Persatuan Pemilikan Rumah Adalah Satu Kesilapan

. Atlantik baru diterbitkan artikel baru yang membuat beberapa perkara yang sama tentang pemilikan rumah seperti saya bab yang baru dikeluarkan in Memperkasakan Pekerja Baru Amerika. Malah, ia menjadikan sebahagian daripada hujah yang sama Saya telah membuat selama bertahun-tahun.

Tajuk artikel itu menceritakan semuanya: Persatuan Pemilikan Rumah Adalah Satu Kesilapan. Penulis, Jerusalem Demsas, percaya bahawa “Hartanah harus dianggap sebagai penggunaan, bukan pelaburan,” premis yang ramai rakyat Amerika akan bijak mengikutinya.

Demsas menunjukkan bahawa “'Membeli rendah dan menjual tinggi' apabila aset yang kita bicarakan adalah di mana anda tinggal adalah nasihat yang tidak masuk akal. Orang ramai mahu tinggal berhampiran keluarga, berhampiran sekolah yang bagus, berhampiran taman, atau di kawasan kejiranan dengan jenis kemudahan yang mereka inginkan, bukan menukar lokasi mereka seperti stok sen.” dia juga mencatat bahawa "Sebuah rumah terikat pada lokasi geografi tertentu, terdedah kepada kejutan ekonomi dan alam sekitar tempatan yang boleh menghapuskan nilai tanah atau struktur itu sendiri apabila anda memerlukannya."

Ini semua adalah perkara yang baik dan sebab yang bagus untuk mengelakkan menganggap rumah seseorang sebagai pelaburan.

Demsas juga mencerminkan hujah yang saya buat keterangan Perbankan Senat Oktober 2021 saya:

Walaupun ekuiti rumah selalunya mewakili sebahagian besar kekayaan rakyat Amerika, membeli rumah boleh menjadi pelaburan berisiko yang bergantung sepenuhnya pada kenaikan harga rumah, sifat yang pada asasnya bercanggah dengan perumahan menjadi lebih mampu milik.

Walaupun Demsas tidak mendalaminya, pergantungan pada kenaikan harga rumah ini merupakan masalah yang lebih besar memandangkan dasar perumahan persekutuan menjurus ke arah mendorong lebih banyak hutang gadai janji ekuiti rendah. Ia menjadikan pembelian rumah amat berisiko bagi mereka yang bergelut untuk memperoleh pendapatan yang lebih stabil.

Saya amat meragui Senator Elizabeth Warren (D-MA) akan menyokong pelaburan pasaran saham berleveraj yang disokong oleh persekutuan untuk semua rakyat Amerika, tetapi itulah yang dilakukan oleh dasar perumahan persekutuan dengan berkesan. (Ya, dia jelas bersedia untuk sokongan "Wall Street" dan "bank besar" apabila ia sesuai dengannya, tetapi mari kita tinggalkan itu untuk lajur lain.)

Malah, sekurang-kurangnya sejak 20 tahun lalu, harga rumah telah menunjukkan turun naik yang sama kepada pasaran ekuiti. Ia bukan seolah-olah fakta ini tidak disedari, bahkan oleh orang lain penulis di Atlantik. Tetapi masih belum jelas jenis dasar alternatif yang disokong oleh Demsas.

Kami pasti bersetuju bahawa dasar mempromosikan pemilikan rumah dan memperlekehkan penyewaan adalah berbahaya. Dan kami nampaknya bersetuju bahawa adalah munafik bagi pegawai persekutuan untuk menyokong apa yang dipanggil program perumahan mampu milik sambil mempromosikan dasar yang meningkatkan harga rumah.

Bagi perubahan dasar persekutuan yang khusus, saya tidak begitu pasti. Mudah-mudahan, Demsas akan melihat bab saya dan menulis karya baru. (Walaupun dia tidak bersetuju dengan saya.)

Perkara yang luas yang saya buat dalam buku baharu Cato, seperti dalam kebanyakan bahagian yang saya tulis mengenai kewangan perumahan, ialah dasar persekutuan ditujukan hampir keseluruhannya untuk meningkatkan permintaan. Itu masalah kerana pasaran perumahan sentiasa dikekang bekalan berbanding dengan banyak jenis barangan penggunaan lain. Ia juga merupakan fakta bahawa kekangan bekalan tersebut sering didorong oleh peraturan dan peraturan negeri dan tempatan. Iaitu, banyak lokasi yang diingini sudah "penuh" dengan perumahan, dan hanya perubahan tadbir urus tempatan boleh melakukan apa-apa mengenainya, walaupun walaupun mereka perubahan tidak mungkin mempunyai kesan jangka pendek yang besar.

Memandangkan realiti itu, perkara terbaik yang boleh dilakukan oleh kerajaan persekutuan ialah menghentikan permintaan. Tetapi itu adalah bertentangan dengan apa kerajaan persekutuan telah melakukannya selama (sekurang-kurangnya) 50 tahun yang lalu.

Semua penglibatan persekutuan benar-benar bermula pada tahun 1930-an, sebahagian besarnya sebagai usaha untuk meningkatkan pekerjaan. Tetapi di suatu tempat di sepanjang jalan, semua broker barang, pembina dan pembiaya mendapati bahawa lebih baik untuk bekerja bersama ahli politik. Sekarang kita ada kekacauan yang lengkap, yang telah menjadikan perumahan kurang mampu milik, khas untuk golongan berpendapatan rendah.

Kod cukai persekutuan menggalakkan hutang gadai janji. Keperluan modal Basel menggalakkan pegangan sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS) yang disokong kerajaan. Dan Fannie Mae dan Freddie Mac telah lama menikmati status istimewa berbanding syarikat swasta. Adalah mustahil untuk sektor swasta bersaing dengan kerajaan persekutuan, jadi menyediakan insurans gadai janji kerajaan dan (bahkan tersirat) jaminan persekutuan untuk MBS mempunyai kesan yang boleh diramalkan.

Dari 2009 hingga 2020, bahagian tahunan Fannie dan Freddie bagi jumlah pasaran MBS purata 70 peratus, walaupun piagam mereka secara eksplisit melarang penggunaan berlebihan kemudahan mereka. Termasuk sekuriti Ginnie Mae, yang disokong oleh gadai janji FHA, bahagian persekutuan pasaran MBS purata 92 peratus setahun.

Walau bagaimanapun, sedikit yang ingat bahawa keadaan tidak jauh berbeza sebelum krisis 2008. daripada 1996 untuk 2007, bahagian tahunan Fannie dan Freddie daripada jumlah pasaran MBS purata 60 peratus, hanya kira-kira 10 mata peratusan lebih rendah daripada bahagian pasca krisis.

Tidak masuk akal untuk memohon lebih banyak bantuan persekutuan kerana terlalu banyak bantuan persekutuan itulah yang membawa kami ke sini. Dasar persekutuan telah meningkatkan permintaan secara konsisten dengan menjadikannya lebih mudah untuk mendapatkan gadai janji rumah. Nampaknya tiada momentum dalam Kongres untuk membalikkan arah aliran ini, dan hanya orang bodoh yang akan mengatakan bahawa ia tiada kaitan dengan kepentingan khusus.

Jika saya salah tentang itu, maka Kongres baru boleh bermula dengan yang paling rendah daripada buah gantung rendah. Ia boleh melarang Fannie dan Freddie daripada membiayai pinjaman untuk rumah percutian, dan ia boleh menguatkuasakan peruntukan penggunaan berlebihan piagam mereka. Kemudian ia boleh melarang mereka daripada membiayai rumah yang berharga lebih daripada $1 juta dan memerlukan "pembeli rumah kali pertama" untuk benar-benar menjadi mereka yang tidak pernah memiliki rumah.

Saya tidak akan menahan nafas saya.