Runcit Mengikuti Orang – Masuk ke Daerah Pusat Perniagaan 'Shadow' dan 'Pusat Bandar Segera' Pinggir Bandar

Terdapat bukti yang jelas tentang pemulihan runcit pasca-pandemi yang ketinggalan di Daerah Pusat Perniagaan (CBD) di bandar-bandar utama AS kami. Penjelasan termasuk pengurangan dalam populasi perniagaan siang hari apabila orang memilih untuk bekerja dari rumah, sekurang-kurangnya sambilan. Selain itu, peningkatan dalam jenayah di pusat bandar walaupun sebelum wabak dilihat menyumbang kepada penurunan kadar CBD. Tetapi terdapat "kuasa migrasi" lain di tempat kerja yang juga merupakan faktor.

Milenium yang tinggal di bandar kini memulakan keluarga. Dan sama seperti ibu bapa Boomer mereka (atau datuk dan nenek) semasa penerbangan pinggir bandar pada pertengahan abad kedua puluh, Gen-Y ini menukar kehidupan bandar dengan kehidupan pinggir bandar, atau malah di luar bandar. Keinginan mereka untuk halaman belakang dan sekolah yang lebih baik, sepanjang perjalanan perdagangan untuk "zoom" memainkan peranan dalam penempatan semula mereka.

Bacaan Seorang Pakar

Saya menghubungi Pengarah Penyelidikan Ekonomi Moody's Analytics Thomas LaSalvia, untuk melihat sama ada data mereka menyokong postulasi saya; rupanya begitu. "Ini betul-betul sentimen yang datang daripada broker hartanah runcit di New York, San Francisco, dan Chicago." LaSalvia meneruskan. “Runcit mengikut orang dan corak orang berubah. Hakikat bahawa majikan bangunan pejabat utama tidak membawa balik pekerja sepenuh masa telah mengurangkan trafik pejalan kaki, yang telah memberi kesan kepada peruncit di peringkat jalanan.”

Menurut statistik kekosongan analitik Moody's menanggung ini. Dari suku pertama 2020 hingga suku ketiga 2022 kekosongan runcit pusat bandar Chicago meningkat daripada 15.6% kepada 18.2%, manakala kekosongan metro Chicago hanya meningkat daripada 12.2% kepada 12.4%. Kekosongan runcit di pusat bandar San Francisco dalam tempoh yang sama meningkat daripada 4.5% kepada 8.2%, manakala kadar kekosongan metro San Francisco yang lebih tinggi hanya beralih daripada 4.5% kepada 4.9%.

Di kampung halaman saya di Minneapolis, hakisan trafik runcit CBD telah menjadi lebih ketara. Malah sebelum wabak, kekosongan runcit di teras pusat bandar berkisar antara 10% hingga 20%. mengikut Cushman & WakefieldCWK
kadar kekosongan runcit pusat bandar Minneapolis untuk separuh pertama 2022 telah meningkat kepada 35%, berbanding kadar kekosongan runcit kejiranan sebanyak 7%.

Nicollet Mall, pusat membeli-belah pejalan kaki di pusat bandar yang dahulunya penting, berlabuh oleh Gedung Membeli-belah Dayton yang dikasihi dan berduka telah menjadi bayangan kepada dirinya dahulu. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, dan peruncit khusus negara lain telah menutup pintu mereka. Kebanyakannya telah menarik diri jauh sebelum bandar itu memulakan peningkatan 2018, $75 juta streetscape.

Sekarang a pasukan petugas daripada ahli Majlis Bandaraya, pengurus bangunan, broker dan pakar pusat bandar, yang diketuai oleh Datuk Bandar Minneapolis, Jacob Frey sedang berusaha untuk membangunkan rancangan "penggiatan semula runcit" berikutan beberapa penutupan kedai tambahan di pusat beli-belah itu.

Daerah Pusat Perniagaan "Bayang".

Walau bagaimanapun, semuanya tidak merosakkan dari segi runcit di pusat bandar Minneapolis. Berbeza dengan kedai-kedai kosong di tengah-tengah daerah pusat perniagaan, keadaan menjadi sibuk dengan jarak dekat ke utara.

Minneapolis, seperti Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland, dan metro utama lain mempunyai daerah pusat perniagaan "bayangan". Poket bandar ini telah menjadi magnet untuk kedua-dua profesional NexGen dan nester kosong. Ia menampilkan loteng pinggul, tempat perhimpunan gastronomi dan gabungan peruncit khusus yang bergaya.

Di Minneapolis, "koridor sejuk" ialah daerah gudang North Loop, bersempadan dengan Sungai Mississippi di utara, dan kemudahan perniagaan dan sukan di selatan. Ia adalah versi kami bagi kawasan kejiranan River West Chicago, Pantai Utara San Francisco dan Wad Ketiga Milwaukee. Kesemuanya berkongsi DNA yang serupa, kumpulan gen bangunan bata bertingkat rendah di pinggir metro bandar raya ini.

Kilang dan gudang komersial ini dibina pada awal 20^th abad, telah diabaikan semasa projek-projek pembaharuan bandar besar-besaran pertengahan abad ke-XNUMX yang menghilangkan sebahagian besar warisan seni bina bandar kita yang kaya.

Kebal terhadap Bola Recking

Ironinya, bangunan gudang sederhana ini dan tanah tempat mereka berdiri "tidak berbaloi untuk dirobohkan" memandangkan kedudukannya berdekatan dengan teras CBD. Oleh itu, mereka kekal sebagai gudang komersil guna rendah sepanjang separuh kedua abad yang lalu.

Pemaju berwawasan yang mula membeli hartanah ini tahu silingnya yang melambung tinggi, bata terdedah dan pembinaan kayu berat boleh digunakan semula untuk menggali permintaan tinggi. Bonus tambahan ialah ruang komersial peringkat jalan mereka yang akan berubah menjadi kedai kopi, restoran, bar dan kedai peniaga tempatan.

Di kawasan kejiranan North Loop, broker mengatakan terdapat kurang ruang komersial kosong sekarang berbanding sebelum wabak. Dan trend serupa di seluruh negara sedang dimainkan. Deb Carlson, pengarah kanan pasukan runcit Cushman & Wakefield, mengaitkan kekuatan hartanah runcit dengan kebangkitan semula minat pengguna dalam peruncit kecil dan bebas.

“Pusat Bandar Segera” baharu di Burbs

Penempatan semula milenium yang sedang tren sedang berlaku di persimpangan jalan yang unik dalam peruncitan pinggir bandar. Kehilangan banyak pusat membeli-belah, peruncit khusus dan kejatuhan mendadak dalam kadar yang mendadak, menjejaskan daya maju hartanah pusat beli-belah Kelas-B dan Kelas-C negara. "Kejatuhan pusat membeli-belah" sedemikian mungkin akan mengakibatkan ramai yang akhirnya tunduk kepada jentolak.

Sementara itu, pemilik dan pemaju pusat beli-belah kelas A yang terbaik telah berada dalam mod triage, kerana banyak hartanah sedang menjalani pencampuran semula dan pembangunan semula penyewa. Walau bagaimanapun, kumpulan pemilik dan pembangun yang lebih berwawasan yang memahami implikasi luas perdagangan bersatu dan "peruncitan baharu" sedang menulis semula buku permainan pusat beli-belah, sepenuhnya.

Transaksional kepada Pengalaman

Peruncit dan jenama yang dahulunya menumpukan pada urus niaga kini mesti meningkatkan kraf panggung mereka ke teater runcit di mana kedai menjadi hab pengalaman. Untuk memenuhi keperluan baharu ini, perancangan keseluruhan dan reka bentuk seni bina mesti diprogramkan semula untuk menyokong penglibatan manusia yang dinamik. Ia adalah pelan permainan yang jauh berbeza.

Kebanyakan hartanah subjek dilahirkan sebagai pusat membeli-belah terbuka pada tahun 1950-an hingga 1970-an dan kemudiannya ditukar menjadi pusat membeli-belah tertutup pada tahun 1980-an. Sekarang ramai yang akan berubah menjadi penggunaan bercampur pusat, pada steroid.

Pemaju pusat yang inovatif membayangkan semula pusat beli-belah dan pusat mereka menjadi "pusat bandar segera." Pendekatan ini kurang berkaitan dengan memanipulasi ruang runcit boleh pajak dan lebih banyak tentang mewujudkan komuniti baharu sepenuhnya.

Formula Menang

Formula baharu itu termasuk perumahan berbilang keluarga, peruncitan terbuka, pelbagai jenis makanan dan hiburan, ruang kerja bersama, penjagaan kesihatan, kesejahteraan, kemudahan kecergasan, perdagangan semula dan juga pasar tani. Mereka direka bentuk untuk menarik minat milenial yang bekerja di rumah serta nester kosong.

Jenama nasional yang pernah mendominasi koridor pusat membeli-belah akan ditambah oleh peruncit serantau dan tempatan serta ruang inkubator jangka pendek dan "pop-up" memastikan perkara itu dinamik dan relevan. Malah restoran yang dipacu chef, dan dewan makanan akan menggantikan pertubuhan rangkaian biasa, untuk meniru kawasan kejiranan bandar yang ditinggalkan oleh penduduk pinggir bandar baharu.

Tempat Letak Kereta ke Taman

Dengan penekanan baharu pada kebolehjalan kaki dan "masa tinggal" dalam dan sekitar kawasan kejiranan baharu ini, pemaju memahami faedah ruang hijau yang subur dan pusat aktiviti luar untuk membangkitkan "rasa tempat". berasaskan Dallas Hartanah Centennial pembangunan semula Hawthorn Mall di pinggir bandar Chicago di Vernon Hills memasuki fasa kedua dan akan merangkumi taman dan plaza luar seluas tiga ekar.

Pada mulanya dibina pada 1973, pembangunan semula Hawthorn Mall, yang pertama kali diumumkan pada 2019, termasuk pilihan runcit dan tempat makan baharu, perumahan berbilang keluarga mewah dan ruang perhimpunan dalaman/luar. Pelan Hawthorn 2.0 yang diperluaskan termasuk 162 unit perumahan warga emas, kedai runcit 25,000 kaki persegi dan 109,000 kaki persegi runcit terbuka. Jeff Rutzen, pengurus besar pusat itu berkata objektifnya adalah untuk "mewujudkan komuniti hari ke malam yang moden dan terhubung."

The Take Away

Hanya pembangun yang mendekati hartanah ini dengan mentaliti "bersih" dan poket yang sangat dalam berkemungkinan mewujudkan komuniti yang mampan. Ujian Litmus pusat membeli-belah "pembangun semula" adalah sama ada projek yang dihasilkan akan dilihat sebagai pusat membeli-belah yang dimuliakan atau sesuatu yang lain sepenuhnya.

Cukuplah untuk mengatakan penumpuan pertumbuhan e-dagang, kesan pandemik dan peringkat kehidupan seterusnya daripada 72 juta milenium yang lebih banyak telah menyumbang kepada corak orang baharu yang dinamik. Kesan riak perubahan tektonik seperti itu akan dirasai di bandar dan pinggir bandar kita untuk beberapa dekad akan datang.