Pasaran hartanah UK berisiko mengalami kemerosotan besar apabila kebimbangan kemelesetan semakin melanda

LONDON - Pasaran hartanah UK mungkin hampir mengalami kemerosotan besar, dengan beberapa pemerhati pasaran memberi amaran tentang kejatuhan harga sehingga 30% apabila data menunjukkan kemerosotan terbesar dalam permintaan sejak Krisis Kewangan Global.

Pertanyaan pembeli rumah baharu menjunam pada bulan Oktober ke paras terendah sejak kejatuhan kewangan 2008, tidak termasuk tempoh semasa penutupan Covid-19 pertama, yang terkini Laporan juruukur perumahan RICS menunjukkan minggu lepas.

Sementara itu, Indeks Harta Suku Tahunan MSCI UK, yang menjejaki hartanah runcit, pejabat, perindustrian dan kediaman, merosot 4.3% dalam tempoh tiga bulan hingga September, menandakan prestasi terburuk sektor itu sejak 2009.

Kelembapan pasaran menandakan penangguhan daripada kegilaan pembelian rumah dua tahun akibat pandemik, dengan transaksi hartanah pada bulan September turun 32% setiap tahun dari puncak 2021.

Tetapi apabila era wang murah semakin pudar, dan Bank of England meningkat dua kali ganda kenaikan kadar penghalang inflasi untuk menentang bajet mini huru-hara, ahli ekonomi berkata kemerosotan mungkin lebih teruk daripada yang difikirkan dahulu.

"Walaupun pembetulan harga rumah dijangka secara meluas sebagai sebahagian daripada kemelesetan yang berterusan, ia nampaknya berlaku lebih cepat daripada yang dijangkakan," Kallum Pickering, ahli ekonomi kanan di Berenberg, menulis mengenai pasaran UK Khamis.

Bank pelaburan kini melihat harga hartanah UK menurun sekitar 10% menjelang suku kedua 2023. Tetapi sesetengah pemberi pinjaman kurang yakin.

Di seluruh negara, salah satu penyedia gadai janji terbesar di UK, berkata awal bulan ini bahawa harga rumah boleh runtuh sehingga 30% dalam senario terburuknya. Sementara itu, anggaran paling suram pada 2023 daripada bank Lloyds dan Barclays menunjukkan penurunan masing-masing hampir 18% kepada lebih 22%.

Malah, harga sudah mula jatuh di beberapa tempat, menurut laman carian hartanah Rightmove, yang mengatakan pada hari Isnin bahawa penjual mengurangkan harga sebanyak 1.1% pada bulan Oktober, mengambil purata harga rumah yang baru dipasarkan kepada £366,999 ($431,000).

UK tidak bersendirian. Kadar faedah yang meningkat, inflasi yang melambung tinggi dan kejutan ekonomi akibat perang Rusia di Ukraine telah membebankan pasaran perumahan global.

Analisis terbaru oleh Oxford Economics menunjukkan harga hartanah kelihatan akan jatuh sembilan daripada 18 ekonomi maju, dengan Australia, Kanada, Belanda dan New Zealand antara pasaran yang paling berisiko mengalami penurunan sehingga 15%-20%.

"Ini adalah prospek pasaran perumahan yang paling membimbangkan sejak 2007-2008, dengan pasaran berada di antara prospek penurunan sederhana dan yang lebih curam," Adam Slater, ketua ekonomi di Oxford Economics, menulis bulan lepas.

Tetapi landskap ekonomi UK yang unik meletakkannya pada risiko yang lebih tinggi untuk kenakalan gadai janji, menurut Goldman Sachs. Faktor yang bermain termasuk gambaran ekonomi Britain yang semakin teruk, sensitiviti kadar lalai terhadap kemerosotan, dan tempoh gadai janji UK yang lebih pendek berbanding zon euro dan rakan setara AS.

"Melihat di seluruh negara, kami melihat risiko yang lebih besar daripada kenaikan bermakna dalam kadar kenakalan gadai janji di UK," Yulia Zhestkova, seorang ahli ekonomi di bank itu, menulis dalam laporan minggu lalu.

Sementara itu, peningkatan risiko pengangguran - barometer bersejarah kadar kenakalan - menambah tekanan ke atas UK, yang Goldman Sachs berkata "sudah mengalami kemelesetan."

. Ekonomi UK menguncup 0.2% pada suku ketiga 2022, angka KDNK terkini menunjukkan pada hari Jumaat. Penurunan suku seterusnya berturut-turut dalam tiga bulan hingga Disember akan menunjukkan bahawa UK berada dalam kemelesetan teknikal.

Bank of England memberi amaran awal bulan ini bahawa UK kini menghadapinya kemelesetan terpanjang sejak rekod bermula satu abad yang lalu, dengan kemerosotan dijangka berterusan sehingga 2024.

Sambil menyifatkan prospek sebagai "sangat mencabar," bank pusat itu berkata pengangguran mungkin akan berganda kepada 6.5% semasa kemerosotan dua tahun, menjejaskan sekitar 500,000 pekerjaan.

Lonjakan pengangguran sebegitu boleh "sangat" meningkatkan risiko pasaran perumahan dengan berpotensi mewujudkan gelombang jualan paksa dan perampasan, Oxford Economics memberi amaran dalam laporannya. Malah, menurut analisis Goldman Sachs, untuk setiap satu peratusan peningkatan dalam kadar pengangguran UK, kenakalan gadai janji cenderung meningkat lebih 20 mata asas selepas satu tahun.

"Sekiranya pengangguran meningkat dengan mendadak, bahaya kepada pasaran perumahan akan diperkuatkan dengan ketara," kata Slater.

Namun, kebanyakan unjuran akan bergantung pada penyata fiskal kerajaan yang akan datang Khamis, apabila Menteri Kewangan Jeremy Hunt dijangka mendedahkan £60 bilion ($69 bilion) kenaikan cukai dan pemotongan perbelanjaan yang ditetapkan untuk membebankan pertumbuhan.

Beberapa ahli strategi berkata Hunt boleh menangguhkan banyak simpanan sehingga selepas pilihan raya akan datang — yang dijadualkan tidak lewat daripada Januari 2025 — dalam usaha untuk melindungi ekonomi semasa kemelesetan yang memuncak. Walau bagaimanapun, Hunt telah berterus-terang dalam memberi amaran tentang keputusan yang "memerlukan" di hadapan.

Bank of England, bagi pihaknya, telah menegaskan bahawa ia akan terus menaikkan kadar, walaupun ke puncak yang berpotensi lebih rendah.

Namun, walaupun dengan sedikit penurunan dijangka untuk pasaran perumahan dalam jangka masa terdekat, ahli ekonomi berkata risiko kejutan bergema di seluruh pasaran kewangan yang lebih luas adalah minimum.

Kawal selia yang lebih besar dan permodalan sektor perbankan yang mencukupi berikutan krisis kewangan mempunyai pendedahan terhad kepada gadai janji berisiko. Sementara itu, majoriti hutang perumahan terletak pada isi rumah dengan penampan simpanan yang munasabah, kata Berenberg's Pickering.

"Kami melihat risiko terhad bahawa pembetulan pasaran perumahan yang berlaku akan berubah menjadi krisis kewangan yang lain," tambahnya.