Bon Aktiviti Swasta Dan 4% Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah

Program perumahan persekutuan secara amnya terbahagi kepada salah satu daripada dua kategori, yang memberikan subsidi terus kepada orang ramai untuk membayar perumahan dan yang menggunakan alat kewangan untuk memudahkan pembinaan perumahan. Antara alat kewangan, yang paling ketara ialah Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC). Makhluk kod cukai ini mengewangkan pelepasan cukai untuk melabur dalam perumahan mampu milik. Tetapi dalam program kemiskinan yang disemak oleh bekas Ahli Kongres Paul Ryan, terdapat juga alat yang menarik tetapi kompleks - Bon Aktiviti Persendirian atau PAB. PAB membenarkan kerajaan tempatan menjual bon dikecualikan cukai bagi pihak entiti membina projek yang memberi manfaat kepada orang ramai, termasuk perumahan. Apabila dipasangkan dengan kredit cukai, PAB boleh menjadi alat yang berkuasa untuk pembina yang ingin mengumpulkan modal untuk projek perumahan. Tetapi kerumitan dan kosnya tinggi. (Jika anda mahu tetingkap ke LIHTC berikut ialah siaran tentang cara mereka berfungsi).

Perkhidmatan Penyelidikan Kongres menerbitkan buku asas yang sangat baik tentang Bon Aktiviti Persendirian. Seperti kredit cukai, PAB dibenamkan dalam kod cukai dan termasuk dua jenis bon. satu untuk projek yang berfungsi untuk tujuan kerajaan; satu lagi untuk tujuan peribadi, selagi ia memberi manfaat kepada orang ramai. Jika bon aktiviti swasta adalah untuk "aktiviti persendirian yang layak" seperti perumahan, pembeli bon tidak membayar cukai ke atas faedah yang mereka perolehi. Kongres mengehadkan jumlah hutang yang boleh dikeluarkan untuk aktiviti swasta; $150 juta dan $50 per kapita pada tahun 1986 kepada lebih besar daripada $335 juta atau $110 per kapita pada tahun 2022. Terdapat juga had mengikut jenis projek juga untuk mempengaruhi pelaburan. Kongres juga berhasrat untuk mengehadkan perbelanjaan cukai (pengecualian bermakna lebih sedikit dolar dalam hasil cukai).

Bagaimana bon ini boleh digabungkan dengan LIHTC, khususnya kredit cukai 4%, dikendalikan dengan baik dalam kertas oleh Corporation for Supportive Housing (CSH), Membiayai Perumahan Menyokong dengan Bon Dikecualikan Cukai dan 4% Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah. Berikut ialah ringkasan keperluan untuk menggunakan bon dikecualikan cukai dengan kredit cukai.

Hanya kerajaan negeri dan tempatan bersama-sama agensi separa kerajaan boleh mengeluarkan bon tersebut. Biasanya, ini adalah Agensi Kewangan Perumahan (HFA), agensi negeri yang menerima peruntukan kredit cukai. Tetapi kerana amaun bon dikecualikan cukai yang boleh diterbitkan tertakluk pada had volum (had yang dinyatakan di atas), semua entiti kerajaan ini bersaing secara agresif untuk menyesuaikan diri di bawah had tersebut. Selain itu, projek tidak boleh mengakses hasil bon sehingga projek menerima kelulusan daripada HFA negeri, dan hasil tersebut terhad kepada kos kediaman dan tidak boleh digunakan untuk ruang komersial, contohnya.

Terdapat satu had penting yang perlu diberi perhatian berkenaan dengan menggabungkan kredit cukai dan bon dikecualikan cukai. Untuk menerima peruntukan kredit cukai, pengurus projek mesti menampung sekurang-kurangnya 50% daripada kos pembinaan ("peraturan 50%") dengan hasil bon; dan sudah tentu, mana-mana perumahan yang dibina menggunakan bon dan kredit cukai ini mesti tersedia kepada mereka yang memperoleh pendapatan kurang daripada 60% daripada Pendapatan Median Kawasan (AMI). Biasanya, 20% daripada unit mesti mampu dimiliki oleh orang pada 50% daripada AMI atau kurang, atau 40% daripada unit pada 60% daripada AMI.

Jika ia tidak jelas, projek-projek seperti ini adalah rumit. Tambah pada fakta ini bahawa selalunya jenis "tawaran" ini termasuk pembiaya tambahan. Sebagai contoh, satu projek perumahan yang saya kerjakan sebagai pemaju ialah projek 4% menggunakan bon dikecualikan cukai. Tetapi kami juga mempunyai dana daripada tabung amanah perumahan negeri serta pinjaman pembinaan. Sejujurnya, saya terpaksa memeningkan otak dan meneliti e-mel lama untuk mengingati dengan tepat bagaimana projek itu disatukan. Kertas CSH melakukan tugas yang baik untuk menunjukkan melalui tujuh kajian kes yang berbeza beberapa cara tersendiri pembiayaan ini boleh disatukan. Sebagai contoh, salah satu kajian kes paling mudah adalah dari Michigan. Berikut ialah carta yang menunjukkan pembiayaan untuk projek tersebut.

MSHDA ialah Pihak Berkuasa Pembangunan Perumahan Negeri Michigan, Agensi Kewangan Perumahan negeri. MSHDA menjual bon dan hutang sedang dilunaskan melalui pendapatan sederhana daripada penyewa, yang sebahagiannya datang daripada baucar Seksyen 8. Setiap pembiaya dalam projek mempunyai keperluan yang berbeza, dan dalam jenis projek ini yang memenuhi satu keperluan boleh mengganggu salah satu keperluan pembiaya yang lain.

Dalam sesetengah kes, ekuiti kredit cukai boleh digunakan untuk membayar perkhidmatan hutang. Kertas CSH menggunakan kajian kes yang menggunakan bon dan kemudian "mengeluarkan sepenuhnya bon perbualan tetap dengan pinjaman awam lain, geran dan ekuiti kredit cukai." Itu kelihatan seperti menggunakan ekuiti kredit cukai untuk menamatkan hutang bon. Ini menarik: walaupun kredit cukai 4% adalah peratusan yang lebih kecil daripada asas layak bagi projek mampu milik, boleh menggunakan kredit untuk membayar balik bon adalah idea yang baik. Begitu juga dengan menggabungkan pelbagai sumber pembiayaan.

Ryan tidak menghabiskan banyak masa untuk PAB selain daripada mencadangkan bahawa “beberapa kajian tentang keberkesanan Bon Aktiviti Persendirian . . . kerana ia berkaitan dengan meningkatkan mobiliti penyewa ke atas.” Ini adalah benar, dan pandangan beliau terhadap perbelanjaan untuk program itu menunjukkan bahawa bon tersebut tidak digunakan sekerap kredit cukai perumahan berpendapatan rendah.

Dan tidak banyak yang berubah dalam dekad sejak analisisnya (data carta daripada Perbendaharaan Amerika Syarikat).

Pandangan saya ialah PAB harus digunakan dengan cara semua hutang digunakan: penangkapan nilai. Dalam kes perumahan, saya telah mencadangkan skim penangkapan nilai untuk perumahan gelandangan di mana kos perkhemahan, sebagai contoh, dikira, bon dijual untuk melaksanakan campur tangan untuk menamatkan perkhemahan, kemudian apabila penjimatan direalisasikan, menggunakan simpanan tersebut sebagai khidmat hutang. Masalah dengan memasang apa yang dikenali dalam dunia bukan untung sebagai "timbunan modal" ialah tahap kerumitan yang bermasalah atas sebab berikut:

● Masa – pengaturan pembiayaan seperti ini mengunyah masa, dan masa adalah wang. Kos pegangan sementara menunggu untuk memasang dan menyelaraskan pembiayaan adalah tambahan sebenar kepada jumlah kos pembangunan;

● Urusniaga – lebih banyak pembiaya bermakna lebih banyak kos urus niaga, dan kos ini juga menambah jumlah kos pembangunan;

● Peguam dan perunding – pada setiap langkah, untuk mengelakkan malapetaka yang boleh menyebabkan projek gagal, peguam dan perunding mesti diambil; dan

● Ia tidak begitu cekap – dengan semua bahagian yang bergerak, dan kos tambahan, adakah ini cara paling berkesan untuk menyediakan perumahan untuk orang yang memerlukannya sekarang?

Akhirnya saya kembali kepada peraturan asas, sebarang cadangan pembiayaan perumahan hendaklah semudah mungkin, mendapatkan dana atau unit yang diperlukan kepada orang yang memerlukannya hari ini. Walaupun saya tertarik dan menikmati cabaran untuk menyelesaikan teka-teki pembiayaan, bermain permainan ini tidak mendapat bayaran sewa orang; kita perlu mencari cara untuk meletakkan semula PAB untuk tujuan yang lebih baik daripada perjanjian pembiayaan yang kompleks untuk pembinaan perumahan bersubsidi.