Menjual hartanah sewa? Berikut adalah akibat cukai

Liz yang dihormati: Saya dan adik beradik sedang mempertimbangkan untuk menjual triplex. Ia telah diwasiatkan kepada kami oleh ibu kami apabila dia meninggal dunia pada tahun 2007. Tidak ada gadai janji dan ia telah diduduki sepenuhnya. Jika kami menjual, saya dan isteri saya (kedua-duanya melebihi 50 tahun) akan mendapat kira-kira $200,000 dan kami ingin meminimumkan kesan cukai. Kami memiliki rumah kami bebas dan jelas dan tidak mempunyai hutang. Kami ingin menggunakan durian runtuh ini untuk membantu anak kami membeli rumah. Kami juga akan memberikan anak perempuan kami hadiah wang tunai. Kami tidak berminat untuk membeli hartanah pelaburan lain menggunakan pertukaran 1031. Sebarang cadangan untuk meminimumkan bil cukai kami berdasarkan keadaan kami?

Jawapan: Bercakap dengan pakar cukai, kerana menjual harta sewa adalah lebih rumit daripada menjual rumah peribadi anda.

Anda tidak layak untuk pengecualian keuntungan jualan rumah $250,000 setiap orang dan selain daripada membayar cukai keuntungan modal, anda juga menghadapi cukai tangkap semula susut nilai sebanyak 25%. (Susut nilai ialah jumlah haus dan lusuh yang anda hapuskan semasa pemilikan harta itu; IRS menghendaki anda membayar balik pelepasan cukai tersebut apabila anda menjual.)

Keuntungan modal yang besar boleh menjejaskan bahagian kewangan anda yang lain, seperti premium Medicare, dan pakar boleh membantu anda merancang untuk itu juga.

A Pertukaran 1031 membolehkan anda menangguhkan cukai ke atas harta sewa dengan membeli hartanah gantian yang serupa.

Penyelesaian lain adalah dengan bertahan pada harta itu, terus menikmati pendapatan sewa dan mewariskan bahagian anda kepada anak-anak anda apabila anda meninggal dunia. Bahagian anda akan menerima peningkatan yang menggalakkan dalam asas cukai supaya waris anda tidak akan berhutang cukai ke atas keuntungan modal yang berlaku semasa pemilikan anda. Mereka juga tidak akan menghadapi cukai ke atas tangkapan semula susut nilai yang anda akan berhutang.

Tetapi itu jelas bukan penyelesaian yang baik jika anda tidak lagi mahu menjadi tuan rumah atau sebaliknya mahukan wang tunai. Dalam kes itu, pakar cukai boleh membantu anda mengambil kira kos jualan, yuran guaman dan perbelanjaan penambahbaikan dengan betul yang boleh mengurangkan kesan cukai dan mungkin boleh mencadangkan cara lain untuk mengurus bil cukai anda.

Kisah berterusan

Membuka IRA untuk pasangan yang telah bersara

Liz yang dihormati: Adakah IRA pasangan adalah idea yang baik untuk pasangan apabila seorang pasangan telah bersara tetapi yang lain bekerja? Saya berumur 63 tahun dan bekerja sepenuh masa. Suami saya berumur 76 tahun dan bersara. Saya mempunyai IRA Roth; dia tidak. Saya menyumbang jumlah maksimum kepada IRA saya. Jika kita mencipta IRA pasangan untuknya, adakah kita dapat menyumbang seolah-olah ia adalah IRA Roth biasa?

Jawapan: ya. Biasanya orang mesti memperoleh pendapatan — seperti gaji, gaji, komisen, tip atau pendapatan bekerja sendiri — untuk menyumbang kepada IRA atau IRA Roth. Jika anda sudah berkahwin dan bekerja, anda boleh menyumbang sehingga jumlah maksimum bagi pihak pasangan yang tidak bekerja. Pada tahun 2023, sumbangan maksimum untuk orang berumur 50 tahun ke atas ialah $7,500. Selagi anda memperoleh sekurang-kurangnya $15,000 ($7,500 kali dua), anda boleh memaksimumkan kedua-dua akaun.

Sebenarnya, tiada akaun "IRA pasangan" khas. Buka sahaja IRA biasa atau Roth IRA atas namanya.

Selok belok HELOC

Liz yang dihormati: Kami mempunyai talian kredit ekuiti rumah melalui kesatuan kredit kami. Saya telah membayarnya dengan sangat agresif dan ia akan dibayar dalam masa dua bulan. Itu sahaja hutang kami. Saya sedang mempertimbangkan untuk meninggalkan baki yang kecil ($100). Ia akan menelan belanja $7.50 setahun untuk mendapatkan pinjaman tetapi kami akan mempunyai akses segera kepada $200,000 tanpa kertas kerja, dsb. Fikiran anda?

Jawapan: Hubungi kesatuan kredit anda dan tanya sama ada perlu mengekalkan baki untuk memastikan talian kredit terbuka, kerana biasanya tidak demikian.

Walau bagaimanapun, anda harus tahu bahawa HELOC biasanya mempunyai dua fasa: tempoh "cabutan" lima hingga 10 tahun, di mana anda boleh meminjam dan membayar balik talian seperti yang anda lakukan pada kad kredit, diikuti dengan tempoh pembayaran balik 10 hingga 20 tahun di mana anda membayar apa-apa jumlah yang masih terhutang. Anda biasanya tidak boleh mengeluarkan wang tambahan semasa tempoh pembayaran balik.

Jika HELOC anda menghampiri fasa pembayaran balik, anda boleh menggantikannya dengan HELOC baharu yang anda biarkan terbuka dan tidak digunakan untuk kecemasan. Kos penutupan selalunya berkisar antara 2% hingga 5% daripada jumlah pinjaman, walaupun sesetengah pemberi pinjaman mendiskaunkan yuran tersebut.

Liz Weston, Perancang Kewangan Bertauliah, ialah kolumnis kewangan peribadi untuk Dompet Nerd. Soalan boleh dihantar kepadanya di 3940 Laurel Canyon, No. 238, Studio City, CA 91604, atau dengan menggunakan borang "Hubungi" di asklizweston.com.

Cerita ini asalnya muncul di Los Angeles Times.