Masalah Dengan Tempoh Usaha Wajar Dalam Kontrak Hartanah

Apabila pemilik hartanah komersial ingin merundingkan penjualan, pembeli selalunya akan mempunyai idea umum tentang apa yang mereka sanggup bayar. Idea ini biasanya mencerminkan penyiasatan dan analisis yang terhad, kerana kos penyiasatan dan analisis yang lebih luas lebih tinggi daripada pembeli berpotensi sanggup berbelanja tanpa mengetahui bahawa harta itu di bawah kontrak.

Kecuali dalam pasaran yang sangat mesra penjual, pihak-pihak biasanya menangani kebimbangan pembeli dengan menandatangani kontrak jualan tetapi juga memberi pembeli tempoh usaha wajar – 30 hingga 90 hari – untuk menyiasat hartanah tersebut. Pada masa itu, pembeli boleh menyemak dengan teliti pajakan, menyemak sebarang isu fizikal, mencari isu alam sekitar dan berpuas hati bahawa rancangannya untuk harta itu masuk akal dari segi kewangan. Di atas semua itu, tempoh usaha wajar memberi masa kepada pembeli untuk mencari wang - kedua-dua hutang dan ekuiti - yang diperlukan untuk memperoleh harta itu.

Beberapa hari sebelum tamat tempoh usaha wajar, penjual selalunya akan menerima panggilan telefon daripada broker mengenai perjanjian itu. Dalam kes terbaik, broker akan mengumumkan bahawa pembeli memerlukan lanjutan tempoh usaha wajar untuk menyemak beberapa isu yang memerlukan lebih banyak masa, selalunya berkaitan dengan alam sekitar. Dalam kes yang paling teruk, broker akan mengumumkan bahawa penyiasatan ketekunan wajar pembeli telah mendedahkan bahawa anggaran nilai hartanah pembeli adalah terlalu tinggi dan perjanjian itu tidak masuk akal tanpa pengurangan harga.

Sama ada cara, penjual menghadapi dilema. Bakal pembeli lain yang mungkin berada dalam gambar sebelum ini dalam proses semuanya telah pergi ke perkara lain. Pada ketika ini, mereka mungkin semua telah hilang minat. Jika penjual dan brokernya kembali kepada mana-mana pembeli tersebut, mereka mungkin menganggap harta itu sebagai barangan yang rosak. Jika penjual menarik hartanah itu daripada pasaran, ia mungkin perlu menunggu beberapa bulan—atau bertahun-tahun—sebelum pergi ke pasaran semula. Akibat daripada semua itu, penjual biasanya menampung pembeli pada tahap tertentu.

Membenarkan lebih banyak masa adalah mudah. Penjual mungkin cuba mengikat perkara yang perlu berlaku pada masa itu. Sebagai contoh, jika pembeli memerlukan lebih banyak masa untuk menyiasat timbunan bahan tidak dikenal pasti di halaman belakang hartanah, maka pihak-pihak mungkin bersetuju bahawa lanjutan tempoh usaha wajar hanya berkaitan dengan penyiasatan itu. Selagi kos untuk menyelesaikan sebarang masalah berada di bawah siling yang dipersetujui, maka pembeli mesti menutup.

Permintaan pembeli untuk pelarasan harga, sebaliknya, menimbulkan lebih banyak trauma kepada penjual. Bolehkah penjual memperoleh sedikit faedah sebagai pertukaran untuk pelarasan harga? Penjual mungkin cuba mempercepatkan penutupan, atau meminta pembeli mengetepikan beberapa perkara luar jangka atau meningkatkan deposit. Secara teorinya, penjual mungkin menuntut hak untuk pembayaran masa hadapan jika harta itu melebihi beberapa tanda aras prestasi yang dipersetujui. Walau bagaimanapun, dalam amalan, pembeli tidak akan bersetuju dengan langkah sedemikian. Jika mana-mana pembeli bersetuju dengan langkah sedemikian, maka mereka akan sukar untuk berunding dan lebih sukar untuk memohon dan menguatkuasakan.

Penjual boleh melindungi dirinya daripada beberapa risiko ini dengan mengenakan yuran opsyen yang tidak boleh dikembalikan kepada pembeli kerana mengeluarkan harta itu daripada pasaran semasa tempoh usaha wajar. Bayaran itu akan memberi pembeli kawalan ke atas harta itu semasa ia menjalankan penyiasatannya. Ia juga akan memberi pampasan kepada penjual jika pembeli memutuskan untuk tidak meneruskan. Walaupun laluan ini sangat masuk akal, penjual biasanya boleh mendapatkan bayaran pilihan hanya dalam pasaran yang sangat mesra penjual.

Sebagai satu lagi kemungkinan, kontrak mungkin memberikan pembeli tempoh usaha wajar tetapi membenarkan pembeli untuk menamatkan hanya jika pembeli mengenal pasti masalah tulen dengan harta yang melebihi ambang tertentu yang ditetapkan. Pendekatan ini akan menakutkan pembeli kerana mereka biasanya mengharapkan mempunyai pilihan sepenuhnya sebagai hasil daripada tempoh usaha wajar.

Penjual mungkin boleh melindungi diri mereka, sekurang-kurangnya sedikit, dengan tidak berpura-pura bahawa tempoh usaha wajar akan berakhir dan pembeli sama ada akan meneruskan atau pergi. Sebaliknya, kontrak itu boleh membina kemungkinan pelanjutan. Sebagai contoh, kontrak mungkin mengatakan bahawa jika pembeli mahukan lebih banyak masa, ia perlu membayar yuran lanjutan yang tidak dikreditkan berbanding harga pembelian. Pembeli, sudah tentu, lebih suka untuk hanya menambah deposit dan mengekalkan kenaikan itu dalam escrow untuk digunakan terhadap harga pembelian. Walaupun kontrak secara jelas memerlukan bayaran lanjutan jika pembeli mahukan lebih banyak masa, pembeli mungkin masih meminta lanjutan percuma, tetapi itu tidak baik kerana ia berbeza daripada apa yang dipersetujui oleh pihak-pihak.

Jika penjual mempunyai pembeli lain menunggu di depan mata, itu boleh menawarkan mekanisme yang menarik untuk menghalang pembeli daripada mengambil terlalu banyak kesempatan daripada tempoh usaha wajar. Untuk itu, penjual mungkin ingin menjelaskan dengan jelas bahawa ia mempunyai hak untuk berunding dengan, malah menandatangani kontrak sandaran dengan, bakal pembeli lain. Penjual akan mahu mengelak daripada bersetuju dengan eksklusiviti dengan mana-mana pembeli - kedudukan yang munasabah memandangkan pembeli yang mempunyai tempoh usaha wajar yang murah hati tidak mempunyai komitmen yang kukuh terhadap transaksi itu sama ada.

Sebagai strategi terbaiknya, sudah tentu, penjual harus cuba menentukan masa penjualannya berlaku semasa pasaran mesra penjual. Pasaran hartanah komersial hari ini, malangnya, tidak begitu mesra penjual. Keadaan itu nampaknya akan meningkat dalam jangka pendek. Penjual mesti sama ada menunggu hari yang lebih baik di suatu tempat - tetapi tidak semua penjual mempunyai pandangan jangka panjang - atau memikirkan cara lain untuk mengurangkan kesan tempoh usaha wajar yang murah hati dalam kontrak.