Ryan Dapati Seksyen 8 Lebih Cekap Daripada Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah

Setakat ini, siri ini telah melihat secara meluas War On Poverty dan kritikan Ahli Kongres Ryan terhadap pendekatan umum Perang dan menyebutnya sebagai kegagalan. Apa yang berlaku dalam dekad yang lalu sejak semakan itu, terutamanya dengan program perumahan. Walaupun ia diwujudkan pada tahun 1986 sebagai sebahagian daripada pembaharuan cukai, Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC) ialah program perumahan persekutuan terulung. Seperti yang telah saya nyatakan sebelum ini, program ini sangat kompleks dan sukar untuk digunakan. Mula-mula, mari kita lihat apa yang Ryan dapati dalam pandangannya pada program itu. Kemudian, dalam catatan seterusnya, saya akan menerangkan cabaran yang saya hadapi untuk mengetahui jawapan kepada soalan mudah tentang program LIHTC seperti entiti yang telah menggunakannya selama ini, di mana dan berapa banyak yang telah dibelanjakan.

Pertama, perlu diingat bahawa anda boleh menemui kebanyakan, tetapi bukan semua, bahan Ryan dalam talian di sini. Walau bagaimanapun, banyak pautan ke beberapa dokumen sokongan rosak. Tetapi Saya telah membuat pautan kepada 48 muka surat mengenai program perumahan dan itulah yang saya akan rujuk di sini dan dalam catatan berikut. Saya tidak semestinya mengambil segala-galanya dalam bahan Ryan pada nilai muka, tetapi saya juga akan membina daripada kerja itu dan cuba mengisi seberapa banyak yang saya boleh tentang program seperti hari ini.

Cara paling mudah untuk memahami program LIHTC ialah ia merupakan program insentif cukai yang mengurangkan cukai untuk pihak yang melabur wang dalam perumahan yang mengehadkan sewa biasanya kepada 60% daripada Pendapatan Sederhana Kawasan atau kurang. Mekanik peralihan cukai adalah cukup rumit untuk menjamin jawatan dan saya melakukannya beberapa ketika dahulu merangkumi beberapa mekanisme. Dolar yang akhirnya membiayai atau memberi subsidi perumahan akhirnya diperuntukkan kepada pelbagai negeri melalui apa yang dipanggil Agensi Pembiayaan Perumahan (HFA) yang menentukan bagaimana dan di mana sumber akan digunakan. Saya akan menampung perbelanjaan atau perbelanjaan untuk program itu dalam jawatan seterusnya, tetapi Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) kata program itu menggunakan "bersamaan dengan lebih kurang $8 bilion dalam kuasa belanjawan tahunan" dan, menurut dokumen Ryan, "dengan syarat harta itu kekal dalam pematuhan, pelabur menerima kredit dolar-untuk-dolar terhadap liabiliti cukai persekutuan mereka setiap tahun dalam tempoh sepuluh tahun. ”

Ryan menegaskan bahawa, "pengkritik LIHTC sering menyebut sebagai kelemahan utama program ini fakta bahawa projek LIHTC biasanya memerlukan sekurang-kurangnya satu lapisan subsidi tambahan untuk membiayai projek. Kritikan lain termasuk kerumitan LIHTC dan kosnya berbanding program perumahan persekutuan lain, terutamanya baucar.

Pengalaman peribadi saya membuktikan perkara ini. Sebagai pembangun bukan untung, projek yang saya usahakan menggunakan pelbagai sumber modal daripada kredit cukai, kepada pembiayaan negeri dan tempatan. Dalam dan dengan sendirinya, ini bukan masalah, tetapi banyak keperluan daripada pembiaya kerajaan lain cenderung untuk memperlahankan projek sambil menambah masa dan kos transaksi. Ini tidak berubah, dan saya telah menunjukkan bagaimana masalah baharu seperti inflasi menyebabkan kos projek meningkat dengan menggunakan subsidi dan mencipta unit yang lebih sedikit lebih mahal.

Dalam bahagiannya tentang LIHTC, Ryan membandingkan program itu dengan tidak baik dengan Seksyen 8, program yang memberikan baucar yang boleh digunakan untuk disewa di pangsapuri kadar pasaran sedia ada. Saya fikir ia adalah kritikan yang sah dan masih terpakai hari ini. Satu-satunya masalah ialah baucar terlalu sukar untuk digunakan. Selalunya isi rumah akan layak untuk baucar tetapi tidak dapat mencari unit kosong yang memenuhi keperluan persekutuan, negeri dan tempatan. Selalunya baucar tidak digunakan. Inilah sebabnya saya terus mencadangkan pembaharuan mudah untuk membenarkan baucar digunakan di mana isi rumah sudah membayar sewa.

Dan siapa yang mendapat manfaat daripada LIHTC berbanding Seksyen 8? Ryan memetik O'Regan dan Horn yang mendapati bahawa "kira-kira 40 peratus unit LIHTC memberi perkhidmatan kepada isi rumah berpendapatan sangat rendah berbanding 75 peratus daripada Unit 8 dan Perumahan Awam Berasaskan Penyewa HUD." Memandangkan saya telah mengkaji dengan lebih mendalam di mana kredit cukai berakhir, saya mendapati bahawa banyak, banyak projek yang mendapat kredit cukai menggabungkan unit bersubsidi dengan unit kadar pasaran. Itu tidak menjadi masalah pada pandangan saya, walaupun tahap pendapatan yang disubsidi lebih tinggi.

Tetapi lihat projek seperti yang akan datang di Renton, Washington selatan Seattle dipanggil solera, menimbulkan persoalan; tidak ada yang salah dengan projek itu, tetapi adakah ini yang diharapkan oleh pembayar cukai untuk "perumahan berpendapatan rendah." Adakah sewa sangat rendah di kawasan ini sehinggakan subsidi tidak banyak menjimatkan penyewa, dan penyewa yang menabung mempunyai pendapatan yang jauh lebih tinggi, mungkin cukup tinggi untuk mencari pangsapuri dengan kadar pasaran yang lebih murah dan lama? Ini disokong oleh data yang mendapati bahawa "harta tanah LIHTC cenderung mempunyai kehadiran yang lebih tinggi di pinggir bandar dengan kadar kemiskinan yang lebih rendah." Saya cuba menyelidiki perkara ini, dan dalam siaran seterusnya saya akan berkongsi ia membawa kepada mencari masalah yang lebih besar dengan LIHTC: kekurangan ketelusan.

Akhirnya, Ryan terkena paku yang sering saya pukul. "Di banyak kawasan metropolitan, LIHTC lebih mahal daripada bentuk bantuan perumahan yang lain." Ryan memetik kajian yang "meneliti keberkesanan kos LIHTC berbanding baucar Seksyen 8 di Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland dan Miami." Kajian itu mendapati bahawa "LIHTC lebih mahal daripada baucar pada keseluruhannya, tetapi premium berbeza mengikut piawaian pembayaran baucar dan mengikut pasaran perumahan tempatan." Di bandar seperti San Jose, kajian mendapati, program kredit cukai kos pembayar cukai 2% lebih daripada baucar tetapi di Atlanta, perbezaannya ialah 200%. semahal baucar di Atlanta.

Secara keseluruhan, Ryan tidak menghabiskan banyak masa pada program LIHTC memandangkan saiz relatifnya. Ini mungkin kerana program ini menikmati sokongan yang luas dan dua parti. Mungkinkah itu kerana terdapat ramai pemaju untuk keuntungan mengalas projek kadar pasaran mereka dengan kredit cukai 4%, subsidi yang lebih cetek tetapi lebih mudah untuk memohon dan mendapatkan? Saya fikir menyediakan perumahan yang lebih murah dan mengaut keuntungan adalah idea yang baik, tetapi persoalan tentang berapa banyak kredit cukai yang digunakan oleh untuk keuntungan berbanding organisasi bukan untung, dan cara ia digunakan membawa saya kepada penemuan terbesar saya: kami tidak tahu. Kerja Ryan hampir tidak menconteng permukaan program yang meletakkan ratusan juta dolar ke dalam tabung HFA negeri dengan kebertanggungjawaban yang sangat kecil untuk ke mana wang itu pergi.