Apakah 'Hutang Zombie?' Mengapa pemilik rumah menghadapi perampasan gadai janji lama.

Rose Prophete menyangka pinjaman gadai janji kedua di rumahnya di Brooklyn telah diselesaikan kira-kira sedekad lalu - sehingga dia menerima kertas kerja yang mendakwa dia berhutang lebih daripada $130,000.

“Saya terkejut,” kata Prophete, yang membiayai semula rumah dua keluarganya pada 2006, enam tahun selepas tiba dari Haiti. “Saya tidak mengenali mereka ini kerana mereka tidak pernah menghubungi saya. Mereka tidak pernah menghubungi saya.”

Prophete adalah sebahagian daripada gelombang pemilik rumah yang mengatakan bahawa mereka telah dibutakan oleh permulaan tindakan rampasan ke atas rumah mereka atas pinjaman kedua yang dikeluarkan lebih sedekad lalu. Pelayan amanah dan pinjaman gadai janji di sebalik tindakan itu mengatakan pinjaman itu telah gagal bayar sejak beberapa tahun lalu.

Sesetengah pemilik rumah ini mengatakan bahawa mereka tidak menyedari bahawa mereka mempunyai gadai janji kedua kerana struktur pinjaman yang mengelirukan. Yang lain percaya pinjaman kedua mereka telah dimasukkan dengan pembayaran gadai janji pertama mereka atau dimaafkan. Biasanya, mereka mengatakan bahawa mereka tidak menerima penyata mengenai pinjaman kedua mereka selama bertahun-tahun kerana mereka membayar gadai janji pertama mereka.

Sekarang mereka diberitahu bahawa pinjaman itu tidak mati. Sebaliknya, mereka adalah apa yang pengkritik panggil "hutang zombie" — pinjaman lama dengan tindakan kutipan baharu.

Pasaran perumahan: Jualan rumah belum selesai menjunam untuk bulan keempat berturut-turut

Berita kadar gadai janji: Kenaikan kadar terbaharu Feds membuat pakar memikirkan jika kadar gadai janji akan turun dalam 'satu atau dua tahun lagi'

Pasaran perumahan kali pertama?: 15+ istilah hartanah yang perlu anda ketahui, dari FICO hingga escrow

Patutkah saya membayar hutang zombi?

Walaupun tiada agensi kerajaan persekutuan menjejaki bilangan tindakan rampasan ke atas gadai janji kedua, peguam yang membantu pemilik rumah mengatakan bahawa mereka telah melonjak dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Peguam berkata kebanyakan pinjaman dimiliki oleh pembeli gadai janji yang bermasalah dan sedang diusahakan sekarang kerana nilai rumah telah meningkat dan terdapat lebih banyak ekuiti di dalamnya.

"Mereka telah menahannya, tidak mempunyai komunikasi dengan peminjam," kata Andrea Bopp Stark, seorang peguam dengan Pusat Undang-undang Pengguna Kebangsaan yang berpangkalan di Boston. “Dan kemudian tiba-tiba mereka keluar dari kayu dan mengancam untuk merampas kerana kini ada nilai dalam harta itu. Mereka boleh merampas harta itu dan sebenarnya mendapat sesuatu selepas gadai janji pertama dilunaskan.”

Kisah berterusan

Peguam bagi pemilik pinjaman dan syarikat yang memberi perkhidmatan kepada mereka berhujah bahawa mereka sedang meneruskan hutang yang terhutang secara sah, tidak kira apa yang dipercayai oleh peminjam. Dan mereka berkata mereka bertindak secara sah untuk menuntutnya.

Bagaimana ini berlaku?

Tindakan mahkamah kini boleh dikesan hingga ke penghujung ledakan perumahan awal abad ini. Ada yang melibatkan garis kredit ekuiti rumah. Lain-lain berpunca daripada pinjaman "80/20", di mana pembeli rumah boleh mengambil pinjaman pertama meliputi kira-kira 80% daripada harga pembelian, dan pinjaman kedua meliputi baki 20%.

Pemisahan pinjaman membolehkan peminjam mengelakkan bayaran muka yang besar. Tetapi pinjaman kedua boleh membawa kadar faedah 9% atau lebih dan bayaran belon. Penyokong pengguna mengatakan pinjaman itu - kebanyakannya berasal dari pemberi pinjaman yang telah didiskreditkan - termasuk istilah pemangsa dan dipasarkan dalam komuniti berwarna dan kejiranan berpendapatan rendah.

Lonjakan orang yang ketinggalan dalam pembayaran gadai janji selepas Kemelesetan Besar bermula termasuk pemilik rumah dengan pinjaman kedua. Mereka adalah antara orang yang mengambil kesempatan daripada program pengubahsuaian pinjaman persekutuan, membiayai semula atau mengisytiharkan muflis untuk membantu mengekalkan rumah mereka.

Dalam sesetengah kes, pinjaman pertama telah diubah suai tetapi yang kedua tidak.

Berapa tahun lagi hutang dimaafkan?

Beberapa gadai janji kedua pada masa itu "dicaj," bermakna pemiutang telah berhenti mencari bayaran. Itu tidak bermakna pinjaman itu telah dimaafkan. Tetapi itu adalah tanggapan ramai pemilik rumah, sebahagian daripada mereka nampaknya salah faham struktur pinjaman 80/20.

Peminjam lain berkata mereka menghadapi kesukaran mendapatkan jawapan mengenai pinjaman kedua mereka.

Di kawasan Miami, Pastor Carlos Mendez dan isterinya, Lisset Garcia, menandatangani pengubahsuaian pada gadai janji pertama mereka pada 2012, selepas kesusahan kewangan mengakibatkan pembayaran terlepas dan pemfailan muflis. Pasangan itu telah membeli rumah di Hialeah pada 2006, dua tahun selepas tiba dari Cuba, dan membesarkan dua anak perempuan mereka di sana.

Mendez berkata mereka tidak dapat jawapan mengenai status gadai janji kedua mereka daripada bank dan akhirnya diberitahu bahawa hutang itu dibatalkan, atau akan dibatalkan.

Kemudian pada 2020, mereka menerima kertas kerja rampasan daripada pemilik hutang yang berbeza.

Peguam mereka, Ricardo M. Corona, berkata mereka diberitahu bahawa mereka berhutang $70,000 dalam pembayaran lampau dan $47,000 dalam prinsipal. Tetapi beliau berkata rekod menunjukkan pinjaman itu telah dicaj pada 2013 dan bahawa pemegang pinjaman tidak berhak menerima bayaran faedah berpunca daripada tahun apabila pasangan itu tidak menerima penyata berkala. Kes belum selesai.

“Walaupun segala-galanya, kami berjuang dan mempercayai keadilan, menjaga kepercayaan kami kepada Tuhan, supaya kami dapat menyelesaikannya dan menjaga rumah,” kata Mendez dalam bahasa Sepanyol.

Pinjaman kedua dibungkus dan dijual, ada beberapa kali. Pihak di sebalik tindakan mahkamah yang telah dilancarkan untuk mengutip wang itu sekarang selalunya adalah pelabur yang membeli apa yang dipanggil pinjaman gadai janji bermasalah dengan diskaun yang tinggi, kata peguam bela. Kebanyakan pembeli hutang adalah syarikat liabiliti terhad yang tidak dikawal selia seperti bank besar.

Plaintif dalam tindakan di rumah Mendez dan Garcia disenaraikan sebagai Wilmington Savings Fund Society, FSB, "bukan dalam kapasiti individu tetapi semata-mata sebagai Pemegang Amanah untuk BCMB1 Trust."

Jurucakap Wilmington berkata ia bertindak sebagai pemegang amanah bagi pihak banyak amanah dan "tidak mempunyai kuasa berkenaan dengan pengurusan hartanah dalam portfolio." Usaha mencari seseorang yang dikaitkan dengan BCMB1 Trust untuk menjawab soalan tidak berjaya.

Sesetengah orang yang menghadapi perampasan telah memfailkan tuntutan mahkamah mereka sendiri dengan memetik keperluan persekutuan yang berkaitan dengan penyata berkala atau undang-undang perlindungan pengguna yang lain. Di Georgia, seorang wanita yang menghadapi perampasan mendakwa di mahkamah persekutuan bahawa dia tidak pernah menerima notis berkala tentang gadai janji kedua atau notis apabila ia dipindahkan kepada pemilik baharu, seperti yang dikehendaki oleh undang-undang persekutuan. Kes itu diselesaikan pada Jun di bawah terma sulit, menurut pemfailan mahkamah.

Bagaimanakah cara saya menghapuskan hutang zombi?

Di New York, Prophete adalah salah seorang daripada 13 plaintif dalam tuntutan mahkamah persekutuan yang mendakwa bahawa hutang gadai janji sedang dicari melebihi statut had enam tahun New York, mengakibatkan pelanggaran undang-undang persekutuan dan negeri.

"Saya fikir apa yang menjadikannya sangat merosakkan ialah pemilik rumah yang bekerja keras untuk menjadi terkini dalam pinjaman mereka," kata Rachel Geballe, timbalan pengarah di Brooklyn Legal Services, yang sedang membicarakan kes itu dengan The Legal Aid Society. "Mereka fikir mereka sedang menjaga hutang mereka."

Defendan dalam kes itu ialah pemberi perkhidmatan pinjaman SN Servicing dan firma guaman Richland dan Falkowski, yang mewakili amanah gadai janji yang terlibat dalam tindakan mahkamah, termasuk BCMB1 Trust, menurut aduan itu. Dalam pemfailan mahkamah, defendan mempertikaikan tafsiran plaintif mengenai statut had, mengatakan mereka bertindak dengan betul dan berusaha untuk menolak tuntutan mahkamah.

“Tuduhan dalam pelbagai tindakan rampasan gadai janji adalah benar dan tidak mengelirukan atau memperdaya,” tulis Peguam Daniel Richland dalam surat kepada hakim. “Sebaliknya, dakwaan plaintif adalah tidak munasabah dan oleh itu memerlukan pemecatan.”

Penulis Associated Press Claudia Torrens dan penyelidik Jennifer Farrar menyumbang.

Artikel ini mula-mula muncul di USA HARI INI: Apakah 'Hutang Zombie?' Pemilik rumah menghadapi perampasan ke atas gadai janji lama.