Meletakkan Roda Pada Polisi Buruk

Sepanjang dekad yang lalu mengusahakan isu dasar perumahan dengan pegawai yang dipilih, pemaju, pembina, penyedia perumahan dan peguam bela "Apakah jawapannya?" atau “Apa yang perlu kita lakukan?” Ini biasanya selepas saya melukis gambaran masa depan yang agak gelap; kerajaan negeri dan tempatan terus mengawal selia pengeluaran perumahan yang berlebihan menyebabkan kekurangan dan harga tinggi dan kemudian berusaha untuk mengenakan cukai dan memeras ekonomi untuk memberi subsidi kepada mangsa harga yang lebih tinggi. Demi kepentingan meletakkan jawapan semua ke satu tempat, saya menyiarkannya sebagai satu siri di sini.

Malangnya, jawapan yang saya berikan biasanya tidak diendahkan; bayangkan pesakit meninggalkan pejabat doktor dan terus ke kedai donat setelah dinasihatkan untuk menurunkan berat badan, pesakit perlu berdiet. Lebih mudah untuk membuang tin bir ke televisyen atau memfailkan cabaran undang-undang daripada melakukan kerja keras untuk memahami pendapat orang ramai tentang perumahan dan kemudian membangunkan mesej untuk mengubahnya. Tetapi di sini, dalam lima jawatan, adalah jawapan terbaik saya kepada soalan, "Apakah yang kita lakukan untuk memahami mengapa dasar perumahan dibuat seperti itu, dan bagaimana kita mengubahnya?"

Pengenalan: Meletakkan Roda pada Dasar Perumahan Buruk

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Maka, kami membuka tembok kota. Dan dedahkan benteng, semua bekerja bersama-sama untuk mewujudkannya, mengikat roda meluncur ke kaki gergasinya, dan tali di lehernya, sebagai pengikat untuk menariknya ke tempat suci.

Virgil. The Aeneid, Diterjemah oleh David Ferry, (Buku II, 349-353, hlm. 46). Universiti Chicago Press, 2017.

Kita semua tahu kisah kuda Trojan walaupun kita tidak pernah membaca Aeneid. Orang Yunani berperang dengan Trojan dan untuk menipu mereka, mereka bersembunyi di dalam kuda kayu yang kelihatan tidak berbahaya. Apabila Trojan menarik kuda ke dalam bandar, orang Yunani muncul dan selebihnya adalah sejarah, Troy dimusnahkan. Cerita dan imej itu sangat terkenal sehinggakan hanya sedikit orang yang boleh memberitahu anda tempat mereka mula-mula mendengarnya; ia hampir seolah-olah kita dilahirkan mengetahui tentang idea untuk "tidak pernah mempercayai orang Yunani yang membawa hadiah" (timeo Danaos et dona ferentis), amaran yang diucapkan oleh paderi Trojan Laocoon dan akhirnya tidak diendahkan.[1]

Saya telah memetik di atas satu aspek yang sangat menyentuh tentang cerita yang penting untuk memahaminya dan untuk menghargai kaitannya dengan penciptaan dasar awam yang buruk. Ringkasnya, jika difikirkan semula, kita semua tahu adalah idea yang tidak baik untuk membawa kuda itu ke Troy. Tetapi tekaan saya ialah kebanyakan orang akan berkata, jika ditanya, akan berkata, "ia datang dengan roda." Iaitu, berkemungkinan bagi kita yang berdiri di pantai sambil menggelengkan kepala sambil berkata, “Jangan lakukan!” kita akan melihat seekor kuda dengan empat roda yang sempurna dan seutas tali. Apa yang perlu dilakukan oleh Trojan ialah mengangkutnya, bukan?

Tetapi ini jelas tidak berlaku pada hari itu di luar tembok Troy. Trojan terpaksa bekerja (accingunt omnes operi) untuk membinasakan diri mereka sendiri. Dalam hampir setiap kes polisi buruk yang saya lihat, terutamanya dalam perumahan, ia bukan seolah-olah beralih daripada "kami mengalami krisis perumahan" kepada sesuatu seperti kawalan sewa kerana penyelesaiannya adalah mudah seperti membuka hadiah yang dibungkus. Dalam setiap kes, berbilang amaran diabaikan dan kemudian usaha luar biasa perlu dibuat untuk mencipta dan melaksanakan dasar buruk itu.

Mungkin contoh terbaik (dan yang menampilkan saya sebagai Laocoon tempatan) ialah dasar Seattle mengenai Mampu Mampu Perumahan Mandatori. Semuanya bermula dengan "krisis perumahan" pada tahun 2013 apabila pemulihan pasca kemelesetan membawa pekerjaan dan meningkatkan permintaan untuk perumahan ke bandar. Harga rumah dan sewa mula meningkat. Semacam panik sivik berlaku. Sesuatu terpaksa dilakukan. Suka Jika tidak – ejen muda Yunani dihantar bersama-sama dengan kuda untuk menggalakkan Trojan untuk mengangkutnya ke dalam Bandar – seorang perunding muncul yang menasihatkan pemimpin-pemimpin Bandaraya bahawa sebab harga perumahan meningkat kerana perumahan baru dibina! Lebih banyak pekerjaan dan perumahan diwujudkan, perunding itu berhujah, lebih banyak yang perlu dibayar oleh Bandar Raya untuk memberi subsidi kepada orang yang tidak dapat membayar sewa.

Bersama-sama datang kuda, Pengezonan Inklusi Mandatori (MIZ). Hujah asas MIZ ialah terdapat beberapa ketidakadilan yang berlaku; semasa bandar berkembang, pemaju membuat berjuta-juta manakala sewa meningkat. Sementara itu, orang ramai melalui kerajaan negeri dan tempatan terjebak dengan rang undang-undang memberi subsidi kepada orang miskin yang melihat sewa naik. Oleh itu, jawapannya adalah untuk mengenakan cukai setiap kaki persegi perumahan baharu dan memberikan wang itu kepada badan bukan untung yang akan, suatu hari nanti, membina "unit mampu milik." Ringkasnya, ini tidak masuk akal: menambah kos dengan bayaran tidak akan menjadikan perumahan baharu yang diperlukan lebih murah, malah menjadikannya lebih mahal. Walau bagaimanapun, apa yang masuk akal adalah bahawa inflasi yang meningkat akan mewajarkan lebih banyak bayaran untuk bukan keuntungan. Ia adalah kitaran yang merosakkan untuk menjadikannya lebih sukar dan lebih mahal untuk membina perumahan yang kemudiannya mewajarkan, ironisnya, menjadikannya lebih sukar untuk membina perumahan. Saya menerangkannya kembali pada tahun 2016, dan lagi baru-baru ini. Saya bukan seorang sahaja kemudian or kini.

Apakah keputusannya? Setakat laporan terakhir, program MHA Seattle telah menjana $96 juta. Apabila ia dicadangkan pada tahun 2015, telah dicadangkan bahawa berpuluh-puluh ribu "unit mampu milik" diperlukan. The City mendakwa pada 2017 itu,

“MHA adalah sebahagian daripada Agenda Mampu Milik Perumahan dan Kebolehhidupan Seattle (HALA) yang berusaha untuk mencipta 50,000 rumah menjelang 2025, termasuk 20,000 rumah mampu milik. Pembangunan kedua-dua rumah mampu milik dan perumahan kadar pasaran adalah strategi penting untuk memperlahankan peningkatan kos perumahan dan menyediakan pilihan perumahan yang lebih luas.”

Setakat penerbitan laporan yang saya kaitkan, City menuntut 712 unit bersubsidi daripada dana MHA yang dibelanjakan. Tiada audit bebas terhadap tuntutan itu, tetapi walaupun kami menerimanya, program itu adalah kegagalan yang mengejutkan. Kita sudah separuh daripada tahun 2022 dan malah menyumbang kepada Covid-19, kadar pengeluaran adalah lemah. Laporan Seattle Times yang lebih terkini menunjukkan nombor yang lebih fantastis:

“Haul 2021 [dari MHA] boleh membantu bandar membiayai lebih daripada 900 unit mampu milik, memandangkan Seattle menganggap setiap unit memerlukan kira-kira $80,000 daripada bandar. Projek perumahan mampu milik biasanya menggabungkan dolar bandar dengan pembiayaan daripada sumber lain, termasuk kerajaan persekutuan dan negeri.”

Setiap unit memerlukan $80,000. Betul. Sebuah projek yang baru dibawa ke perkhidmatan baru-baru ini menelan kos $67 juta untuk 148 unit atau kira-kira $456,000 seunit. Nah, siapa yang peduli? Sewa dah turun kan? Malah, walaupun mengira kejatuhan Covid, sewa meningkat semula di Seattle, hampir tiba setahun ke tahun meningkat kira-kira 18%.

Hakikatnya ialah MHA menambah kos dan memperlahankan pengeluaran perumahan baharu, dan lebih banyak dibina sebelum dan walaupun semasa wabak tanpa bayaran dan peraturan lain, bekalan akan mengikuti permintaan apabila ia meningkatkan pasca wabak. Skim MHA membuatkan orang ramai berasa lebih baik lima tahun lalu, hari ini ia merupakan faktor penyumbang kepada inflasi perumahan pasca pandemik.

Adakah terdapat peluang bahawa City of Seattle mungkin menarik diri daripada program sekarang kerana permintaan meningkat dan sewa meningkat? Sudah tentu tidak. Ia satu kejayaan. Lihatlah semua wang yang telah dikumpulkan untuk perumahan. Mengapa kita berhenti sekarang? Malah, hanya menunggu masa sebelum, dengan sewa naik, Ahli Majlis akan meminta kenaikan yuran MHA. Ketika Aeneas mengeluh tentang kuda itu, "kami telah mengabadikan perkara yang mengerikan itu di dalam benteng itu sendiri (Feri 46)."

Dengan hampir setiap polisi perumahan coraknya adalah sama. Sewa naik dan begitu juga dengan panggilan untuk mengawal selia yang lebih intensif dan membayar perumahan. Bekalan dan permintaan? Diam Laocoon! Hanya ada satu penyelesaian, cari lebih banyak wang untuk lebih "perumahan mampu milik". Dan terdapat banyak Sinon di luar sana, aktivis dengan lebih banyak anekdot daripada data sebenar, bersedia menjanjikan sokongan politik untuk usaha mengagihkan semula kekayaan untuk memastikan setiap orang mempunyai "hak untuk perumahan." Sebaliknya, apa yang orang dapat adalah tempat dalam senarai menunggu untuk perumahan mampu milik yang mungkin datang, suatu hari nanti.

Sungguh mengecewakan untuk melihat begitu ramai orang di bandar bekerja keras untuk mencipta dasar dasar perumahan yang buruk. Apakah langkah pertama untuk menghalang kuda daripada datang ke bandar? Jawapannya ialah memikirkan apa yang kita percaya.

[1] Perlu diingat bahawa nuansa Latin membenarkan pelbagai tafsiran yang sama bernuansa tentang apa "dan dona ferentis” boleh dimaksudkan dalam konteks (lihat, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, hlm. 658–62).