Pembayar 9.9% Ini Adalah Perdagangan Dividen Paling Diabaikan Pada 2022

Kebanyakan orang tidak mengetahuinya, tetapi hartanah telah memusnahkan saham dalam jangka panjang, dan ia bersedia untuk meraih kemenangan lagi pada tahun 2023.

Dan kami pelabur dividen disediakan dengan baik untuk mendapatkan wang tunai, terima kasih kepada dana yang menghasilkan hasil 9.9% yang hebat itu. sempurna main sini. Saya akan menggugurkan nama dan ticker dalam satu saat.

Pertama, anda membaca dengan betul: hartanah tidak mengungguli saham dalam jangka masa panjang—dan juga dengan jumlah yang tidak sedikit! Ia jelas seperti dalam perbandingan ini antara SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), dana indeks untuk amanah pelaburan hartanah (REIT) dagangan awam dan S&P 500 sepanjang 20 tahun lalu.

Perlu diingat bahawa tempoh ini termasuk kemalangan COVID-19 and krisis gadai janji subprima, yang, sudah tentu, perumahan bergelombang. Tiada masalah. REITs—syarikat yang didagangkan secara awam yang memiliki segala-galanya daripada gudang hingga bangunan pangsapuri—terbang ke permukaan!

Kunci kepada rayuan REIT adalah bahawa mereka "melepasi" pelaburan: mereka mengutip cek sewa daripada penyewa, cukup untuk memastikan lampu menyala dan bangunan bersih, kemudian menyerahkan selebihnya kepada kami sebagai dividen. Hasilnya ialah aliran pendapatan yang lebih besar daripada bayaran saham biasa: REIT biasa menghasilkan 3.2%, menggandakan S&P 500 yang menyedihkan 1.5%.

Tetapi walaupun RWR telah menghancurkan saham, kami melakukannya tidak nak pergi laluan ETF pasif di sini. Untuk satu, hasil RWR 3.2% tidak cukup besar untuk membuat hati kita berlumba-lumba. Dan kedua, dengan REIT (seperti dengan segala-galanya hari ini), mempunyai pengurus yang bijak dan responsif adalah penting.

Buktinya adalah dalam pulangan RWR dalam tempoh tiga tahun yang tidak menentu yang lalu, berbanding dengan dana tertutup (CEF) kita akan bercakap tentang hari ini, yang Dana Pendapatan Hartanah Global CBRE (IGR). IGR membuang bayaran besar 9.9% yang saya nyatakan sebentar tadi (dan ia membayar anda setiap bulan, tidak kurang)!

Sebab utama perkara ini berpunca daripada pengurus portfolio pakar IGR, yang telah mengemudi dengan cekap pasaran tempatan yang paling mereka ketahui. Itulah kunci dalam hartanah, yang kita semua tahu sebenarnya hanyalah koleksi pasaran kecil yang semuanya berkelakuan berbeza pada bila-bila masa.

Dan apabila ia datang kepada hartanah, firma pengurusan dana, CBRE, tidak mempunyai kekurangan pengetahuan: sebagai tambahan kepada IGR dan dana pelabur swasta, ia menguruskan hartanah, mengendalikan pembrokeran dan melabur wangnya sendiri dalam hartanah. Syarikat itu mempunyai 80,000 pekerja di lebih 100 negara, memberikannya perspektif global dan hubungan di negara asing yang tidak dapat dipadankan oleh ETF yang dikendalikan oleh algoritma.

CBRE telah memanfaatkan pengetahuan itu untuk memijakkan portfolio IGR secara bijak ke arah AS (68%), langkah berhemat apabila ekonomi AS terus berkembang pada klip yang sihat, dengan inflasi kelihatan seperti ia mula memuncak dan perbelanjaan pengguna (belum lagi pekerjaan ) tahan dengan baik.

Tetapi membeli dana harta tanah yang diurus dengan baik bukan hanya tentang membeli kuasa penyelidikan pengurusan dan akses kepada maklumat—ia juga mengenai kepelbagaian, yang amat penting dalam hartanah.

IGR, sebagai contoh, melabur dalam lebih 80 REIT, yang masing-masing memiliki ratusan dan kadangkala beribu-ribu hartanah. Dan seperti banyak dana REIT lain yang melakukan perkara yang sama, ia tidak perasan apabila seorang penyewa gelandangan berhenti membayar sewa, kerana terdapat beribu-ribu lagi yang melakukannya.

Pada masa ini, sebagai contoh, pegangan utama IGR termasuk REIT yang memiliki pelbagai jenis hartanah. Crown Castle International (CCI), contohnya, memiliki lebih daripada 40,000 menara sel di seluruh dunia, ditambah dengan 115,000 "sel kecil" yang meningkatkan kapasiti rangkaian tempatan di bandar-bandar besar; Prologis
PLD
(PLD) memiliki 4,732 gudang di seluruh dunia; dan REIT kediaman Rumah Jemputan (INVH), menyewakan lebih daripada 85,000 rumah keluarga tunggal.

Jadi kami telah pun mendapat satu tan kepelbagaian di sini, dan itu hanya daripada tiga pegangan IGR!

Satu lagi sebab yang sering diabaikan untuk mempertimbangkan dana REIT ialah kedua-dua dana ini dan REIT sendiri mempunyai akses kepada leverage yang lebih murah daripada anda dan saya. Pada masa ini, contohnya, peningkatan kadar gadai janji merupakan masalah besar bagi pelabur individu yang memiliki harta sewa—tetapi tidak. jadi untuk REIT:

Pembayaran Gadai Janji Melalui Bumbung

Dengan kadar faedah mencecah 5% awal tahun ini dan kekal pada tahap itu, pinjaman rumah telah melonjak. Tetapi kadar faedah untuk REIT jauh lebih rendah, dengan kebanyakannya pada masa ini mempunyai kos peminjaman pada buku di bawah 3%.

REIT menikmati kadar yang lebih rendah kerana mereka diuruskan secara profesional dan dipelbagaikan merentas banyak hartanah, jadi mereka berisiko lebih rendah daripada pelabur hartanah individu biasa anda. Ini adalah salah satu sebab mengapa REIT sebenarnya mempunyai rekod yang agak konsisten untuk menyiarkan pulangan positif semasa tempoh kenaikan kadar faedah.

Carta ini berdasarkan kajian oleh NAREIT, firma penyelidikan dan data REIT, dan ia jelas menunjukkan bahawa REIT biasanya memperoleh keuntungan semasa tempoh kadar faedah yang lebih tinggi. Ini kerana kos pinjaman mereka yang lebih rendah agak menghalang mereka daripada trend. Selain itu, tempoh kadar kenaikan biasanya datang dengan ekonomi yang kukuh (seperti yang berlaku hari ini). Ini bermakna permintaan yang lebih tinggi untuk hartanah REITs, yang membolehkan REIT meningkatkan sewa. Kenaikan tersebut jauh melebihi sebarang kenaikan kos pinjaman disebabkan oleh kadar yang lebih tinggi.

Beli IGR sebagai "Momentum Diskaun" Dibina

Akhir sekali, mari kita bincangkan tentang diskaun IGR kepada NAB, atau perbezaan antara harga pasarannya dan nilai sesaham portfolionya (ukuran ini unik untuk CEF). Sekarang ini, diskaun itu kecil, bermakna IGR lebih kurang dinilai secara adil.

Trend di sini adalah jelas: diskaun IGR menuju ke wilayah premium—persoalannya ialah sejauh mana. Apabila itu berlaku, ia akan meletakkan lebih banyak teras di bawah harga saham IGR. Dan sudah tentu, anda akan menerima pembayaran 9.9% yang sihat itu (dibayar bulanan) sepanjang masa.

Michael Foster adalah Penganalisis Penyelidikan Utama untuk Outlook Contrarian. Untuk idea pendapatan yang lebih hebat, klik di sini untuk laporan terbaru kami “Pendapatan Tidak Dapat Dihancurkan: 5 Dana Tawar dengan Dividen 8.4% Selamat."

Pendedahan: tiada