Saham Berada Dalam Pasaran Beruang, Adakah Keruntuhan Perumahan Akan Diikuti?

Pengambilan kunci

• Data daripada National Association of Realtors menunjukkan bahawa harga rumah meningkat 37% sejak Mac 2020
• Sementara itu, jumlah jualan rumah turun 8.6% tahun ke tahun dan 3.4% bulan ke bulan pada bulan Mei
• Data Analitis Moody's menunjukkan bahawa purata rumah dinilai terlalu tinggi sebanyak 24.7%, dengan harga melonjak empat kali lebih cepat daripada pendapatan
• Memandangkan pembeli rumah sentiasa berada di luar pasaran, ramai pelabur dan pemilik rumah bimbang kemalangan perumahan mungkin akan berlaku.

Isnin, yang Indeks S&P 500 ditutup turun 18.7% YTD, berlegar berhampiran wilayah pasaran beruang minggu lepas. Sementara itu, Nasdaq Composite kekal turun kira-kira 27% untuk tahun ini, manakala Dow menyusut dengan kerugian 14%. Dalam erti kata lain, kebanyakan pasaran berada di dalam atau berhampiran negara beruang, tanpa penangguhan penangguhan untuk saham-saham yang telah mengalami penurunan harga dari puncak Januari.

Dan kini, pelabur dan pemilik rumah bimbang bahawa pasaran perumahan boleh mengikutinya.

Data daripada Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR) menunjukkan bahawa antara Mei 2021 dan Mei 2022, harga rumah sedia ada melonjak hampir 15%. Sejak Mac 2020, mereka meningkat 37%. Sementara itu, harga rumah median mendahului $400,000 buat kali pertama.

Walaupun harga tinggi adalah baik untuk pelabur dan penjual, mereka terus-menerus menolak pembeli berpendapatan rendah dan sederhana keluar dari pasaran. Dan kini, sesetengah bimbang, harga yang sama yang telah menyaksikan penjual bergembira boleh memangkin kejatuhan pasaran perumahan.

Buih dan Ranap

Buih aset berlaku apabila harga permintaan, spekulasi dan kemeriahan pasaran melangkaui asasnya. Hasil akhirnya? Aset terlalu mahal yang kekal dalam permintaan selagi pembeli masih berminat.

Menurut Rizab Persekutuan Dallas, buih hartanah amat berduri kerana kesan ekonominya yang meluas. Gelembung perumahan selalunya membawa kepada pelbagai akibat yang tidak diingini seperti:

• Corak pelaburan dan pembelian yang herot
• Salah agihan sumber ekonomi
• Riak yang mengalir ke dalam pertumbuhan ekonomi dan pekerjaan

Jadi bila pelabur panik, atau kebangkrutan dan perampasan melanda pasaran, gelembung "muncul". Harga hartanah jatuh, pelabur berjuang untuk kekal untung dan pemilik rumah mungkin mendapati diri mereka berada di bawah air sangat pinjaman mahal.

Yang berkata, tidak setiap gelembung semestinya berakhir dengan kemalangan penuh.

Sesetengah pasaran mungkin mengalami pembetulan sebaliknya, di mana harga rumah menurun secara beransur-ansur dan kemudian bertakung selama beberapa bulan atau tahun.

Sebaliknya, kemalangan melibatkan kejatuhan harga yang cepat (selalunya disertai dengan gelombang rampasan) yang menarik permaidani dari bawah pasaran.

Dulu dan sekarang

Kejatuhan pasaran perumahan sepenuhnya tidaklah sebiasa yang anda fikirkan. Namun, dengan Kemelesetan Besar yang segar dalam banyak fikiran, pemilik rumah dan pelabur tetap berhati-hati.

Kemelesetan Besar

Kejatuhan pasaran perumahan 2007-2008 adalah peristiwa unik yang lahir daripada pelbagai amalan kerajaan, pemberi pinjaman dan pelabur yang cuai.

Sebagai permulaan, kadar murah dan peraturan pinjaman gadai janji minimum membenarkan bank menawarkan pinjaman subprima kepada peminjam yang tidak layak. Banyak pinjaman sedemikian telah dikeluarkan tanpa kertas kerja yang betul yang mendokumenkan keupayaan peminjam untuk membayar balik.

Sementara itu, pelabur mengambil "sekuriti bersandarkan gadai janji" (MBS) yang menggabungkan gadai janji sebagai aset boleh dilabur. Apabila kadar pinjaman subprima meningkat, pinjaman subprima merangkumi bahagian yang lebih besar daripada sekuriti ini.

Malangnya, ramai pemilik rumah tidak dapat membuat pembayaran mereka, memangkinkan krisis apabila bank mula merampas peminjam yang mungkir. Dalam banyak kes, bank mengalami kerugian cuba menumpahkan hartanah nilai menurun. Tidak lama kemudian, pemilik rumah melarikan diri dari gadai janji bawah air ke kiri dan kanan, meninggalkan bank yang memegang harta yang bernilai kurang daripada pinjaman terhadapnya.

Pada masa yang sama, pelabur MBS mengalami krisis mereka sendiri kerana peminjam ingkar, menguras keuntungan mereka.

Akhirnya, pertemuan peristiwa melahirkan kemelesetan global (dan banyak peraturan pinjaman gadai janji baharu).

Maju ke 2022

Dan kemudian kami mempunyai ledakan perumahan semasa, yang—seperti yang anda akan lihat—mempunyai set punca yang sangat berbeza. Iaitu: Pandemik Covid-19.

Apabila wabak mula-mula melanda, Rizab Persekutuan mengurangkan kadar faedah untuk mengetepikan a kemelesetan dan menggalakkan perbelanjaan. Pada masa yang sama, antara penutupan mandat kerajaan dan pujuk rayu pekerja, banyak firma memulakan dasar kerja dari rumah baharu. Sementara itu, banyak keluarga membuang dana rangsangan ke dalam simpanan atau membayar hutang mereka.

Gabungan dana rangsangan, hutang murah dan fleksibiliti WFH menarik ramai pemilik rumah untuk mengosongkan bandar mahal. Sementara itu, gangguan rantaian bekalan dan sekatan Covid-19 menyekat pembinaan rumah baharu, mengetatkan bekalan.

Akibatnya, permintaan melonjak. Tidak lama kemudian, pembeli mendapati diri mereka bersaing untuk hartanah yang sama, menyebabkan harga meroket apabila pemilik rumah yang pening menerima tawaran tunai selalunya jauh melebihi harga yang diminta.

Bolehkah kita menolak kemungkinan kejatuhan pasaran perumahan?

Walaupun kita tidak lagi berkurung, kesan Covid-19 terhadap pasaran perumahan kekal. Sesetengah bimbang itu bermakna kemalangan perumahan mungkin hampir tiba.

Untuk memulakan, baru-baru ini Biro Banci data menunjukkan bahawa jualan rumah telah merosot empat bulan berturut-turut. Jualan rumah keluarga tunggal baharu sahaja menjunam 16.6% antara Mac dan April. Dan pada bulan Mei, jumlah jualan rumah turun 3.4% bulan ke bulan dan 8.6% berbanding setahun lalu. Semua diberitahu, inventori rumah sedia ada Jun yang tidak terjual meningkat kepada 1.16 juta unit.

Tetapi semasa jualan menurun, harga tidak mengikutinya. Malah, May mencatat rekod baharu, dengan harga median rumah baharu menghampiri $450,000. Pada masa yang sama, purata harga jualan semua perumahan mendahului $511,000.

Jika anda fikir ia kedengaran tinggi, anda tidak bersendirian. Awal tahun ini, Moody's Analytics melaporkan bahawa harga rumah AS kekal terlebih nilai secara purata 24.7%. Pada bulan Mac, Dallas Fed memberi amaran bahawa harga jualan perumahan telah mengatasi harga sewa, mencadangkan nilai "tidak mampan melambung".

Dan ini bukan sahaja betapa mahalnya perumahan—ia adalah seberapa pantas ia sampai ke sana. Pada tahun lepas sahaja, harga rumah telah melonjak empat kali lebih cepat daripada pendapatan. Pada masa yang sama, gadai janji kadar faedah telah meningkat daripada 3% pada Januari kepada 6.4% menjelang akhir Jun, lebih daripada menggandakan kos untuk meminjam.

Secara keseluruhannya, angka tersebut menunjukkan prospek yang lemah untuk pasaran perumahan. Inflasi yang tinggi, kadar faedah yang melonjak dan inventori terhad telah menyebabkan ramai pembeli rumah keluar dari pasaran. Dengan pemilik rumah perlu memanjangkan diri mereka untuk menaiki tangga hartanah, gelembung boleh pecah jika faktor ekonomi membawa kepada pendapatan yang lebih rendah atau kadar gadai janji yang lebih tinggi

Perbezaan penting antara 2008 dan 2022

Walau bagaimanapun, konsensus umum di kalangan ahli ekonomi ialah sementara kejatuhan pasaran perumahan adalah mungkin, Ianya bukan Dijangka.

Sebagai permulaan, asas semasa pasaran kekal jauh lebih stabil berbanding 14 tahun lalu. Kriteria pinjaman yang lebih ketat dan perlindungan pembeli rumah yang teguh bermakna sebahagian besar gadai janji moden dibayar tepat pada masanya. Separuh kedua tahun 2021 menyaksikan purata pembeli rumah memohon dengan a merekod skor kredit purata yang tinggi daripada 786.

Selain itu, kenakalan kekal sekitar 3%, dan suku pertama 2022 menyaksikan dengan adil 78,000 pemfailan rampasan. (Sebaliknya, 10 juta rakyat Amerika kehilangan rumah mereka antara 2006 dan 2010, dengan 3.1 juta pemfailan rampasan pada tahun 2008 sahaja.)

Begitu juga, pemilik rumah kini memegang yang luar biasa $28 trilion dalam ekuiti rumah berbanding dengan ekuiti rumah yang selalunya negatif yang dimiliki pada tahun 2008. Dan nota JPMorgan bahawa pemilik rumah moden tidak menanggung tahap hutang yang hampir sama seperti yang dilihat sebelum tahun 2008.

Pada masa yang sama, inventori perumahan, walaupun semakin meningkat, kekal menghampiri paras terendah sepanjang masa. September lalu, NARAR
melaporkan bekalan 2.4 bulan rumah untuk dijual; menjelang Februari, yang telah jatuh kepada hanya 2 bulan.

Sementara itu, pembina, memetik kenaikan kos dan permintaan yang perlahan, telah menarik balik pengeluaran. (Sebaliknya adalah benar menjelang Kemelesetan Besar.)

Senario yang paling mungkin

Namun, pasaran perumahan yang teguh tidak bermakna tiada ruang untuk penurunan harga. Perbezaannya: kebanyakan ahli ekonomi percaya bahawa pembetulan, bukan kemalangan, adalah teratur.

Sebagai contoh, Dallas Fed melaporkan bahawa walaupun harga rumah sebenar melebihi asasnya, mereka melihat "tiada jangkaan bahawa kesan daripada pembetulan perumahan akan setanding dengan Krisis Kewangan Global 2007-09 dari segi magnitud atau graviti makroekonomi."

Doug Duncan, ketua ekonomi di Fannie MaeFnma
, sebahagian besarnya bersetuju. Kedudukannya ialah walaupun kadar naik secara mendadak, "secara sejarah pergerakan besar seperti itu telah berakhir dengan kelembapan perumahan."

Ketua penganalisis kewangan Bankrate Greg McBride bersetuju, menyatakan: “Harga hartanah boleh bergerak dalam lonjakan besar-seperti sekarang-dan kemudian menunjukkan perubahan yang agak sedikit dalam tempoh beberapa tahun. Peningkatan harga adalah hasil yang lebih berkemungkinan.”

Tetapi apa yang dikira sebagai "pembetulan," bagaimanapun?

Matthew Pointon, ahli ekonomi kanan hartanah di Capital Economics, percaya bahawa a Penurunan 5% menjelang pertengahan 2023 adalah sasaran yang munasabah. Dan ketua ekonomi NAR Lawrence Yun bersetuju bahawa "penurunan harga kecil" sehingga 5% berkemungkinan besar-dan sihat untuk pasaran "terlalu mahal".

Jangan biarkan momok kehancuran pasaran perumahan membuat anda kecewa

Dalam iklim semasa, kejatuhan pasaran perumahan negara nampaknya tidak mungkin, walaupun tidak di luar persoalan. Itu membuatkan ramai pelabur hartanah tertanya-tanya: untuk melabur atau menunggu?

Dengan Q.ai, anda tidak perlu tertanya-tanya tentang langkah kanan seterusnya. Strategi pelaburan dikuasakan AI kami bergantung pada data yang kukuh—bukan emosi seperti ketakutan atau keseronokan yang berpunca daripada kejatuhan pasaran secara teori.

Tetapi itu tidak bermakna kita keluar dari gelung. Dengan pelaburan terkini seperti Kit Forbes, anda boleh memanfaatkan berita tergempar, intel yang hebat dan arkib pengetahuan yang luas—semuanya tanpa perlu mengangkat jari. Anda hanya perlu membiayai akaun anda.

Muat turun Q.ai hari ini untuk akses kepada strategi pelaburan dikuasakan AI. Apabila anda mendepositkan $100, kami akan menambah $50 tambahan pada akaun anda.