Ohio Bertindak Tegas Untuk Mengehadkan Kawalan Sewa

Sudah 4 tahun sejak saya bercakap pada persidangan di Columbus, Ohio dan menulis di sini bahawa Ohio boleh menjadi tempat yang sempurna di negara ini untuk menentang dasar perumahan yang buruk. Pandangan itu telah disahkan dengan kelulusan Rang Undang-undang Dewan 430, langkah yang menghalang bandar tempatan daripada mengenakan kawalan sewa, menjadikan Ohio salah satu daripada 29 negeri yang tidak membenarkan kawalan sewa diluluskan oleh kerajaan tempatan. Apa yang menjadikan laluan itu sangat penting ialah ia telah dibuat pada masa yang mendorong untuk mengawal sewa dan langkah-langkah lain yang bertujuan untuk penyedia perumahan di peringkat tempatan di Ohio telah berkembang. Negeri-negeri lain meluluskan langkah bertahun-tahun yang lalu, tetapi langkah berani Ohio menutup salah satu campur tangan terburuk yang boleh diambil oleh kerajaan tempatan dalam ekonomi perumahan; ia mungkin satu tindakan yang boleh membawa seluruh negara dalam membalikkan arus dasar perumahan yang buruk secara amnya.

Pertama, harga memberitahu kami apabila perumahan terhad. Apabila bekalan perumahan gagal memenuhi permintaan, sewa akan meningkat. Semudah itu. Penyelesaian kepada peningkatan permintaan kerana pekerjaan baharu di bandar mungkin dengan meningkatkan bekalan perumahan. Lebih banyak bekalan bermakna lebih banyak persaingan antara pemaju, pembina dan pengendali perumahan untuk penyewa dan bukannya penyewa bersaing dengan penyewa untuk pangsapuri dan rumah sewa yang terhad.

Walau bagaimanapun, dasar melonggarkan dan menghapuskan peraturan dan peraturan yang mengehadkan perumahan dan menawarkan insentif untuk membina lebih banyak perumahan memerlukan keberanian. Adalah lebih mudah bagi ahli politik untuk menyalahkan pemaju dan penyedia perumahan untuk kenaikan sewa; sewa naik kerana tamak, bukan kekurangan bekalan. Jawapan mereka adalah dengan hanya meletakkan had pada berapa banyak harga yang naik sementara tidak melakukan apa-apa tentang ketidakseimbangan bekalan-permintaan yang semakin meningkat. Hasilnya ialah harga yang lebih tinggi apabila pengeluaran perumahan terhenti. Jika anda mahukan penjelasan penuh tentang sebab kawalan sewa merugikan orang yang kurang wang, lihat kertas yang saya tulis untuk Yayasan untuk Peluang Sama.

Di Ohio, perbincangan kawalan sewa semakin meningkat, terutamanya di bandar-bandar besar. Kembali pada tahun 2018, saya menulis ini tentang bandar-bandar tersebut dan seluruh Ohio:

“Demokrat pro-buruh cenderung untuk menjadi lebih kuat dari segi politik di bandar-bandar tersebut manakala Republikan mendominasi di kawasan luar bandar; politik tempatan cenderung dikawal oleh majlis bandar dan datuk bandar berhaluan kiri manakala badan perundangan kebanyakannya Republikan. Campuran demografi dan ekonomi yang berbeza ini bermakna Ohio mungkin juga menjadi medan pertempuran seterusnya dalam usaha untuk mengehadkan dan mengawal perumahan sewa persendirian di seluruh Amerika Syarikat. Negeri mungkin menjadi tempat di mana realiti mungkin memeriksa masalah dasar buruk yang semakin meningkat"

Itulah sebabnya Rang Undang-undang Rumah 430 sangat penting. Rang undang-undang itu menangani utiliti, tetapi pindaan kepada rang undang-undang semasa ia bergerak melalui proses perundangan termasuk pengehadan ke atas kawalan sewa, dan rang undang-undang penuh dengan pindaan meluluskan kedua-dua dewan perundangan. Pada masa ini rang undang-undang sedang menunggu tandatangan Gabenor Mike DeWine.

Rang undang-undang melakukan beberapa perkara penting. Mula-mula ia dengan jelas mentakrifkan kawalan sewa sebagai "memerlukan sewa di bawah pasaran untuk premis kediaman atau mengawal kadar sewa untuk premis kediaman dalam apa jua cara, termasuk dengan melarang kenaikan sewa" dan mengehadkan "perubahan kadar sewa antara penyewaan, mengehadkan kenaikan kadar sewa, mengawal sewa. kadar premis kediaman berdasarkan pendapatan atau kekayaan penyewa, dan lain-lain bentuk sekatan atau pengehadan kadar sewa.”

Rang undang-undang itu juga mentakrifkan "penstabilan sewa," nama lain untuk kawalan sewa sebagai, "membenarkan kenaikan sewa untuk premis kediaman dengan jumlah tetap atau pada jadual tetap seperti yang ditetapkan oleh subbahagian politik."

Takrifan adalah penting kerana kemudian dalam rang undang-undang, kedua-dua kategori kawalan harga ini dibuat di luar had untuk kerajaan tempatan. Cara kawalan sewa ditakrifkan adalah kritikal kerana ahli politik tempatan mempunyai minat untuk mengenakan kawalan sewa tetapi memanggilnya sesuatu yang lain. Ini tidak meninggalkan lubang gelung untuk dieksploitasi.

Juga penting, rang undang-undang itu menerangkan dan mengisytiharkan bahawa "perhimpunan agung mendapati dan mengisytiharkan bahawa penyelenggaraan bekalan perumahan yang mencukupi, termasuk akses kepada premis sewa kediaman yang boleh didiami, bersih dan diselenggara dengan baik, di negeri Ohio adalah keutamaan di seluruh negeri yang mendesak dan diperlukan untuk kesejahteraan orang Ohio."

Walaupun ini kelihatan jelas, pengekodan ia adalah berharga kerana ia meletakkan idea kepada undang-undang negeri bahawa lebih banyak perumahan adalah jawapan kepada masalah perumahan, bukan lebih banyak wang atau kawalan harga. Perundangan seterusnya mengkatalogkan semua sebab mengapa kawalan sewa adalah dasar yang tidak baik. Perlu melihat senarai lengkap.

“Perhimpunan agung selanjutnya mendapati dan mengisytiharkan bahawa kawalan sewa dan langkah penstabilan sewa boleh melakukan mana-mana perkara berikut:

(A) Menindas nilai sewa dan harta dan dengan itu tidak menggalakkan penyelenggaraan, penyelenggaraan, dan pemulihan premis kediaman sedia ada dan pembinaan premis kediaman baharu;

(B) Memberi insentif kepada tuan tanah untuk menukar premis kediaman kepada kondominium, koperasi, dan jenis perumahan lain, dengan itu mengeluarkan premis kediaman tersebut daripada ketersediaan di pasaran sewa;

(C) Hasil cukai harta yang lebih rendah untuk kerajaan negeri dan tempatan serta subbahagian politik;

(D) Membawa kepada kemerosotan premis kediaman;

(E) Tidak menggalakkan perolehan premis kediaman dan dengan itu melucutkan keupayaan penyewa untuk menyewa premis tersebut dan mengakibatkan salah alokasi premis kediaman;

(F) Menghalang penjualan premis kediaman;

(G) Tidak menggalakkan pelaburan di premis kediaman baharu dan sedia ada, terutamanya semasa kos bahan meningkat dan kekurangan buruh;

(H) Mempunyai kesan buruk, disebabkan kekurangan perumahan yang mencukupi, kepada individu yang mencari pekerjaan di kawasan yang mempunyai perumahan yang terhad dan kepada majikan yang mencari pekerja di kawasan tersebut;

(I) Mengherotkan fungsi pasaran untuk premis kediaman;

(J) Mengenakan perbelanjaan pentadbiran dan penguatkuasaan yang besar ke atas pecahan politik;

(K) Melucutkan hak milik pemilik premis kediaman secara retroaktif.

Rang undang-undang itu kemudian memacu kepentingan melalui mana-mana percubaan tempatan untuk mengenakan kawalan sewa.

“Tiada subbahagian politik boleh menggubal, menerima pakai, memperbaharui, mengekalkan, menguatkuasakan, atau meneruskan kewujudan mana-mana ordinan dan tiada perbandaran boleh menerima pakai atau meneruskan kewujudan apa-apa peruntukan piagam resolusi, ordinan, resolusi, peraturan, atau langkah lain yang bercanggah dengan ini. bab, atau yang mengawal hak dan kewajipan pihak kepada perjanjian sewa yang dikawal oleh bab ini, termasuk, tanpa had, dengan apa-apa cara mengenakan atau memerlukan kawalan sewa atau penstabilan sewa.”

Rang undang-undang diakhiri dengan penjelasan Peraturan Dillon. Peraturan Dillon adalah berdasarkan duluan undang-undang yang boleh mengehadkan jenis perkara yang boleh dihalang oleh kerajaan tempatan daripada melakukan. Liga Kebangsaan Bandar menggambarkannya sebagai, “diperolehi daripada dua keputusan mahkamah yang dikeluarkan oleh Hakim John F. Dillon dari Iowa pada tahun 1868. Ia mengesahkan tafsiran sempit yang dipegang sebelum ini mengenai pihak berkuasa kerajaan tempatan, di mana kerajaan substate boleh terlibat dalam aktiviti hanya jika ia dibenarkan secara khusus. oleh kerajaan negeri.”

Rang undang-undang itu menjelaskan bahawa "pembekalan perumahan adalah perkara yang mengatasi kepentingan seluruh negeri yang memerlukan pendekatan seragam untuk kawalan sewa dan langkah penstabilan sewa di premis kediaman di seluruh negeri." Bahasa penutup rang undang-undang itu menjelaskan dengan jelas bahawa "adalah niat perhimpunan agung untuk menghalang pecah bahagian politik daripada mengawal selia hak dan kewajipan pihak kepada perjanjian sewa yang dikawal selia oleh bab ini, termasuk melalui pengenaan kawalan sewa. dan penstabilan sewa dalam apa jua cara.”

Bahasa rang undang-undang adalah teliti dan kukuh dari segi falsafah, bergema dengan semua sebab utama mengapa kawalan sewa adalah idea yang tidak baik, kesannya terhadap ekonomi perumahan, dan akhirnya, mengesahkan idea bahawa perumahan sewa dikawal oleh kontrak, yang menyatakan boleh dikuatkuasakan secara sah. "hak dan tanggungjawab." Sewa bukan disebabkan oleh ketamakan tetapi kerana tindak balas terhadap kuasa pasaran, dan apabila pemastautin dan penyedia perumahan bersetuju dengan harga dan terma, perjanjian itu boleh dikuatkuasakan dan tidak boleh dicerobohi atas sebab politik oleh kerajaan tempatan.

Ohio menunjukkan kepimpinan, dan diharapkan, dengan penyelesaian segera kawalan sewa di luar jadual, bandar tempatan akan mula mempertimbangkan untuk memudahkan pembinaan perumahan dan meneroka cara yang lebih inovatif untuk membantu orang ramai dalam ekonomi perumahan sementara itu. Mudah-mudahan, Ohio akan melakukan perkara yang sama yang dilakukan dengan kawalan sewa dengan campur tangan lain yang meningkatkan kos dan harga untuk orang yang memerlukan perumahan, seperti dasar Pengezonan Inklusif Mandatori (MIZ) yang telah menyebabkan kerosakan di bandar-bandar lain.