang meminjam meninggal dunia atau berpindah dahulu selagi mereka terus memenuhi keperluan lain gadai janji terbalik: membayar cukai harta tanah dan insurans dan menjaga rumah. Mereka memasuki apa yang dipanggil HUD sebagai "tempoh penangguhan," di mana pemberi pinjaman tidak akan memerlukan gadai janji terbalik untuk dibayar balik.
Hak pasangan yang tidak meminjam boleh menjadi rumit. Berunding dengan kaunselor gadai janji terbalik yang diluluskan oleh HUD, harta tanah atau peguam undang-undang yang lebih tua, atau bebas Penasihat kewangan jika anda mempunyai soalan tentang keadaan anda. Berhati-hati: Ramai profesional undang-undang dan kewangan tidak begitu mahir dalam gadai janji terbalik; anda perlu mencari seseorang yang mempunyai kepakaran dalam subjek tersebut.
Hak pasangan yang tidak meminjam boleh menjadi rumit. Berunding dengan kaunselor gadai janji terbalik yang diluluskan oleh HUD, harta tanah atau peguam undang-undang yang lebih tua, atau bebas Penasihat kewangan jika anda mempunyai soalan tentang keadaan anda. Berhati-hati: Ramai profesional undang-undang dan kewangan tidak begitu mahir dalam gadai janji terbalik; anda perlu mencari seseorang yang mempunyai kepakaran dalam subjek tersebut.
Bagi sesetengah peminjam tempoh penangguhan masih boleh menimbulkan masalah kehabisan wang. Tidak kira tarikh nombor kes gadai janji terbalik anda, pasangan yang tidak meminjam tidak dibenarkan menerima apa-apa lagi hasil daripada gadai janji terbalik, kerana mereka bukan peminjam dalam pinjaman. Mereka tidak boleh ditambah kepada pinjaman tanpa pembiayaan semula, dan mereka tidak boleh mengambil alih pinjaman daripada pasangan yang meminjam.
Mengapa Saya Tidak Boleh Meminjam Sebanyak Jika Saya Mempunyai Pasangan Tidak Meminjam Yang Layak?
Hasil gadai janji terbalik adalah berdasarkan sebahagiannya pada jangka hayat peminjam. Baki pinjaman berkembang dari semasa ke semasa, jadi semakin lama peminjam atau pasangan yang tidak meminjam tinggal di rumah, semakin besar kemungkinan baki pinjaman akan melebihi nilai rumah. Apabila ini berlaku, dana insurans gadai janji FHA kehilangan wang. Untuk membantu mengekalkan pelarut dana, pemilik rumah yang lebih muda tidak boleh meminjam banyak.
Bagaimanakah Pasangan Yang Tidak Meminjam Boleh Mendapat Perlindungan yang Lebih Baik?
Pertama, pasangan yang tidak meminjam hendaklah memastikan nama mereka tertera pada tajuk rumah. Dan jika ya, mereka tidak sepatutnya membenarkan ia dikeluarkan.
Kedua, pasangan harus memastikan pasangan yang tidak meminjam akan dapat bersaing dengan cukai harta dan insurans pemilik rumah, jadi mereka tidak akan kehilangan rumah apabila pasangan yang meminjam meninggal dunia.
Ketiga, pasangan itu mungkin mahu menunggu sehingga mereka berdua berumur sekurang-kurangnya 62 tahun untuk membuat pinjaman, atau mereka harus merancang untuk melakukan pembiayaan semula HECM-ke-HECM sebaik sahaja pasangan yang lebih muda berumur 62 tahun atau lebih dan layak untuk menjadi seorang peminjam.
Pembiayaan semula jenis ini biasanya mempunyai "sangat rendah kos penutupan kerana cara HUD mengira premium insurans gadai janji awal,” kata Hultquist. Bagaimanapun, tambahnya, jika pasangan yang tinggal bercadang untuk menjual rumah itu, pembiayaan semula mungkin bukan strategi terbaik.
Apakah Perlindungan Pasangan Bukan Peminjam Yang Dimiliki oleh Gadai Janji Terbalik Proprietari?
Gadai janji terbalik bukan FHA berbeza daripada gadai janji terbalik FHA (HECM) dalam banyak cara, dan cirinya berbeza mengikut pemberi pinjaman. Sehubungan itu, setiap gadai janji terbalik milik produk melayan bakal peminjam dengan pasangan bukan peminjam secara berbeza. Sesetengah orang tidak akan membenarkan pemilik rumah dengan pasangan yang tidak meminjam untuk mendapatkan gadai janji terbalik, menurut Hultquist. Yang lain, katanya, akan melaraskan kadar faedah, harga pinjaman, atau yang diperlukan nisbah pinjaman kepada nilai untuk mengambil kira pasangan yang tidak meminjam.
Apakah yang telah berlaku kepada pasangan yang tidak meminjam dengan gadai janji terbalik yang lebih lama?
Mahkamah telah memutuskan bahawa walaupun niat undang-undang persekutuan adalah untuk melindungi pasangan yang tidak meminjam daripada kehilangan rumah selepas pasangan yang meminjam mereka meninggal dunia, kontrak antara pasangan yang meminjam dan pemula gadai janji terbalik menentukan hak pasangan yang tidak meminjam. Risiko ini masih wujud untuk sesetengah pasangan yang tidak meminjam. Jika HUD memberikan nombor kes gadai janji terbalik pasangan yang meminjam sebelum 4 Ogos 2014, pasangan yang tidak meminjam masih boleh kehilangan rumah.
The Line Bawah
Pasangan yang masih hidup yang tidak mempunyai hak untuk tinggal di rumah di bawah kontrak gadai janji terbalik dan tiada aset untuk membayar balik pinjaman perlu menangani bukan sahaja kesedihan tetapi juga dengan emosi dan logistik berpindah. Ini adalah kemungkinan yang menyayat hati, dan kemungkinan yang akan dihadapi oleh lebih sedikit peminjam pada masa hadapan di bawah undang-undang yang lebih baharu. Perlindungan ini hanya digunakan untuk gadai janji terbalik HECM, walau bagaimanapun, dan peminjam gadai janji terbalik proprietari mungkin lebih berisiko.
Baca kontrak anda dengan teliti. Lebih baik lagi, dapatkan pakar yang tidak berminat untuk membantu anda memahami kontrak anda. Kemudian, jika anda mengetahui bahawa ia tidak menyatakan apa yang anda fikir ia lakukan, anda boleh mengambil tindakan.
Sumber: https://www.investopedia.com/non-borrowing-spouse-protections-reverse-mortgages-5224952?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo