Dengan Pengerusi Rizab Persekutuan Jerome Powell bersedia untuk menyampaikan ucapan penting pada hari Jumaat, pelabur akhirnya mungkin mula menerima kata-katanya: Bank pusat akan mengekalkan pendirian hawkish untuk mengawal inflasi tertinggi dalam empat dekad. Ini bermakna pasaran kewangan akan kekal tidak menentu, walaupun pasaran saham meningkat baru-baru ini.
Terdapat banyak sebab untuk mempertimbangkan amanah pelaburan hartanah, atau REIT, sebagai tempat perlindungan yang agak selamat untuk menyediakan pendapatan yang stabil apabila inflasi kekal tinggi dan mendahului kemungkinan kelembapan ekonomi.
Di bawah ialah skrin REIT ekuiti yang dijangka menghasilkan banyak aliran tunai untuk membolehkan kenaikan dividen pada 2023.
Dalam Perlu tahu lajur pada 24 Ogos, Steve Goldstein meringkaskan ramalan tentang “kitaran super dalam inflasi dan kadar faedah” daripada Dario Perkins, pengarah urusan untuk ekonomi makro global di TS Lombard.
Perkins menjangkakan kadar faedah jangka panjang akan terus bergerak lebih tinggi, dan mencadangkan tahun 2020-an akan memerlukan pelabur untuk mengambil "pendekatan yang lebih arif terhadap peruntukan aset."
Beralih daripada penyedia perkhidmatan yang menguasai pasaran kenaikan harga sehingga 2021, beliau percaya perkara yang paling berkesan ialah peruntukan kepada aset ketara, termasuk hartanah.
Memecahkan sektor REIT
Amanah pelaburan hartanah datang dalam pelbagai jenis, tetapi elemen utamanya ialah mereka meneruskan kebanyakan pendapatan kepada pemegang saham untuk mengekalkan struktur REIT yang berfaedah cukai.
Terdapat dua kategori luas REIT: REIT Gadai Janji, yang meminjamkan wang kepada peminjam komersial atau kediaman dan/atau melabur dalam sekuriti bersandarkan gadai janji, dan REIT ekuiti, yang memiliki harta komersil atau kediaman dan memajakkannya.
REIT adalah kitaran, dengan penilaian ditekan apabila kadar faedah meningkat. Kesan ini boleh dinyatakan terutamanya untuk REIT gadai janji, kerana perniagaan pinjaman gadai janji menjadi perlahan apabila kadar faedah meningkat.
Setakat tahun ini, sehingga 24 Ogos, sektor hartanah S&P 500 turun 15%, manakala S&P 500 penuh
SPX
turun 12%, kedua-duanya dengan dividen dilabur semula.
Melihat jangka panjang mungkin mengejutkan anda. Indeks S&P Dow Jones memisahkan sektor hartanah daripada sektor kewangan pada 2016. Tetapi jika kita menyempitkan kepada kumpulan industri S&P 500 REIT untuk ukuran prestasi jangka panjang, pulangan tahunan purata 20 tahun adalah 9.9%, sedikit di hadapan daripada pulangan purata 500 tahun S&P 20 sebanyak 9.8%.
REIT mengikut kategori
Jenis REIT yang berbeza melalui kitaran ekonomi yang berbeza. Sebagai contoh, REIT hotel dan penyewa mereka menderita teruk pada peringkat awal pandemik coronavirus, bermula dengan penutupan maya industri pelancongan pada separuh pertama 2020.
Banyak REIT tertumpu pada ruang pergudangan dan logistik, yang telah mendapat manfaat daripada kenaikan sewa tahunan dua angka dalam beberapa tahun kebelakangan ini, menurut Vikram Malhotra, pengarah urusan hartanah di Mizuho.
Tetapi Amazon.com Inc.
AMZN
berkata dalam siaran akhbar kewangan suku pertama pada bulan April bahawa selepas menggandakan saiz rangkaian pemenuhannya dalam masa dua tahun sahaja, ia "tidak lagi mengejar kapasiti fizikal atau kakitangan" dan "memfokuskan sepenuhnya pada meningkatkan produktiviti dan kecekapan kos" dalam infrastruktur penyampaiannya.
Semasa temu bual, Malhotra berkata berikutan pengumuman Amazon, dia dan rakan sekerja telah "memerhati dan mendengar di pasaran bahawa Amazon meletakkan gudang di pasaran sublet."
"Jadi pemain terbesar dalam e-dagang memberitahu pasaran ia mempunyai terlalu banyak dan sedang merasionalkan, dan itu menyebabkan stok logistik menurunkan kadar," katanya.
Prologis Inc.
PLD
ialah REIT AS yang didagangkan secara awam terbesar dalam ruang gudang dan logistik. Syarikat itu menyenaraikan Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Depot Depan Inc.
HD,
Geodis dan Walmart Inc.
WMT
sebagai lima pelanggan terbesarnya pada penghujung 2021, dengan Amazon menyewa 24 juta kaki persegi, atau 7% daripada jumlah keseluruhannya.
Saham Prologis turun 21% untuk 2022 hingga 24 Ogos, dengan dividen dilaburkan semula. Hasil dividen saham adalah kira-kira 2.5%. Prologis bersedia untuk memperoleh Duke Realty Corp.
DRE
melalui perjanjian semua saham bernilai $26 bilion apabila ia diumumkan pada bulan Jun.
Mizuho mempunyai penilaian neutral pada Prologis, yang dikatakan oleh Malhotra "di luar konsensus." Ia pasti — antara 17 penganalisis yang ditinjau oleh FactSet, 13 menilai saham itu sebagai "beli" atau yang setara. Selebihnya adalah penilaian neutral.
Beliau seterusnya berkata bahawa Mizuho sedang memantau pengendali logistik pihak ketiga, seperti XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx dan United Parcel Service Inc.
UPS
untuk tanda-tanda permintaan yang perlahan jika ekonomi menurun dengan ketara.
Dengan semua yang dikatakan, mungkin terdapat kelebihan untuk REIT gudang/logistik: Malhotra menjangkakan pertumbuhan sewa dalam ruang akan perlahan kepada "digit tunggal pertengahan hingga tinggi" daripada julat semasa melebihi 10%. Jabatan Buruh berkata demikian Indeks Harga Pengguna pada bulan Julai menunjukkan peningkatan 8.5%. dari setahun sebelumnya. Itu bertambah baik daripada 9.1% pada bulan sebelumnya. Ia mungkin tidak terlalu sukar untuk menjangkakan pengendali gudang REIT dapat mengekalkan kenaikan sewa mereka untuk menandingi atau mengatasi kadar inflasi.
Di sinilah pendapat anda sendiri dimainkan, berdasarkan penyelidikan anda sendiri. Adakah trend berterusan ke arah membeli-belah dalam talian dan permintaan untuk penghantaran cepat membolehkan Prologis dan pesaingnya mengatasi prestasi dalam tempoh lima hingga 10 tahun akan datang? Jumlah pulangan lima tahun Prologis walaupun pada 24 Ogos ialah 138% (berbanding dengan 85% untuk S&P 500), walaupun dengan penarikan balik yang besar tahun ini.
Menyaring REIT ekuiti
Untuk melihat secara meluas amanah pelaburan hartanah tersenarai di AS, kami bermula dengan 185 yang termasuk dalam Indeks Russell 3000
Rua..
Indeks ini mewakili kira-kira 98% saham AS, menurut FactSet.
Kami kemudian melihat kepekatan pelaburan setiap REIT dan mengalih keluar semua REIT gadai janji untuk menurunkan senarai kepada 158 syarikat. Kami mengurangkan lagi kepada 112 syarikat yang mana anggaran konsensus tersedia dalam kalangan sekurang-kurangnya lima penganalisis yang ditinjau oleh FactSet untuk dana terlaras daripada operasi pada 2023.
Satu cara untuk mengukur keupayaan membayar dividen syarikat adalah dengan melihat anggaran aliran tunai percuma — baki aliran tunai selepas perbelanjaan modal yang dijangkakan. Untuk REIT, dana daripada operasi (FFO) — ukuran bukan GAAP — biasanya digunakan. FFO menambah pelunasan dan susut nilai (item bukan tunai) kembali kepada pendapatan, sementara tidak termasuk keuntungan daripada penjualan hartanah. Dana terlaras daripada operasi (AFFO) pergi lebih jauh, menjaringkan perbelanjaan modal yang dijangkakan untuk mengekalkan kualiti pelaburan hartanah.
Jika kami membahagikan anggaran AFFO syarikat dengan harga saham semasanya, kami mempunyai anggaran hasil AFFO. Ini boleh dibandingkan dengan hasil dividen semasa untuk melihat sama ada terdapat "ruang kepala" untuk peningkatan selanjutnya - mudah-mudahan banyak ruang kepala.
Di antara 112 REIT yang tinggal, 104 membayar dividen dan telah menganggarkan 2023 ruang utama sekurang-kurangnya 1.00% — itu adalah pemotongan terakhir kami.
Kami meletakkan 104 REIT kepada lapan kategori yang luas. Ini tidak selalunya mudah, kerana REIT mungkin sangat pelbagai. Jadi kategori adalah percubaan untuk meletakkan setiap REIT dalam kumpulan mengikut kepekatan perniagaannya yang paling berat. Kami kemudiannya menyatukan sedikit lagi kepada sembilan kategori luas dan menyusunnya mengikut jangkaan hasil AFFO 2023.
Sebagai contoh, syarikat pergudangan/logistik berada dalam kategori "perindustrian". Kita akan mulakan dengan yang itu.
REIT Perindustrian
Berikut ialah 10 REIT perindustrian yang melepasi skrin, dengan jangkaan hasil AFFO tertinggi untuk 2023:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Kepercayaan Harta Tanah Logistik Industri | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Kelas A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | SEJUK | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Sumber: FactSet |
Klik pada penanda untuk maklumat lanjut tentang setiap syarikat, termasuk profil perniagaan. Kemudian membaca Panduan terperinci Tomi Kilgore tentang kekayaan maklumat yang tersedia secara percuma di halaman petikan MarketWatch.
Penjagaan kesihatan
Berikut ialah kesemua sembilan REIT yang memajak hartanah penjagaan kesihatan dan melepasi skrin. Kumpulan ini tidak termasuk syarikat yang memberi tumpuan kepada perumahan senior:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Hartanah Perindustrian Inovatif Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Amanah Penjagaan Kesihatan Masyarakat Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Kelas A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | Baiklah | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Sumber: FactSet |
Kediaman
Kategori ini termasuk REIT yang memiliki hartanah kediaman keluarga tunggal atau berbilang keluarga, serta komuniti perumahan perkilangan dan perumahan warga emas. Berikut ialah 10 REIT kediaman yang melepasi skrin:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Pelabur Kesihatan Nasional Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Ruang tengah | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Amanah Pelaburan Hartanah Washington | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Sumber: FactSet |
Hotel dan hartanah riadah
Berikut ialah lapan REIT yang memajakkan hotel dan/atau hartanah riadah dan melepasi skrin:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Harta EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Amanah Penginapan RLJ | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Kepercayaan Hotel Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Hos Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Hartanah Permainan dan Leisure Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Property Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Sumber: FactSet |
Pejabat
Berikut ialah 10 REIT yang memegang bangunan pejabat yang melepasi skrin:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Amanah Brandywine Realty | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Kumpulan Paramount Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Amanah Hartanah Pejabat Korporat | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | Lahirkan | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Pejabat Kota REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Sumber: FactSet |
Runcit
Berikut ialah 10 REIT yang kebanyakannya memajak hartanah runcit yang melepasi skrin:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Pusat Outlet Kilang Tanger Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Kedai Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kepercayaan Kumpulan Kite Realty | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Amanah Realiti Acadia | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Sumber: FactSet |
komunikasi
Berikut ialah semua lima syarikat yang melepasi skrin yang memajakkan hartanah infrastruktur komunikasi, atau, dalam kes Outfront Media Inc.
OUT,
papan iklan:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Kumpulan Uniti Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Istana Mahkota Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Kelas A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Sumber: FactSet |
Pusat data
Tiga REIT pusat data ini melepasi skrin:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Sumber: FactSet |
Penyimpanan sendiri
Untuk kategori terakhir kami, lima REIT storan diri melepasi skrin:
| Syarikat | Ticker | Anggaran hasil AFFO 2023 | Hasil dividen semasa | Anggaran "ruang kepala" | Cap pasaran. ($ juta) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Simpanan Awam | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Storan Ruang Tambahan Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Sumber: FactSet |
Jika anda berminat dengan ruang REIT, anda perlu melakukan penyelidikan anda sendiri dan menyimpan matlamat pelaburan anda dalam fikiran - pertumbuhan, pendapatan atau kedua-duanya - dan bersedia untuk kekal komited untuk jangka panjang, yang bermaksud beberapa tahun.
Antara REIT yang disenaraikan dalam jadual, di atas, Malhotra mempunyai penilaian "beli" pada Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
Baiklah,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Kumpulan Paramount Inc.
PGRE
dan Duke Realty (yang kini berdagang sejajar dengan Prologis, dengan menjangkakan penggabungan itu selesai).
Apabila ditanya apakah persamaan REIT yang dinilai beli, Malhotra berkata: "Ini adalah syarikat, sebagai individu, yang kami percaya kuasa harga akan berterusan."
Beliau juga berkata bahawa semua mendapat manfaat daripada trend tematik, termasuk, untuk REIT penjagaan kesihatan, penuaan penduduk.
Dengar daripada Ray Dalio di MarketWatch's Idea Baharu Terbaik dalam Pesta Wang pada 21 dan 22 September di New York. Perintis dana lindung nilai mempunyai pandangan yang kukuh tentang arah tuju ekonomi.
Sumber: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Stok dividen ini boleh melindungi anda kerana Rizab Persekutuan memperlahankan ekonomi
Dengan Pengerusi Rizab Persekutuan Jerome Powell bersedia untuk menyampaikan ucapan penting pada hari Jumaat, pelabur akhirnya mungkin mula menerima kata-katanya: Bank pusat akan mengekalkan pendirian hawkish untuk mengawal inflasi tertinggi dalam empat dekad. Ini bermakna pasaran kewangan akan kekal tidak menentu, walaupun pasaran saham meningkat baru-baru ini.
Terdapat banyak sebab untuk mempertimbangkan amanah pelaburan hartanah, atau REIT, sebagai tempat perlindungan yang agak selamat untuk menyediakan pendapatan yang stabil apabila inflasi kekal tinggi dan mendahului kemungkinan kelembapan ekonomi.
Di bawah ialah skrin REIT ekuiti yang dijangka menghasilkan banyak aliran tunai untuk membolehkan kenaikan dividen pada 2023.
Dalam Perlu tahu lajur pada 24 Ogos, Steve Goldstein meringkaskan ramalan tentang “kitaran super dalam inflasi dan kadar faedah” daripada Dario Perkins, pengarah urusan untuk ekonomi makro global di TS Lombard.
Perkins menjangkakan kadar faedah jangka panjang akan terus bergerak lebih tinggi, dan mencadangkan tahun 2020-an akan memerlukan pelabur untuk mengambil "pendekatan yang lebih arif terhadap peruntukan aset."
Beralih daripada penyedia perkhidmatan yang menguasai pasaran kenaikan harga sehingga 2021, beliau percaya perkara yang paling berkesan ialah peruntukan kepada aset ketara, termasuk hartanah.
Memecahkan sektor REIT
Amanah pelaburan hartanah datang dalam pelbagai jenis, tetapi elemen utamanya ialah mereka meneruskan kebanyakan pendapatan kepada pemegang saham untuk mengekalkan struktur REIT yang berfaedah cukai.
Terdapat dua kategori luas REIT: REIT Gadai Janji, yang meminjamkan wang kepada peminjam komersial atau kediaman dan/atau melabur dalam sekuriti bersandarkan gadai janji, dan REIT ekuiti, yang memiliki harta komersil atau kediaman dan memajakkannya.
REIT adalah kitaran, dengan penilaian ditekan apabila kadar faedah meningkat. Kesan ini boleh dinyatakan terutamanya untuk REIT gadai janji, kerana perniagaan pinjaman gadai janji menjadi perlahan apabila kadar faedah meningkat.
Setakat tahun ini, sehingga 24 Ogos, sektor hartanah S&P 500 turun 15%, manakala S&P 500 penuh
SPX
turun 12%, kedua-duanya dengan dividen dilabur semula.
Melihat jangka panjang mungkin mengejutkan anda. Indeks S&P Dow Jones memisahkan sektor hartanah daripada sektor kewangan pada 2016. Tetapi jika kita menyempitkan kepada kumpulan industri S&P 500 REIT untuk ukuran prestasi jangka panjang, pulangan tahunan purata 20 tahun adalah 9.9%, sedikit di hadapan daripada pulangan purata 500 tahun S&P 20 sebanyak 9.8%.
REIT mengikut kategori
Jenis REIT yang berbeza melalui kitaran ekonomi yang berbeza. Sebagai contoh, REIT hotel dan penyewa mereka menderita teruk pada peringkat awal pandemik coronavirus, bermula dengan penutupan maya industri pelancongan pada separuh pertama 2020.
Banyak REIT tertumpu pada ruang pergudangan dan logistik, yang telah mendapat manfaat daripada kenaikan sewa tahunan dua angka dalam beberapa tahun kebelakangan ini, menurut Vikram Malhotra, pengarah urusan hartanah di Mizuho.
Tetapi Amazon.com Inc.
AMZN
berkata dalam siaran akhbar kewangan suku pertama pada bulan April bahawa selepas menggandakan saiz rangkaian pemenuhannya dalam masa dua tahun sahaja, ia "tidak lagi mengejar kapasiti fizikal atau kakitangan" dan "memfokuskan sepenuhnya pada meningkatkan produktiviti dan kecekapan kos" dalam infrastruktur penyampaiannya.
Semasa temu bual, Malhotra berkata berikutan pengumuman Amazon, dia dan rakan sekerja telah "memerhati dan mendengar di pasaran bahawa Amazon meletakkan gudang di pasaran sublet."
"Jadi pemain terbesar dalam e-dagang memberitahu pasaran ia mempunyai terlalu banyak dan sedang merasionalkan, dan itu menyebabkan stok logistik menurunkan kadar," katanya.
Prologis Inc.
PLD
ialah REIT AS yang didagangkan secara awam terbesar dalam ruang gudang dan logistik. Syarikat itu menyenaraikan Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Depot Depan Inc.
HD,
Geodis dan Walmart Inc.
WMT
sebagai lima pelanggan terbesarnya pada penghujung 2021, dengan Amazon menyewa 24 juta kaki persegi, atau 7% daripada jumlah keseluruhannya.
Saham Prologis turun 21% untuk 2022 hingga 24 Ogos, dengan dividen dilaburkan semula. Hasil dividen saham adalah kira-kira 2.5%. Prologis bersedia untuk memperoleh Duke Realty Corp.
DRE
melalui perjanjian semua saham bernilai $26 bilion apabila ia diumumkan pada bulan Jun.
Mizuho mempunyai penilaian neutral pada Prologis, yang dikatakan oleh Malhotra "di luar konsensus." Ia pasti — antara 17 penganalisis yang ditinjau oleh FactSet, 13 menilai saham itu sebagai "beli" atau yang setara. Selebihnya adalah penilaian neutral.
Beliau seterusnya berkata bahawa Mizuho sedang memantau pengendali logistik pihak ketiga, seperti XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx dan United Parcel Service Inc.
UPS
untuk tanda-tanda permintaan yang perlahan jika ekonomi menurun dengan ketara.
Dengan semua yang dikatakan, mungkin terdapat kelebihan untuk REIT gudang/logistik: Malhotra menjangkakan pertumbuhan sewa dalam ruang akan perlahan kepada "digit tunggal pertengahan hingga tinggi" daripada julat semasa melebihi 10%. Jabatan Buruh berkata demikian Indeks Harga Pengguna pada bulan Julai menunjukkan peningkatan 8.5%. dari setahun sebelumnya. Itu bertambah baik daripada 9.1% pada bulan sebelumnya. Ia mungkin tidak terlalu sukar untuk menjangkakan pengendali gudang REIT dapat mengekalkan kenaikan sewa mereka untuk menandingi atau mengatasi kadar inflasi.
Di sinilah pendapat anda sendiri dimainkan, berdasarkan penyelidikan anda sendiri. Adakah trend berterusan ke arah membeli-belah dalam talian dan permintaan untuk penghantaran cepat membolehkan Prologis dan pesaingnya mengatasi prestasi dalam tempoh lima hingga 10 tahun akan datang? Jumlah pulangan lima tahun Prologis walaupun pada 24 Ogos ialah 138% (berbanding dengan 85% untuk S&P 500), walaupun dengan penarikan balik yang besar tahun ini.
Menyaring REIT ekuiti
Untuk melihat secara meluas amanah pelaburan hartanah tersenarai di AS, kami bermula dengan 185 yang termasuk dalam Indeks Russell 3000
Rua..
Indeks ini mewakili kira-kira 98% saham AS, menurut FactSet.
Kami kemudian melihat kepekatan pelaburan setiap REIT dan mengalih keluar semua REIT gadai janji untuk menurunkan senarai kepada 158 syarikat. Kami mengurangkan lagi kepada 112 syarikat yang mana anggaran konsensus tersedia dalam kalangan sekurang-kurangnya lima penganalisis yang ditinjau oleh FactSet untuk dana terlaras daripada operasi pada 2023.
Satu cara untuk mengukur keupayaan membayar dividen syarikat adalah dengan melihat anggaran aliran tunai percuma — baki aliran tunai selepas perbelanjaan modal yang dijangkakan. Untuk REIT, dana daripada operasi (FFO) — ukuran bukan GAAP — biasanya digunakan. FFO menambah pelunasan dan susut nilai (item bukan tunai) kembali kepada pendapatan, sementara tidak termasuk keuntungan daripada penjualan hartanah. Dana terlaras daripada operasi (AFFO) pergi lebih jauh, menjaringkan perbelanjaan modal yang dijangkakan untuk mengekalkan kualiti pelaburan hartanah.
Jika kami membahagikan anggaran AFFO syarikat dengan harga saham semasanya, kami mempunyai anggaran hasil AFFO. Ini boleh dibandingkan dengan hasil dividen semasa untuk melihat sama ada terdapat "ruang kepala" untuk peningkatan selanjutnya - mudah-mudahan banyak ruang kepala.
Di antara 112 REIT yang tinggal, 104 membayar dividen dan telah menganggarkan 2023 ruang utama sekurang-kurangnya 1.00% — itu adalah pemotongan terakhir kami.
Kami meletakkan 104 REIT kepada lapan kategori yang luas. Ini tidak selalunya mudah, kerana REIT mungkin sangat pelbagai. Jadi kategori adalah percubaan untuk meletakkan setiap REIT dalam kumpulan mengikut kepekatan perniagaannya yang paling berat. Kami kemudiannya menyatukan sedikit lagi kepada sembilan kategori luas dan menyusunnya mengikut jangkaan hasil AFFO 2023.
Sebagai contoh, syarikat pergudangan/logistik berada dalam kategori "perindustrian". Kita akan mulakan dengan yang itu.
REIT Perindustrian
Berikut ialah 10 REIT perindustrian yang melepasi skrin, dengan jangkaan hasil AFFO tertinggi untuk 2023:
Klik pada penanda untuk maklumat lanjut tentang setiap syarikat, termasuk profil perniagaan. Kemudian membaca Panduan terperinci Tomi Kilgore tentang kekayaan maklumat yang tersedia secara percuma di halaman petikan MarketWatch.
Penjagaan kesihatan
Berikut ialah kesemua sembilan REIT yang memajak hartanah penjagaan kesihatan dan melepasi skrin. Kumpulan ini tidak termasuk syarikat yang memberi tumpuan kepada perumahan senior:
Kediaman
Kategori ini termasuk REIT yang memiliki hartanah kediaman keluarga tunggal atau berbilang keluarga, serta komuniti perumahan perkilangan dan perumahan warga emas. Berikut ialah 10 REIT kediaman yang melepasi skrin:
Hotel dan hartanah riadah
Berikut ialah lapan REIT yang memajakkan hotel dan/atau hartanah riadah dan melepasi skrin:
Pejabat
Berikut ialah 10 REIT yang memegang bangunan pejabat yang melepasi skrin:
Runcit
Berikut ialah 10 REIT yang kebanyakannya memajak hartanah runcit yang melepasi skrin:
komunikasi
Berikut ialah semua lima syarikat yang melepasi skrin yang memajakkan hartanah infrastruktur komunikasi, atau, dalam kes Outfront Media Inc.
OUT,
papan iklan:
Pusat data
Tiga REIT pusat data ini melepasi skrin:
Penyimpanan sendiri
Untuk kategori terakhir kami, lima REIT storan diri melepasi skrin:
Jika anda berminat dengan ruang REIT, anda perlu melakukan penyelidikan anda sendiri dan menyimpan matlamat pelaburan anda dalam fikiran - pertumbuhan, pendapatan atau kedua-duanya - dan bersedia untuk kekal komited untuk jangka panjang, yang bermaksud beberapa tahun.
Antara REIT yang disenaraikan dalam jadual, di atas, Malhotra mempunyai penilaian "beli" pada Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
Baiklah,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Kumpulan Paramount Inc.
PGRE
dan Duke Realty (yang kini berdagang sejajar dengan Prologis, dengan menjangkakan penggabungan itu selesai).
Apabila ditanya apakah persamaan REIT yang dinilai beli, Malhotra berkata: "Ini adalah syarikat, sebagai individu, yang kami percaya kuasa harga akan berterusan."
Beliau juga berkata bahawa semua mendapat manfaat daripada trend tematik, termasuk, untuk REIT penjagaan kesihatan, penuaan penduduk.
Dengar daripada Ray Dalio di MarketWatch's Idea Baharu Terbaik dalam Pesta Wang pada 21 dan 22 September di New York. Perintis dana lindung nilai mempunyai pandangan yang kukuh tentang arah tuju ekonomi.
Sumber: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo