Pada suatu masa dahulu, sebuah keluarga muda membeli Cape tiga bilik tidur yang sederhana, rumah terburuk di lokasi terbaik di pinggir bandar yang makmur. Bertahun-tahun kemudian, semasa kegilaan perumahan 15 tahun lalu dan selepas anak-anak membesar dan berpindah, mereka menerima tawaran tunai tanpa diminta—sebanyak 20 kali ganda daripada yang mereka bayar. Itu menjadi telur sarang mereka, yang memberikan persaraan yang selesa.
Semuanya benar, tetapi ia mungkin juga kisah dongeng. Seperti kenaikan harga rumah tidak mungkin berulang, terutamanya dari sini selepas pendakian mereka yang terkapai-kapai. Dalam jangka panjang, sejarah menunjukkan pasaran saham telah kembali kira-kira dua kali lebih banyak daripada hartanah kediaman. Dan ia dilakukan dengan sakit kepala yang jauh lebih sedikit daripada perbelanjaan atendan untuk penyelenggaraan, yang telah datang sebagai mengejutkan ramai pembeli rumah baru-baru ini.
Melihat kepada data yang dikumpulkan oleh profesor Sekolah Perniagaan NYU Stern Aswath Damodaran, saham (seperti yang diukur oleh
S & P 500
) kembali 12.47% setiap tahun dari 1972 hingga 2021, berbanding 5.41% untuk perumahan kediaman (berdasarkan Indeks Case-Shiller, sehingga Oktober lalu), satu jangka masa yang merangkumi penarikan inflasi selepas pautan dolar kepada emas terputus. Melihat pada 2012-2021, yang mengambil masa pemulihan daripada masalah perumahan yang mencetuskan krisis kewangan 2007-09, saham mengembalikan purata 16.98%, berbanding 7.38% untuk perumahan.
In kertas baru disediakan untuk Institusi Brookings, Robert Shiller, pencipta indeks perumahan, dan Anne K. Thompson mendapati 72.4% responden dalam tinjauan mengatakan perang bidaan baru-baru ini telah mengakibatkan "pembelian panik yang menyebabkan harga menjadi tidak relevan." Itu dikaitkan dengan cerita yang kini dikenali pembeli yang mahukan lebih banyak ruang, terutamanya untuk pejabat rumah, di pinggir bandar. Pekerja kolar putih yang boleh bekerja dari rumah kebanyakannya tidak terjejas atau mendapat manfaat daripada perbelanjaan perbelanjaan yang lebih rendah semasa wabak yang paling teruk.
Kadar faedah gadai janji yang rendah dari segi sejarah meningkatkan lagi kuasa beli pembida. Dengan purata pinjaman 30 tahun Freddie Mac turun kepada 3.05% pada bulan Disember, bayaran bulanan rumah berharga median sebanyak $408,100 pada suku keempat, dibeli dengan bayaran muka 20%, ialah $1,385. Dengan lonjakan dalam kadar gadai janji, kepada 4.67% pada 31 Mac, pinjaman yang sama akan menelan kos $1,687 sebulan. Pengurangan harga mampu milik pasti memperlahankan kenaikan harga rumah.
Shiller dan Thompson mendapati bahawa pembeli baru-baru ini realistik tentang arah aliran harga rumah jangka terdekat, menjangkakan sedikit penyederhanaan, tetapi mungkin "diberikan kepada penerbangan mewah untuk jangka masa yang lebih lama." Penghuraian data mereka oleh Damodaran menunjukkan pembeli pada kemuncak gelembung sebelumnya pada tahun 2006 tidak pulih sepenuhnya daripada kegagalan berikutnya selama 10 tahun. Itu bukan kali pertama pembeli rumah terjebak dengan kerugian. Selepas penurunan dari kemuncaknya pada tahun 1989, harga tidak pulih sepenuhnya sehingga tahun 1992. Dan jangka masa kerugian tersebut tidak mengambil kira kos transaksi, yang besar untuk hartanah kediaman.
Adalah aksiomatik bahawa membeli tinggi mengurangkan pulangan masa hadapan. Dari segi manusia, perkara berlaku, daripada peluang pekerjaan yang lebih baik di tempat lain—terutamanya diberi keupayaan untuk bekerja dari mana-mana untuk pekerja berpengetahuan—hingga keadaan malang seperti kematian dan perceraian. Keupayaan untuk mengambil pegangan dengan aset kewangan yang mudah alih dan cair mungkin memberikan lebih banyak kebebasan dalam jangka masa terdekat, bersama-sama dengan kekayaan yang lebih besar dalam jangka masa yang lebih lama.
Tulis kepada Randall W. Forsyth di [e-mel dilindungi]
