REIT vs Reksa Dana Harta Tanah: Apakah Perbezaannya?

REITs lwn. Dana Bersama Hartanah: Gambaran Keseluruhan

Amanah pelaburan hartanah (REITs) dan dana bersama hartanah menawarkan kepelbagaian dan cara yang mudah dan berpatutan untuk pelabur individu melabur dalam pelbagai segmen pasaran hartanah. Mereka juga mewakili kenderaan yang lebih cair untuk pelaburan dalam sektor ini daripada memiliki atau melabur dalam hartanah secara langsung.

Terdapat pelbagai jenis REIT dan dana bersama sektor hartanah untuk dipilih. Sebelum mempertimbangkan sama ada jenis instrumen, anda perlu memahami perbezaan utama antara kedua-duanya, serta kebaikan dan keburukannya.

REITs

REIT ialah sebuah syarikat, amanah atau persatuan yang melabur secara langsung dalam hartanah melalui hartanah atau gadai janji. Mereka berdagang di bursa saham dan dibeli dan dijual seperti saham. REIT membayar dividen sebagai sebahagian daripada struktur mereka. Mereka dikehendaki oleh Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) untuk membayar sebahagian besar keuntungan boleh cukai mereka (90% atau lebih) kepada pemegang saham melalui dividen. Syarikat REIT, bagaimanapun, tidak membayar cukai pendapatan korporat.

Sekurang-kurangnya 75% daripada aset REIT mestilah dalam hartanah, dan sekurang-kurangnya 75% daripada pendapatan kasarnya mesti diperoleh daripada sewa, faedah gadai janji atau keuntungan daripada penjualan harta itu.

Tiga jenis utama ialah REIT ekuiti, REIT gadai janji, dan REIT hibrid.

REIT Ekuiti

Equity REIT memiliki dan melabur dalam hartanah seperti pangsapuri, bangunan pejabat, pusat beli-belah dan hotel. Hasil dijana terutamanya daripada sewa hartanah yang mereka miliki atau ada bahagian.

REIT ekuiti boleh melabur secara meluas, atau mungkin memfokuskan pada segmen tertentu seperti hotel, hartanah kediaman, gudang, hospital dan sebagainya.

Secara amnya, REIT ekuiti memberikan pendapatan yang stabil. Dan, kerana REIT ini menjana hasil dengan mengutip sewa, pendapatan mereka agak mudah untuk diramalkan dan cenderung meningkat dari semasa ke semasa.

REIT gadai janji

REIT gadai janji (atau mREIT) melabur dalam gadai janji kediaman dan komersial. REIT ini meminjamkan wang untuk gadai janji, atau membeli gadai janji sedia ada atau sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS). Walaupun REIT ekuiti biasanya menjana hasil melalui sewa, REIT gadai janji memperoleh pendapatan daripada faedah ke atas pelaburan hutang mereka.

 REIT gadai janji cenderung melakukan lebih baik daripada REIT ekuiti apabila kadar faedah meningkat.

REIT hibrid

REIT Hibrid ialah gabungan REIT ekuiti dan gadai janji. Mereka berdua memiliki hartanah dan mengutip sewa dan juga melabur dalam sekuriti gadai janji. Dengan melabur dalam kedua-dua gadai janji dan aset keras, REIT hibrid seperti Two Harbors mengambil pendekatan yang lebih seimbang dan mungkin boleh mendapat keuntungan dalam kedua-dua persekitaran kadar faedah yang meningkat dan menurun di mana ekuiti tradisional sahaja atau REIT gadai janji sahaja boleh bergelut.

Ambil perhatian bahawa terdapat hanya beberapa REIT hibrid yang disenaraikan.

Prestasi REIT

REIT cenderung menunjukkan prestasi terbaik apabila kadar faedah menurun dan apabila sewa meningkat. Sebagai saham pembayar dividen, REIT dianalisis sama seperti saham lain. Tetapi terdapat beberapa perbezaan besar disebabkan oleh layanan perakaunan harta tersebut. Oleh kerana REIT membeli hartanah, sebagai contoh, anda mungkin melihat tahap hutang yang lebih tinggi daripada jenis syarikat lain.

Keadaan pasaran modal juga penting, iaitu permintaan institusi untuk ekuiti REIT. Dalam jangka pendek, permintaan ini boleh mengatasi asas. Sebagai contoh, saham REIT mencatat prestasi yang agak baik pada tahun 2001 dan separuh pertama tahun 2002 walaupun asas-asas yang kurang memberangsangkan, kerana wang mengalir ke seluruh kelas aset.

Pada peringkat REIT individu, anda ingin melihat prospek yang kukuh untuk pertumbuhan hasil, seperti pendapatan sewa, pendapatan perkhidmatan berkaitan dan FFO. Anda ingin melihat sama ada REIT mempunyai strategi unik untuk meningkatkan penghunian dan menaikkan sewanya.

Sektor industri juga penting kerana REIT khusus akan melihat pulangan yang berbeza-beza bergantung pada jenis hartanah yang dimiliki. Sebagai contoh, carta di bawah menggambarkan pulangan REIT mengikut sektor pada 2019. Pada tahun itu, hartanah industri dan pusat data menunjukkan prestasi terbaik manakala runcit dan storan sendiri merosot.

Dana Bersama Hartanah

Dana bersama ialah pelaburan terkumpul yang diuruskan secara profesional yang melabur dalam pelbagai kenderaan, seperti saham dan bon. Pelabur membeli saham atau unit dana bersama, yang dibeli atau ditebus pada nilai aset bersih (NAB) semasa dana. NAB dikira sekali sehari dan berdasarkan harga penutupan sekuriti dalam portfolio dana.

Dana bersama hartanah melabur terutamanya dalam REIT dan syarikat pengendali hartanah menggunakan pengurus portfolio profesional dan penyelidikan pakar. Mereka menyediakan keupayaan untuk mendapatkan pendedahan yang pelbagai kepada hartanah menggunakan jumlah modal yang agak kecil. Bergantung pada strategi dan matlamat kepelbagaian mereka, mereka menyediakan pelabur dengan pemilihan aset yang lebih luas daripada yang boleh dicapai dengan membeli saham REIT sahaja, dan mereka juga memberikan kelonggaran untuk berpindah dengan mudah dari satu dana ke dana lain.

Satu kelebihan kepada pelabur runcit ialah maklumat analisis dan penyelidikan yang disediakan oleh dana. Ini boleh termasuk butiran mengenai aset yang diperoleh dan perspektif pengurusan tentang daya maju dan prestasi pelaburan hartanah tertentu dan sebagai kelas aset. Lebih banyak pelabur spekulatif boleh melabur dalam keluarga dana bersama hartanah, secara taktikal melebihkan wajaran jenis atau wilayah hartanah tertentu untuk memaksimumkan pulangan.

Prestasi Dana Bersama Hartanah

Memandangkan mereka terutamanya melabur dalam REIT, prestasi dana bersama hartanah berkait rapat dengan REIT yang mereka pegang. Walau bagaimanapun, dana bersama mungkin kurang cair, kurang menguntungkan cukai dan membawa yuran pengurusan yang lebih tinggi daripada REIT atau REIT ETF. Walaupun dana bersama hartanah membawa kecairan kepada kelas aset tradisional yang tidak cair, pengkritik percaya mereka tidak boleh dibandingkan dengan pelaburan langsung dalam hartanah.

Pertimbangan Khas

REIT dan dana bersama hartanah memberikan pelabur individu dengan akses modal terhad kepada pelaburan hartanah terpelbagai atau tertumpu kerana mereka mempunyai pelaburan minimum yang agak rendah. Apabila ia adalah kepelbagaian yang mereka sediakan, kedua-dua jenis dana membantu mengurangkan risiko.

Bergantung pada strategi pelaburan mereka, dana bersama hartanah boleh menjadi kenderaan pelaburan yang lebih pelbagai daripada REIT. Ini boleh mengurangkan kos transaksi bagi mereka yang mencari kepelbagaian yang lebih besar yang tertumpu pada satu atau beberapa dana. Mereka juga mempunyai manfaat pengurusan portfolio profesional dan penyelidikan.

Dana hartanah menyediakan pendapatan dividen dan potensi peningkatan modal untuk pelabur jangka sederhana hingga panjang. Ingat, REIT mesti mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai kepada pemegang saham setiap tahun dalam bentuk dividen.

Nilai hartanah cenderung meningkat semasa inflasi, kerana harga hartanah dan sewa meningkat. Oleh itu, REIT dan dana bersama hartanah boleh berfungsi sebagai lindung nilai yang berpotensi terhadap inflasi.

Akhir sekali, kedua-dua jenis dana hartanah menyediakan kecairan dalam kelas aset tidak cair yang biasanya.

kelemahan

Seperti mana-mana pelaburan, terdapat risiko untuk melabur dalam kedua-dua REIT dan dana bersama hartanah. Pulangan tidak dijamin.

Selain itu, seperti semua dana khusus sektor, dana yang memfokuskan pada hartanah boleh menjadi lebih tidak menentu berbanding dana dengan ufuk pelaburan yang lebih luas, seperti dana yang menjejaki indeks S&P 500. Pendek kata, apabila pasaran hartanah goyah, dana dalam sektor ini menderita. Sudah tentu, sebaliknya berlaku apabila pasaran hartanah sedang berkembang pesat.

Kadar faedah yang meningkat juga boleh menjejaskan pulangan dana hartanah. Sebagai contoh, REIT bergantung pada hutang atau wang yang dipinjam untuk memperoleh hartanah. Apabila kadar faedah meningkat, begitu juga kos pinjaman, yang boleh mengurangkan keuntungan.

REIT lwn. Contoh Dana Bersama Hartanah

Jika anda ingin melabur dalam pasaran hartanah yang dinamik dan terkenal di New York City, sebagai contoh, pertimbangkan Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) yang dinamakan sesuai—REIT yang boleh menuntut Empire State Building yang ikonik sebagai salah satu hartanah portfolionya . Portfolionya berjumlah lapan hartanah runcit dan lapan pejabat di Manhattan dan kawasan metropolitan New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) ialah contoh dana bersama sektor (harta tanah) dengan pegangan yang pelbagai. Mempunyai 41 pegangan, ia melabur terutamanya dalam REIT serta syarikat berkaitan hartanah dagangan awam.

The Line Bawah

REIT dan dana bersama hartanah mempunyai perbezaannya, tetapi ia adalah serupa kerana kedua-duanya menawarkan kecairan dan cara yang boleh diakses untuk mendapatkan pendedahan kepada aset hartanah terpelbagai. Bagi pelabur runcit tanpa modal yang besar, dana hartanah ini mewujudkan jalan untuk melabur dalam pelbagai jenis hartanah yang mungkin tidak dapat dicapai. Pelabur jangka panjang, khususnya, mempunyai potensi untuk meraih ganjaran pendapatan dividen dan peningkatan modal. Sebelum melabur dalam mana-mana, pastikan anda memahami perbezaan antara kedua-duanya, serta risiko dan ganjaran yang menyertainya.

Soalan Lazim REIT lwn. Dana Bersama Hartanah

Apakah REIT Tidak Didagangkan?

REIT tidak didagangkan ialah dana pelaburan hartanah swasta yang diuruskan secara profesional dan melabur secara langsung dalam hartanah hartanah dan tidak disenaraikan di bursa saham. Ini hanya tersedia untuk pelabur bertauliah, bernilai tinggi dan biasanya memerlukan pelaburan minimum yang besar.

Apakah itu REIT ETF?

REIT ETF ialah dana dagangan bursa (ETF) yang melabur sebahagian besar aset mereka dalam sekuriti REIT ekuiti dan derivatif berkaitan. REIT ETF diuruskan secara pasif di sekitar indeks pemilik hartanah yang didagangkan secara terbuka. 

Apakah Dana Indeks REIT?

Seperti REIT ETF, dana indeks REIT ialah dana bersama yang melabur secara pasif dalam indeks hartanah penanda aras, seperti Indeks MSCI US REIT atau Indeks REIT AS Dow Jones, yang bersama-sama meliputi kira-kira dua pertiga daripada nilai agregat pasaran REIT domestik yang didagangkan secara terbuka.

Apakah Klip Kertas REIT?

Klip kertas REIT ialah struktur yang berusaha untuk memaksimumkan kelebihan cukai yang wujud dalam amanah pelaburan hartanah, sambil membenarkan syarikat mengendalikan hartanah yang biasanya tidak boleh dijalankan oleh amanah tersebut. REIT sedemikian diberi penelitian kawal selia yang ketat kerana dalam struktur klip kertas obligasi fidusiari terhutang kepada kumpulan pemegang saham yang berbeza dan konflik yang wujud mungkin wujud. Ia serupa tetapi lebih fleksibel dalam struktur kepada REIT yang dikokot.

Apakah itu Triple Net REIT?

REIT bersih tiga kali ganda ialah REIT ekuiti yang memiliki pajakan bersih tiga kali ganda (NNN) hartanah komersil. Pajakan bersih tiga kali ganda bermakna kos penyelenggaraan dan pembaikan struktur mesti dibayar oleh penyewa—selain sewa, cukai hartanah dan premium insurans. Oleh kerana perbelanjaan tambahan ini diserahkan kepada penyewa, tuan tanah biasanya mengenakan sewa asas yang lebih rendah. Ini membebaskan REIT daripada risiko paling banyak daripada sebarang pajakan bersih.