Kenaikan Kadar Rizab Persekutuan Menyejukkan Pasaran Perumahan Tetapi Pembaharuan Guna Tanah Masih Diperlukan

Sejak musim bunga 2022, sasaran kadar dana persekutuan Fed—iaitu kadar faedah yang dicaj oleh bank antara satu sama lain untuk pinjaman semalaman—telah meningkat kepada 2.5%, meningkat daripada 0.25% pada bulan Februari. Tindakan Fed telah meningkatkan kadar faedah ke atas segala-galanya daripada kad kredit kepada gadai janji. Kadar gadai janji yang lebih tinggi mula menurunkan harga, tetapi harga yang lebih rendah akan bersifat sementara tanpa peningkatan bekalan yang diperlukan untuk menjadikan perumahan lebih mampu milik.

Purata kadar gadai janji 30 dan 15 tahun berada pada tahap tertinggi sejak 2009, seperti yang ditunjukkan dalam rajah di bawah dari American Action Forum yang terkini. buku carta perumahan oleh Thomas Wade. Kadar 30 tahun hampir dua kali ganda berbanding pada 2021, manakala kadar 15 tahun sudah lebih daripada dua kali ganda.

Walaupun terdapat peningkatan ini, kedua-dua kadar masih menghampiri paras terendah bersejarah dan berada di bawah kadar 6% hingga 7% yang merupakan norma dari 2001 hingga 2009.

Walaupun kadar faedah mungkin tidak tinggi mengikut piawaian sejarah, kenaikan baru-baru ini masih menyebabkan harga jatuh. Kedua-dua indeks harga perumahan Case-Shiller dan FHFA telah mula mendatar, seperti yang ditunjukkan dalam dua angka di bawah.

Perubahan harga tahun ke tahun untuk kedua-dua indeks juga telah menurun kepada 15% untuk indeks komposit 20-bandar Case-Shiller dan 16% untuk indeks FHFA. Kedua-duanya adalah 19% pada 2021.

Sentimen pembina merosot sebagai tindak balas kepada harga yang lebih rendah dan pertumbuhan harga yang lebih perlahan. NAHB/Wells FargoWFC
indeks pasaran perumahan—yang dihasilkan daripada tinjauan pembina yang menilai jualan dan jangkaan perumahan—telah jatuh ke paras terendah sejak sebelum wabak, seperti yang ditunjukkan di bawah.

Permintaan yang lebih lemah dan sentimen pembina muncul dalam permulaan perumahan. Rajah di bawah menunjukkan bahawa permulaan semakin perlahan di keempat-empat wilayah negara.

Lebih sedikit permulaan perumahan akan mengekalkan bekalan rumah baharu dan mungkin memperlahankan kejatuhan harga perumahan apabila bekalan menyesuaikan untuk memenuhi permintaan yang lebih rendah yang disebabkan oleh kenaikan kadar faedah. Walaupun ini mungkin baik untuk pemilik rumah semasa yang akan mengalami penurunan yang lebih kecil dalam ekuiti dalam jangka pendek, ia adalah buruk untuk kemampuan perumahan jangka panjang. Negara mempunyai signifikan kekurangan perumahan—antara 6 juta dan 10 juta unit—bahawa kemerosotan dalam permulaan perumahan hanya akan memburukkan lagi. Pasaran perumahan yang ketat muncul dalam kadar kekosongan rumah dan sewa, yang berada pada tahap terendah dalam tempoh 10 tahun yang lalu.

Kami memerlukan lebih banyak perumahan dari semua jenis di Amerika untuk menjadikan perumahan lebih mampu milik dalam jangka masa panjang. Sungguh mengecewakan walaupun tidak menghairankan bahawa permulaan perumahan semakin merosot sebagai tindak balas kepada permintaan yang lebih lemah dan harga yang lebih rendah.

Ia akan menjadi satu kesilapan untuk menyalahkan Fed untuk isu pasaran perumahan, walaupun. The Fed sedang melakukan apa yang perlu untuk mengekang inflasi lari disebabkan oleh terlalu banyak perbelanjaan kerajaan dan penciptaan wang yang berlebihan sendiri semasa pandemik. Sebarang kesan lain kenaikan kadar faedahnya terhadap ekonomi adalah kepentingan kedua.

Penyebab utama ketidakpadanan penawaran dan permintaan dalam pasaran perumahan adalah terlalu banyak peraturan kerajaan. Kerajaan persekutuan telah lama menjalankan perniagaan untuk meningkatkan permintaan perumahan melalui agensi separa kerajaan daripada Fannie MaeFnma
dan Freddie Mac dan lain-lain program kerajaan.

Kedua-dua Fannie dan Freddie membeli gadai janji daripada pemberi pinjaman dan mempunyai sokongan kerajaan yang tersirat. Memandangkan pemberi pinjaman tahu mereka boleh memunggah gadai janji dengan mudah kepada Fannie dan Freddie, mereka kurang bimbang tentang risiko lalai jangka panjang dan dengan itu boleh mengekalkan kos pinjaman yang rendah secara buatan.

Permintaan yang merangsang secara buatan adalah cukup buruk dengan sendirinya—ingat krisis perumahan? —tetapi apa yang memburukkan lagi keadaan dalam konteks pasaran perumahan ialah kerajaan tempatan pada masa yang sama menekan bekalan melalui peraturan guna tanah. Di seluruh negara, saiz lot minimum, keperluan tempat letak kereta, proses kebenaran yang berbelit-belit, keperluan kepadatan dan peraturan tempatan yang lain mengehadkan jumlah perumahan yang boleh dibina. Apabila sekatan bekalan digabungkan dengan subsidi permintaan, hasilnya adalah harga yang lebih tinggi yang menyebabkan perumahan yang mencukupi tidak dapat dicapai oleh kebanyakan isi rumah berpendapatan rendah dan sederhana.

Kenaikan kadar Fed menyejukkan pasaran perumahan, dan banyak lagi kenaikan akan datang kita seharusnya menjangkakan perkara ini akan berterusan dalam masa terdekat. Kesan Fed, bagaimanapun, adalah kecil berbanding dengan kesan buruk dasar perumahan kerajaan persekutuan dan tempatan semasa yang meningkatkan permintaan dan menyekat bekalan. Tindakan Fed tidak seharusnya mengalihkan perhatian kita daripada membuat perubahan jangka panjang yang kita perlukan untuk membawa pasaran perumahan menjadi seimbang—lebih banyak bekalan di peringkat tempatan dan kurang subsidi di peringkat persekutuan.