Rehatkan LIHTC, Cipta Faedah Cukai Untuk Pembina Dan Keluarga

Tidak dinafikan bahawa sepanjang hayatnya selama 36 tahun, Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC) telah menempatkan ramai orang. Tetapi berapa ramai? Seperti yang ditunjukkan oleh catatan terakhir saya, terdapat banyak perkara yang tidak diketahui tentang bagaimana dan sejauh mana LIHTC telah berfungsi selama bertahun-tahun. Sebagai contoh, nombor biasa yang ditawarkan sebagai jawapan kepada soalan, "berapa banyak unit yang telah LIHTC cipta sepanjang 36 tahunnya?" jawapannya selalunya kira-kira 29 juta. Dari mana datangnya angka itu? Lajur V dalam "pangkalan data" LIHTC, lajur dalam hamparan Excel yang mempunyai 3,000 kosong dan 1,500 sel dengan "0" sebagai jawapannya. Adalah satu cabaran untuk memperbaharui perbelanjaan persekutuan apabila tiada penilaian yang mendalam mungkin kerana kekurangan data yang baik. Walau bagaimanapun, saya ingin menutup bahagian LIHTC melihat kembali kritikan Paul Ryan dengan beberapa idea untuk pembaharuan.

Saya telah membuat kesimpulan bahawa Program Kredit Cukai Perumahan Berpenghasilan Rendah bukanlah satu program sama sekali. Ia adalah raksasa binatang, kompleks kerumitan yang mengeluarkan wang berbilion-bilion dolar untuk projek pembangunan yang memacu ekonomi "perumahan mampu milik" yang tidak menangani masalah utama inflasi - terlalu banyak wang mengejar terlalu sedikit unit rumah - dan tidak membawa negara lebih dekat kepada resolusi atau penghujung "krisis" perumahan yang berterusan. LIHTC dibina di atas berbilion dolar cukai tertunda, namun tidak mempunyai satu orang atau jabatan yang bertanggungjawab untuk menyebarkan semua wang ini, memastikan ia digunakan dengan berkesan, atau menilai sama ada ia mencapai matlamat yang dinyatakan, pengeluaran dan pemeliharaan sewa mampu milik. perumahan Jadi, bagaimana konsep, mewujudkan insentif untuk membina perumahan yang memberi perkhidmatan kepada orang yang kurang wang, dapat diselamatkan daripada sistem semasa.

Gunakan Sistem Pemfailan Cukai Sedia Ada

Rendahkan Cukai untuk Rendahkan Sewa

Bayangkan jika LIHTC tidak wujud dan seseorang dalam bilik orang yang cuba menyelesaikan masalah inflasi perumahan dengan teruja mengangkat tangan mereka berkata, “Oooo, oooo, ooo, saya faham!” Semua orang berhenti dan melihat ke atas, dan seseorang berkata, "OK, Melvin apa idea awak." Melvin bangun dan berkata dengan bangga, “Mari kita selesaikannya menggunakan kod cukai!” Orang ramai sama ada akan ketawa sehingga mereka membasahkan seluar mereka, atau mereka akan mengakui bahawa Melvin adalah seorang genius yang jahat. Kod cukai Amerika Syarikat mungkin merupakan salah satu ciptaan manusia yang paling kompleks dalam sejarah sejak piramid Mesir tetapi jauh lebih baik.

Tetapi hampir semua orang di Amerika Syarikat yang telah membayar cukai mempunyai sedikit pemahaman tentang "pengecualian," tuntutan yang mengurangkan pendapatan boleh cukai, "potongan" tuntutan perbelanjaan yang mengurangkan pendapatan dan "kredit", jumlah yang biasanya digunakan untuk mengurangkan jumlah obligasi cukai. Orang Amerika biasa dengan konsep bahawa kerajaan menggalakkan dan tidak menggalakkan tingkah laku menggunakan cukai atau kod cukai mempunyai kesan itu. Cara paling mudah untuk memberi insentif kepada pelaburan dalam membina perumahan, terutamanya perumahan sewa, adalah dengan mengurangkan cukai bagi pemaju yang bersetuju untuk mengekalkan kadar sewa rendah di bangunan baharu dan penyedia perumahan untuk menurunkannya atau mengekalkannya rendah dalam bangunan sedia ada.

Ia agak mudah. Jika pemaju membina 100 unit pangsapuri dan dia berjanji untuk memastikan 25 daripada unit tersebut mampu dimiliki oleh isi rumah yang berpendapatan kurang daripada 60% daripada Pendapatan Median Kawasan (AMI), dia boleh menuntut sewa yang hilang sebagai potongan, perbelanjaan, ke atas pemfailan cukainya. Kerajaan boleh menambah bonus tambahan kepada pengecualian dolar untuk dolar untuk menggalakkan orang ramai menggunakan potongan itu. Sekiranya bank terlibat, pemaju boleh meminjam kerugian 15 tahun apabila menutup pembiayaan bangunan, kerajaan boleh membenarkan pembayaran faedah ke atas pinjaman itu sebagai potongan juga, membolehkan pemaju mengakses modal dengan segera.

Konsep ini boleh digunakan dengan mudah pada bangunan sedia ada juga, membenarkan potongan yang sama untuk penyedia perumahan yang menurunkan sewa di bangunan mereka atau memegang tetapan sewa yang telah diturunkan. Pemanis di sini juga akan membolehkan faedah dilindungi jika dipinjam terhadap kerugian sewa masa depan jika pinjaman itu termasuk penambahbaikan bangunan yang tidak akan dapat dipulihkan dalam sewa yang lebih tinggi. Ini mungkin memberi insentif kepada penambahbaikan daripada menggunakan penyelenggaraan tertunda untuk mensubsidi sewa yang lebih kompetitif, satu amalan yang akhirnya mengejar pemilik apabila perbelanjaan penyelenggaraan atau penjualan yang besar menyebabkan keperluan untuk meningkatkan sewa.

Masalah dengan penyelesaian ini ialah pendapatan median berubah, begitu juga dengan pasaran perumahan. Setiap tahun, perubahan tersebut perlu diterapkan pada semua peserta dalam program ini. Jika pendapatan meningkat, sewa dalam unit yang disertakan boleh dinaikkan, sama ada pendapatan bagi isi rumah tersebut telah meningkat atau tidak, melainkan program tersebut memerlukan kerugian dalam unit tertentu dan bukannya penggunaan luas AMI. Walaupun LIHTC semasa melakukan kerja yang buruk untuk menjejaki berbilion dolar yang diperuntukkan kepada negeri, menjejaki berjuta-juta unit dan sama ada pembayar cukai melaporkan dengan tepat akan menjadi satu lagi perkara yang perlu dijejaki oleh Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri.

Kredit Cukai Beban Kos

Saya telah menyiarkan sebelum ini tentang hampir penggunaan skandal "beban kos" oleh bidang kuasa dan kerajaan untuk bercakap tentang "permintaan" untuk rumah mampu milik. Pendek kata, beban kos ditetapkan menggunakan data tinjauan daripada melaporkan diri, isi rumah yang responsif tentang pendapatan dan sewa mereka. Tinjauan ini sedang berjalan, dan tidak jelas sejauh mana kebolehpercayaannya. Satu perkara yang pasti ialah keputusan adalah tidak tepat sebaik sahaja keputusan jadual; orang ramai berpindah, pendapatan dan sewa berubah, dan keadaan ekonomi keseluruhan sentiasa berubah-ubah. Paling baik, data beban kos ialah lakaran tentang apa yang berlaku kepada sesetengah orang di suatu tempat dengan kos perumahan mereka. Ia bukan asas untuk pelaburan modal besar-besaran.

Tetapi mari kita panggil bohong beban kos dan benarkan sesiapa yang berpendapatan 60% ke bawah AMI menuntut potongan untuk beban kos mereka. Jika penyewa memperoleh 50% daripada AMI, katakan $36,000 setahun dia harus membayar sewa $1000 sebulan, 30% daripada pendapatan kasar bulanannya. Jika dia membayar lebih, katakan $1,200, dia boleh menuntut bahawa $200 sebagai perbelanjaan, kemudian menolak perbelanjaan terkumpul dalam cukai yang dia failkan pada tahun berikutnya. Pendekatan yang lebih baik mungkin cukai pegangan negatif. Biarkan penyewa yang terbeban kos memfailkan tuntutan untuk sewa bulan Mac, kemudian dapatkan wang tunai dalam cek gajinya pada bulan berikutnya. Voila! Beban kos di Amerika telah berakhir dengan berkesan.

Keindahan pendekatan ini ialah ia akhirnya menjalankan semua peguam, akauntan, dan birokrat yang menjalankan sistem LITHC semasa, dan ia mengelakkan pemaju dan penyedia perumahan. Ia akan mengambil serius idea isi rumah membayar terlalu banyak sewa dan meletakkan wang kerajaan di mana mulut ahli politik sentiasa berada, bergurau tentang menyelesaikan masalah atau krisis perumahan, tetapi membuat lebih banyak peraturan yang menyekat bekalan, menaikkan harga, kemudian mewujudkan lebih banyak permintaan politik untuk wang tunai diperah daripada ekonomi untuk memberi subsidi kepada inflasi kawal selia.

Walau bagaimanapun, terdapat masalah dengan pendekatan ini. Orang ramai membuat pilihan, termasuk membayar lebih daripada 30% pendapatan mereka dalam sewa. Seperti yang saya katakan selama lebih dari satu dekad, standard normatif 30% adalah cara yang mengerikan untuk cuba mengukur secara kuantitatif masalah kualitatif, hubungan orang ramai dengan harga. Sesetengah orang membayar lebih dan baik, yang lain membayar lebih sedikit dan masih bergelut. Program sebegini pastinya adalah inflasi, menghapuskan insentif untuk membeli-belah untuk tawaran kerana setiap orang di bawah paras pendapatan tertentu akan dijamin subsidi di mana sahaja mereka tinggal. Mengenakan had subsidi dan sewa mungkin membantu, tetapi birokrasi perlu dipertahankan untuk melakukannya, dan semakin banyak peraturan (lihat masalah dengan Bahagian 8) akan menyusul.

Sambungkan Kredit Cukai kepada Prestasi Tempatan mengenai Penyahkawalseliaan

Ya, saya katakan: Penyahkawalseliaan. Istilah era Reagan adalah kutukan kepada mereka yang berada di sebelah kiri dan dilupakan oleh kebanyakan Republikan apabila ia berkaitan dengan program perumahan di peringkat persekutuan. Saya menyiarkan tentang Pelan perumahan awal Montana berdasarkan pengiktirafan bahawa mendorong lebih banyak subsidi perumahan kepada kerajaan tempatan bukan sahaja mengekalkan peraturan dan peraturan membunuh bekalan, malah ia menggalakkan lebih banyak lagi. Jawapannya di sini adalah untuk mengenakan disiplin kepada kerajaan negeri dan tempatan; jika anda meningkatkan saiz dan kesan kod perumahan dan penggunaan tanah anda, anda akan mendapat lebih sedikit subsidi.

Cabaran dengan pendekatan ini ialah kesemua 535 ahli kongres memberi makan kerjaya politik mereka dengan diet dolar persekutuan untuk keperluan negeri mereka. Tidak ada yang salah dengan ini, tetapi untuk kembali kepada pegawai dan pengundi di negeri anda sendiri untuk mengancam kehilangan dana untuk program sedia ada bukanlah strategi politik yang baik. Dan ketagihan untuk membuat lebih banyak peraturan yang mengehadkan pembangunan perumahan kemudian memberi subsidi kepada inflasi adalah sangat kuat, yang mengurangkan dana daripada sistem kredit cukai berkemungkinan menyebabkan penagih mencari sumber tempatan lain seperti cukai yang lebih tinggi, yuran dan denda ke atas pembangunan baharu.

Fokus pada Asas

Akhirnya, masalah inflasi perumahan adalah masalah perumahan yang paling mudah untuk diselesaikan. Apabila permintaan perumahan akan meningkat kerana pekerjaan dan pertumbuhan baharu, nyatakan kerajaan tempatan harus mengelak dan membenarkan pengeluaran sebanyak mungkin dengan mengurangkan halangan kawal selia dan memberi insentif kepada pengeluaran. Lebih banyak pengeluaran bermakna lebih banyak persaingan, keadaan yang menguntungkan pengguna. Subsidi harus dibayar secara tunai kepada isi rumah yang masih bergelut untuk membayar sewa, dan pembinaan baharu harus dihadkan kepada perumahan orang yang tidak dapat memperoleh wang yang mencukupi untuk setiap membayar sewa penuh dan yang mempunyai isu lain yang mendapat manfaat daripada perumahan dengan perkhidmatan lain. Mungkin memudahkan insentif cukai untuk pengurangan sewa di perumahan baharu dan sedia ada adalah jambatan untuk membawa kita kepada penyelesaian yang lebih asas dan cekap ini.