Membenarkan Lebih Banyak Perumahan Memberi Impak Positif Harga Perumahan

Minggu lepas saya menulis tentang kegusaran saya cuba mendapatkan data dari bandar tentang masa yang diperlukan untuk menghasilkan unit perumahan. Tidakkah terdapat sebarang data yang dihadapi orang ramai yang boleh membantu menghubungkan kebenaran, populasi dan harga? Nah, ya dan tidak. Data daripada Federal Reserve Bank of Saint Louis, yang lebih dikenali sebagai Fred adalah menarik tetapi tidak begitu terperinci. Tetapi mari kita lihat di Nashville sepanjang tahun 2010 hingga 2020 dan perkara yang boleh diberitahu tentang permit perumahan, populasi dan harga. Dengan sedikit bantuan daripada Zumper penjejak sewa dalam talian, nampaknya apabila bilangan orang yang mendapat permit perumahan berkurangan, kadar kenaikan harga rumah juga turut menurun. Inilah datanya.

Mari kita mulakan dengan pertumbuhan penduduk Nashville sepanjang tempoh yang kita lihat, 2010 hingga 2020. Dalam tempoh itu, menurut Fred, Nashville menambah kira-kira 300,000 orang, peningkatan populasi hampir 20%.

Satu perkara yang anda akan perhatikan serta-merta ialah ciri data yang menjengkelkan apabila ia berkaitan dengan bandar: kita tidak dapat melihat Nashville tetapi hanya kawasan yang lebih luas. Ini adalah ciri yang mengelirukan data perumahan. Banci Amerika Syarikat selalunya akan menggabungkan bandar dan memanggilnya kawasan statistik metropolitan atau MSA. Bukan masalah besar, bukan? Tetapi selalunya pertikaian tentang perumahan berlaku di sempadan ketat bandar, dan apabila data lebih meresap daripada itu, ia mengelirukan apa yang boleh anda katakan tentang bandar yang betul berbanding kawasan sekitarnya. Kami akan menggunakan data MSA Fred.

Seterusnya, mari kita lihat pada membenarkan. Fred menjejaki data ini menggunakan nombor Banci. Apabila kita mengambil bilangan tahunan permit yang dikeluarkan dan membandingkannya dengan populasi, terdapat nisbah yang menarik.

Macam-macam masalah ni. Pertama, dan paling jelas, permit tidak sama dengan unit perumahan sebenar yang boleh didiami. Itulah sebabnya saya mengejar data yang lebih bernuansa tentang masa untuk membenarkan. Harapan saya ialah kita dapat melihat jangka masa yang diperlukan antara membenarkan dan apabila unit sebenar boleh didiami. Namun, nisbah unit baharu kepada orang baharu ini patut dipertimbangkan. 33,579 orang yang tiba di Nashville pada 2014 misalnya, memerlukan tempat tinggal. Terdapat faktor seperti kadar kekosongan - ia sering dipanggil "penyerapan" - dan faktor lain yang perlu dipertimbangkan. Tetapi hubungan antara orang baru dan bilangan permit adalah relevan. Ini bermakna kurang persaingan antara orang yang mencari unit rumah yang terhad.

Sekarang mari kita lihat harga. Fred tidak menjejaki sewa, tetapi ia menjejaki "Harga Rumah Semua Urus Niaga". Berikut ialah perubahan dalam tempoh sepuluh tahun dalam harga perumahan bersama-sama dengan penjejakan sewa oleh Zumper dalam tempoh lima tahun terakhir.

Apa yang jelas di sini ialah apabila kita membandingkan trend dalam membenarkan, populasi dan harga, terdapat hubungan.

Pembenaran nampaknya mengejar pertumbuhan penduduk di Nashville dalam tempoh sepuluh tahun, dan apabila kita melihat lima tahun yang kita ada untuk harga sewa dan perumahan, harga tersebut mula berkurangan seiring dengan peningkatan ketara dalam pengeluaran. Apabila nisbah orang baru kepada permit unit perumahan jatuh, begitu juga dengan kadar kenaikan harga.

Tetapi saya masih mempunyai soalan, malah keraguan. Data Fred melihat "anggaran menggunakan harga jualan dan data penilaian" untuk mendapatkan harga. Apakah maksudnya sebenarnya? Data sewa daripada sumber yang berbeza boleh berbeza-beza dengan ketara dan begitu juga dengan anggaran harga tempatan. Masalah besar dengan membenarkan data ialah ia tidak memberitahu kami bila unit yang dibenarkan benar-benar masuk ke dalam perkhidmatan. Selain itu, data tempatan akan mendedahkan banyak tentang tempoh masa yang diperlukan untuk mendapatkan permit.

Pandangan pertama pada data yang dihadapi orang ramai ini nampaknya mengesahkan hujah lama saya bahawa lebih banyak bekalan bermakna harga yang lebih rendah. Saya masih fikir itu benar. Tetapi tidak seperti rakan saya di sebelah kiri yang senang mengelirukan korelasi dengan sebab, saya tidak boleh. Lebih banyak data tempatan tentang permit sebenar, harga dan tarikh apabila perumahan mula beroperasi akan menjadikan keadaan yang lebih kukuh. Tetapi ini adalah permulaan yang baik.

Tetapi semasa kami cuba menggali lebih dalam ke dalam bandar yang berkembang pesat seperti Nashville, dan kami melihat data yang kami ada, terdapat trend: apabila populasi meningkat dan membenarkan mengikut, kami melihat kenaikan harga mula jatuh.

Akhirnya, terdapat beberapa blips menarik yang ada di luar sana juga. Sebagai contoh, salah satu bandar penyusutan terpantas di Amerika Syarikat sebenarnya menunjukkan kenaikan harga perumahan sejak 2018. Sebuah stesen televisyen tempatan menyiarkan cerita tahun lepas tentang bagaimana "Pasaran perumahan semakin panas di Decatur."

Dan bagaimana dengan sewa? Zumper menunjukkan peningkatan 26% dalam sewa di Decatur sepanjang tahun lepas, kira-kira $123 secara purata. Dan melihat graf sewa mereka sejak beberapa tahun kebelakangan ini menunjukkan arah aliran yang sama seperti harga perumahan.

Apa yang berlaku di Decatur? Inflasi yang meningkat daripada pembuangan tunai yang besar oleh kerajaan persekutuan dan masalah rantaian bekalan? Mungkin. Tetapi itu adalah ciri-ciri dua tahun yang lalu, dan pertumbuhan harga telah berlaku sejak 2018 nampaknya. kenapa? Ia patut dipertimbangkan.

Apa yang kita perlukan adalah untuk bidang kuasa tempatan berminat dengan langkah-langkah ini seperti saya dan menggunakannya untuk mengurus ekonomi perumahan dengan lebih baik. Pada akhirnya, asas mana-mana ekonomi yang berfungsi dan adil dan cekap adalah banyak pertukaran antara pembeli dan penjual. Apabila pengeluar melihat permintaan, mereka secara semula jadi ingin menghasilkan lebih banyak. Perlahan-lahan itu hanya merugikan orang yang mencari rumah, terutama orang yang kurang wang. Terdapat lebih banyak kerja yang perlu dilakukan, tetapi adalah jauh lebih baik untuk melakukan kesilapan di sebelah lebih banyak perumahan daripada lebih banyak peraturan dan kelewatan.