Pendapat: 2 nombor ini merumuskan mengapa pasaran perumahan tidak akan kembali normal untuk masa yang lama

Saya menunjukkan kepada isteri saya surat ini dan bergurau bahawa kami harus meminta premium 20% daripada nilai semasa. Ia adalah nombor bulat yang besar tetapi pada asasnya ia tidak berguna.

Mengapa?

Kita perlu tinggal di suatu tempat!

Walaupun kami dapat memperoleh harga jualan yang lebih tinggi, ia tidak akan banyak membantu kami.

Kami sudah mempunyai kadar gadai janji 3% yang terkunci. Kami mempunyai sebahagian besar ekuiti dalam rumah. Dan seperti yang disinggung oleh Realtor kami yang terdesak dalam surat mereka, hampir mustahil untuk mencari rumah lain sekarang untuk dibeli.

Gabungan harga rumah yang meningkat, kadar gadai janji rendah yang dikunci oleh pemilik rumah semasa dan bekalan yang rendah menjadikannya tidak menarik untuk menjual rumah anda dan mencari yang lain sekarang.

Mike Simonsen daripada Altos Research mempunyai carta yang menunjukkan betapa teruknya keadaan bekalan perumahan sekarang:

Itulah 271,913 rumah untuk dijual di seluruh negara sekarang!

Kami berada dalam pasaran perumahan di mana kami mempunyai rekod permintaan tinggi dan rekod bekalan rendah. Jika anda ingin tahu mengapa harga 20% lebih tinggi daripada tahun lalu ini adalah penjelasan paling mudah.

Tetapi ada lagi yang berlaku di sini.

Simonsen baru-baru ini berada di podcast Odd Lots dengan Tracy Alloway dan Joe Weisenthal di mana dia menerangkan bilangan pemilik rumah yang menggandakan pelaburan hartanah mereka:

Ia seperti penggandaan. Pemilik rumah pergi untuk membeli rumah seterusnya, naik atau turun. Dan kerana gadai janji adalah sangat murah, ini adalah masa yang tepat untuk menyimpan yang pertama sebagai unit sewaan. Jadi setiap tahun saya pergi untuk membeli yang seterusnya dan saya menyimpan yang pertama saya. Dan itulah satu fenomena besar. Dan tiba-tiba saya menjadi pelabur hartanah. Dan pada masa yang sama, wang institusi adalah murah. Terdapat banyak berita tentang dana ekuiti persendirian yang besar membeli rumah, tetapi sebenarnya individu yang memacu sebahagian besar daripadanya. Jadi dalam dekad yang lalu kami telah mengeluarkan 8 juta rumah daripada kitaran jualan semula dan memindahkannya ke bahagian penyewaan pelaburan di kolam itu. Dan itu, anda tahu, 9% daripada semua rumah keluarga tunggal.

Saya tahu semua orang mahu mengadu tentang BlackRock membeli semua rumah di negara ini, tetapi 90% daripada unit sewa kediaman dimiliki oleh individu di Amerika Syarikat.

Dan jumlah ini meningkat kerana banyaknya ekuiti rumah, kekuatan kunci kira-kira pengguna dan kadar gadai janji yang rendah semasa.

Kadar gadai janji yang rendah telah menjadikan pembayaran bulanan sebagai berpatutan seperti yang pernah mereka lakukan:

Ekuiti rumah telah melonjak daripada kenaikan harga perumahan:

Selain itu, lihat kelayakan kredit pembeli rumah hari ini:

Orang yang membeli rumah hari ini mempunyai skor kredit yang sangat baik. Ini tidak berlaku dalam ledakan subprima dari awal hingga pertengahan apabila majoriti pembeli datang daripada orang yang mempunyai skor kredit yang rendah.

Bayangkan anda telah memiliki rumah anda selama lima tahun atau lebih. Sekarang anda sudah tentu telah membiayai semula sekurang-kurangnya dua hingga tiga kali dan berkemungkinan mempunyai kadar pinjaman sebanyak 3% atau kurang. Anda juga menikmati ekuiti yang bagus melalui gabungan pembayaran pokok dan harga yang meningkat.

Nampaknya harga perumahan tidak akan berhenti meningkat dalam masa terdekat dan sewa juga semakin meningkat, jadi wajar orang ramai memilih untuk memegang harta asal mereka walaupun selepas membeli sesuatu yang baharu. Mereka hanya boleh mengenakan bayaran sewa yang mencukupi untuk menampung gadai janji, insurans dan cukai dan masih keluar ke hadapan dengan perlahan-lahan membayar gadai janji murah dan melihat rumah mereka naik nilainya.

Jika saya perlu meneka ia akan menjadi bertahun-tahun sehingga kita melihat apa-apa yang menghampiri pasaran perumahan "biasa". Kami hanya tidak membina rumah yang mencukupi berikutan kemalangan perumahan terakhir untuk memenuhi permintaan yang datang daripada milenium yang mencapai tahun pembentukan isi rumah mereka.

Perkara akhirnya bertambah baik, tetapi kami mempunyai beberapa tahun dan tahun untuk memperbaikinya. Dan ini bukan seperti masalah rantaian bekalan, peraturan kerajaan dan COVID yang memudahkan untuk membina rumah dengan lebih cepat.

Sementara itu, kenaikan kadar boleh melambatkan sedikit jika kadar gadai janji menjadi cukup tinggi. Kenaikan harga perumahan dan kadar pinjaman yang lebih tinggi sekurang-kurangnya akan menyebabkan orang ramai tidak menarik untuk memegang rumah lama mereka dan menyewakannya.

Walau bagaimanapun, kenaikan kadar juga berkemungkinan akan menutup bekalan perumahan kerana begitu ramai orang telah mengunci kadar yang rendah. Mengapa menjual untuk membeli rumah dengan harga yang lebih tinggi dengan kos pinjaman yang lebih tinggi?

Jelas sekali, orang masih akan berpindah untuk pekerjaan atau keluarga baharu atau menukar pemandangan atau mana-mana sebab lain orang memutuskan untuk menjual.

Tetapi ia mungkin akan mengambil masa yang lama sehingga kita melihat semacam keseimbangan antara penawaran dan permintaan dalam pasaran perumahan.

Juga dari Ben Carlson: Perlukah saya menjual stok saya supaya saya boleh membayar tunai untuk sebuah rumah?

Ben Carlson ialah pengarang blog pelaburan "A Wealth of Common Sense," tempat ini pertama kali diterbitkan. Ia dicetak semula dengan izin. Ikuti dia di Twitter @awealthofcs.