Pada hari Selasa, pemberhentian melanda dua nama terbesar dalam hartanah. pertama, Redfin mengumumkan ia memberhentikan 8% kakitangannya. kemudian Kompas, salah satu pembrokeran kediaman terbesar negara, mengumumkan ia akan mengurangkan 10% daripada tenaga kerjanya.
“Pemberhentian hari ini adalah akibat daripada kekurangan dalam pendapatan Redfin, bukan orang yang dilepaskan…dengan permintaan Mei 17% di bawah jangkaan, kami tidak mempunyai kerja yang mencukupi untuk ejen dan kakitangan sokongan kami,” tulis Redfin dalam satu kenyataan mengumumkan 470 pemberhentian kerja. Compass juga menyebut kelembapan perumahan sebagai punca kepada 450 pemberhentian pekerja.
Dalam bulan April, pasaran perumahan AS memasuki mod kelembapan. Tetapi apabila data masuk untuk bulan Mei dan Jun, kami belajar bahawa ini bukan kelembapan sederhana—ia adalah perubahan mendadak. Ketua ekonomi Moody's Analytics Mark Zandi memberitahu kekayaan kita telah pergi dari ledakan perumahan ke "pembetulan perumahan" sepenuhnya dan tidak lama lagi akan menyaksikan kadar pertumbuhan harga rumah tahun ke tahun jatuh daripada rekod 20.6% kepada 0%. Jika kemelesetan berlaku, Moody's Analytics menjangkakan penurunan harga rumah sebanyak 5% di seluruh negara—termasuk penurunan 15% hingga 20% dalam pasaran perumahan serantau yang paling "terlalu tinggi" di Amerika. Walaupun Zandi tidak menjangkakan patung perumahan gaya 2008, dia memantau keadaan dengan teliti.
Apa yang mendorong pasaran perumahan ke atas? Gabungan daripada harga rumah melangit, yang telah terlepas daripada asas ekonomi yang mendasari, dan kadar gadai janji yang melambung tinggi yang menyebabkan pembeli rumah akhirnya menolak. Permintaan pembeli menurun—cepat.
Sejak enam bulan lalu, kadar gadai janji 30 tahun purata telah meningkat daripada 3.1% kepada 6.28% sebagai Rizab Persekutuan bertukar menjadi mod menentang inflasi. Kadar gadai janji kini berada pada paras tertinggi sejak 2008. Lonjakan 3.18 mata peratusan juga menandakan ayunan menaik terbesar dalam kadar gadai janji sejak 1981—setahun yang menyaksikan kadar tetap purata 30 tahun melebihi 18% kerana Rizab Persekutuan berjaya berusaha untuk menjinakkan tempoh inflasi yang bermula pada tahun 70-an.
Lihat carta interaktif ini di Fortune.com
Kadar gadai janji yang meningkat bermakna sesetengah peminjam, yang mesti memenuhi nisbah hutang kepada pendapatan yang ketat pemberi pinjaman, kehilangan kelayakan gadai janji mereka sama sekali. Yang lain, hanya perlu meningkatkan lagi—banyak lagi.
Jika peminjam mengeluarkan gadai janji $500,000 pada Jun 2021 pada kadar tetap purata 3.1%, mereka akan berhutang $2,135 sebulan. Pada kadar 6.28%, bayaran pokok dan faedah itu masuk pada $3,088. Tetapi itu mengandaikan pertumbuhan harga rumah rata. Sekarang katakan rumah itu menyaksikan pertumbuhan harga sebanyak 20.6% (iaitu, bacaan tahun ke tahun terkini untuk pertumbuhan harga rumah). Itu akan mendorong gadai janji kepada $603,000. Pada kadar tetap 6.25%, gadai janji $603,000 disertakan dengan bayaran bulanan $3,725. Daripada $2,135 kepada $3,725 ialah lonjakan 74%.
Hipotesis itu tidak terlalu jauh dari realiti. Ali Wolf, ketua ekonomi di Zonda, firma penyelidikan hartanah, menyediakan pengiraan gadai janji untuk 100 pasaran perumahan serantau terbesar di Amerika untuk Fortune. Penemuan? Sepanjang enam bulan yang lalu, bayaran gadai janji baharu biasa telah meningkat 52%. Di sesetengah pasaran, termasuk Tampa dan Raleigh, NC, ia meningkat lebih 60%.
Sudah tentu, apabila kadar gadai janji meningkat dan pembeli rumah terkunci, kelembapan dalam aktiviti adalah ancaman kepada keseluruhan industri. Isyarat pemberhentian di Redfin dan Compass.
Lihat carta interaktif ini di Fortune.com
Dan pemberhentian itu bukanlah satu anomali.
Beberapa minggu lepas pemberi pinjaman gadai janji mula mengurangkan jumlah pekerja mereka kerana kadar gadai janji yang lebih tinggi memberi tamparan kalah mati kepada pembiayaan semula gadai janji (turun 75% dari tahun ke tahun) dan aplikasi pembelian gergaji (turun 20.5% dari tahun ke tahun) juga perlahan secara mendadak. Kini, pembunuhan beramai-ramai kewangan menjangkaui syarikat gadai janji.
Jika pasaran saham adalah sebarang petunjuk, Zillow juga mungkin merasa cubitan. Sepanjang tiga bulan lalu, saham Compass dan Redfin masing-masing turun 38% dan 51%. Sementara itu, Zillow turun 33% dalam tempoh masa yang sama.
“Pembetulan” perumahan yang semakin pantas juga bermakna syarikat seperti Redfin dan Zillow telah menyerahkan semua keuntungan saham mereka yang terkumpul semasa ledakan perumahan wabak. Sepanjang 24 bulan yang lalu, saham Redfin turun 74% manakala saham Zillow turun 43%. Sejak tawaran awam permulaannya pada April 2021, saham Compass turun 79%.
Apa yang perlu kita jangkakan seterusnya? Memandangkan pembeli di rumah terus berundur, penyejukan juga akan meningkat. Dalam beberapa bulan akan datang, kita sepatutnya melihat pasaran perumahan AS mencatatkan "penguncupan paling ketara dalam aktiviti sejak 2006," tweet timbalan ketua ekonomi Freddie Mac Len Kiefer pada hari Khamis.
Tetapi jangan pensil dalam patung perumahan-sekurang-kurangnya belum, kata Logan Mohtashami, penganalisis utama di HousingWire.
Laporan Persatuan Realtors Kebangsaan Inventori perumahan AS meningkat sehingga 1.03 juta menjelang Mei. Untuk mendapatkan pasaran perumahan "biasa", pertama sekali kita perlu melihat inventori meningkat kepada julat 1.52 juta hingga 1.93 juta unit rumah. Apabila sudah melebihi 2 juta unit, Mohtashami berkata, harga rumah AS boleh mula jatuh pada asas tahun ke tahun. Dia berharap mereka akhirnya jatuh kerana, pada pandangannya, musim bunga ini mereka terlalu tinggi.
Jika anda ingin terus mendapat maklumat mengenai pasaran perumahan yang berubah-ubah, ikuti saya di Twitter di @NewsLambert.
Kisah ini pada asalnya dipaparkan pada Fortune.com
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-intensifies-layoffs-215548002.html