Kali terakhir pasaran perumahan mengalami kemerosotan besar pada tahun 2006, ia mengambil seluruh ekonomi AS dengannya. Tetapi sejarah tidak pernah mengikuti skrip yang sama dua kali.
Pasaran perumahan yang semakin lemah sudah pasti akan menjejaskan ekonomi. Pembinaan rumah keluarga tunggal jatuh kepada kadar kadar tahunan 1 juta pada bulan Mei daripada paras tertinggi 15 tahun pada 1.31 juta pada bulan Disember. Permit untuk membina lebih banyak rumah juga runtuh.
Ia mungkin akan menjadi lebih teruk juga.
Harga rumah telah melonjak ke paras tertinggi apabila Rizab Persekutuan pada Mac mula pantas menaikkan kadar faedah untuk memerangi inflasi yang tinggi. Tindakan agresif bank pusat itu mendorong gadai janji tetap 30 tahun kepada lebih daripada 6% daripada hanya 2.75% pada musim gugur lalu.
Gabungan gadai janji yang lebih mahal dan harga yang sangat tinggi telah berjaya sukar bagi kebanyakan pembeli untuk membeli rumah. Keterjangkauan telah jatuh ke tahap paling rendah dalam 16 tahun, kata Persatuan Realtors Kebangsaan.
Apabila perumahan berjalan, begitu juga dengan ekonomi AS, menurut pepatah lama. Kelembapan yang terhasil dalam pembinaan ditetapkan untuk menolak sebahagian besar pertumbuhan daripada keluaran dalam negara kasar pada suku kedua. Dan jualan yang lebih sedikit bermakna lebih sedikit pemilik baharu membelanjakan wang untuk melengkapkan rumah mereka.
Namun pasaran perumahan sangat berbeza sekarang berbanding pada tahun 2006, dan dengan sendirinya, ia tidak mungkin memacu ekonomi ke dalam parit. AS mungkin akan mengalami kemelesetan dalam satu atau dua tahun akan datang, kata pakar ekonomi, tetapi perumahan tidak akan menjadi punca utama.
"Kami menjangkakan jualan akan terus menurun dalam beberapa bulan akan datang, tetapi kami tidak menjangkakan kejatuhan tahun 2000 akan berulang," kata Alex Pelle, ahli ekonomi AS di Mizuho Securities
Tanda kecil gelembung
Pasaran perumahan hari ini mempunyai sedikit persamaan dengan 2000-an go-go.
Untuk satu perkara, pembeli biasa mempunyai skor kredit yang tinggi dan kurang berkemungkinan lalai. Hanya kira-kira 2% daripada semua gadai janji baharu diberikan kepada pembeli subprima, atau mereka yang mempunyai skor kredit yang lebih lemah.
Sebaliknya, kira-kira 15% peminjam mempunyai kredit subprima pada kemuncak gelembung perumahan hampir dua dekad yang lalu, kajian daripada firma Wall Street Jefferies menunjukkan.
Ramai daripada peminjam tersebut kehilangan rumah mereka dalam kemelesetan 2007-2009 dan nilai hartanah menjunam, merompak berjuta-juta rakyat Amerika kekayaan kertas dan membuatkan mereka berasa lebih miskin. Penjualan besar-besaran pasaran saham menambah masalah mereka.
"Kesan kekayaan" negatif membantu menyumbang kepada penurunan mendadak dalam perbelanjaan pengguna yang memburukkan kemelesetan. Pengguna menyumbang hampir 70% daripada semua yang berlaku dalam ekonomi.
Kelembapan semasa dalam perumahan, bagaimanapun, mungkin tidak akan membawa kepada penurunan harga dan nilai rumah yang lebih rendah.
Sebagai permulaan, AS telah mengalami kekurangan perumahan selama bertahun-tahun walaupun bilangan keluarga baru yang dibentuk telah mendorong permintaan ke tahap yang lebih tinggi. Pandemik juga telah meningkatkan secara mendadak bilangan orang yang bekerja dari rumah dan desakan untuk lebih banyak perumahan.
Permintaan untuk perumahan adalah kuat sebahagiannya "kerana peningkatan kerja jauh dan perubahan dalam gaya hidup," kata ketua ekonomi Bill Adams dari Comerica Bank.
Pembina telah cuba memenuhi kebanyakan permintaan itu. Pembinaan rumah baharu dan unit sewa meningkat kepada kadar tahunan 1.8 juta pada bulan April — paras tertinggi 16 tahun — sebelum kadar gadai janji yang lebih tinggi benar-benar bermula. Tetapi itu masih di bawah rekod 2.2 juta klip pada awal tahun 2006 apabila populasi adalah 11% lebih kecil.
Ia juga tidak akan menjadi lebih baik tidak lama lagi. Pembinaan jatuh mendadak pada bulan Mei dan berkemungkinan akan terus perlahan, seterusnya mengurangkan bekalan rumah untuk dijual dan mengekalkan tekanan ke atas harga.
Lapisan perak
Harga rumah yang tinggi bukanlah perkara yang buruk, terutamanya bagi mereka yang sudah memiliki rumah sendiri. Nilai rumah yang stabil sebahagiannya boleh melindungi ekonomi daripada kemelesetan.
Bagaimana pula? Pemilik rumah mungkin berasa lebih baik dari segi kewangan berbanding pada tahun 2006 kerana telur sarang utama mereka masih dihargai.
Lebih-lebih lagi, berjuta-juta pemilik rumah mengambil kesempatan daripada kadar faedah yang paling rendah semasa pandemik untuk membiayai semula dan menyelamatkan diri mereka sendiri. Kebanyakan mereka juga memilih gadai janji tetap, menjadikan mereka kebal daripada kenaikan kadar.
Itu tidak berlaku pada pertengahan tahun 2000-an, apabila separuh daripada semua gadai janji boleh dilaraskan. Kadar faedah yang melonjak memaksa berjuta-juta pemilik rumah untuk membayar perbelanjaan gadai janji bulanan yang tinggi dan ramai yang tidak mampu berbuat demikian ingkar.
Kini hanya kira-kira 10% daripada semua gadai janji boleh laras. Di samping itu, peratusan pendapatan pemilik rumah perlu menumpukan kepada gadai janji mereka adalah pada rekod rendah.
"Hubungan antara perumahan dan penggunaan berkemungkinan lebih lemah berbanding masa lalu," kata Aneta Markowska, ketua ekonomi di Jefferies.
Apa yang boleh menyebabkan kesan yang lebih besar dalam pasaran perumahan ialah peningkatan besar dalam pengangguran yang menyebabkan lebih ramai orang lalai.
Namun dengan kadar pengangguran pada hanya 3.6% dan kekurangan buruh dijangka berterusan selama bertahun-tahun, sesetengah ahli ekonomi mempersoalkan sama ada perniagaan akan mengambil jalan keluar secara besar-besaran jika AS memasuki kemelesetan.
Dalam pada itu, pasaran perumahan masih bertahan dengan agak baik walaupun kadar faedah melonjak dan harga tinggi. Jualan dan perbelanjaan untuk pembinaan baharu berlegar berhampiran tahap pra-pandemi, menunjukkan bahagian bawah tidak akan tercicir seperti yang berlaku pada tahun 2006.
Sudah tentu, beberapa pakar mengatakan perkara yang sama 15 tahun yang lalu. "Penyelidik mengatakan bahawa kemerosotan perumahan baru-baru ini tidak semestinya bermakna menamatkan pertumbuhan ekonomi," kata sebuah artikel dalam The Christian Science Monitor ketika itu.
Apa yang diikuti ialah kemelesetan yang paling teruk dalam beberapa dekad.
Sumber: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo