Apa Yang Di Hadapan Untuk Perumahan Pada 2023: Kelembapan Dan Berhenti Keluarga Tunggal

Kembali pada Januari 2020, saya berpuas hati dengan ramalan bukan hanya tentang 2020, tetapi untuk seluruh dekad. Entah bagaimana, saya terlepas pandemik global dan penutupan yang akan berlaku beberapa minggu kemudian. Oleh itu, dengan sedikit gementar saya melompat semula dengan pemikiran tentang tahun hadapan dengan bantuan artikel Wall Street Journal yang menyemak data dari suku ketiga 2022. Ringkasnya, pasaran perumahan telah mula perlahan dan akan merosot kepada terhenti pada separuh pertama 2023. Perkara seterusnya bergantung pada tindakan pembeli tunai dengan wang mereka dan sama ada kerajaan membuat keputusan bijak atau memburukkan keadaan.

Kisah Wall Street Journal (Jurnal). mempunyai tajuk utama tentang gelagat pelabur yang besar dalam pasaran perumahan, tetapi ia akhirnya meliputi titik data penting yang berkaitan untuk membentuk gambaran ekonomi perumahan, terutamanya pemilikan dan penyewaan keluarga tunggal. Pemilikan telah menjadi sesuatu yang obses di kalangan beberapa penyokong dan terutamanya Pelabuhan Cincinnati yang telah membuka kempen terhadap apa yang dipanggil "pelabur institusi" atau "pelabur korporat."

Saya telah menegaskan bahawa ia adalah satu usaha yang pelik, cuba menghentikan pelaburan dalam perumahan sewa dengan membeli perumahan menggunakan wang daripada jualan bon kepada pelabur. Kisah Jurnal menunjukkan bahawa, "Pembelian pelabur rumah jatuh 30% pada suku ketiga, tanda bahawa kenaikan dalam kadar pinjaman dan harga rumah yang tinggi yang mendorong pembeli tradisional ke tepi menyebabkan firma ini juga menarik balik.” Mungkin ini akan menyejukkan semangat kawal selia mengenai isu ini juga.

Tetapi data menunjukkan bahawa secara keseluruhan, terdapat "penurunan dalam keseluruhan jualan rumah, yang telah merosot dengan kadar gadai janji meningkat dengan cepat." Pemerolehan rumah keluarga tunggal oleh pelabur selalunya bertujuan untuk memulihkannya dan kemudian mengubahnya menjadi rumah sewa. Kisah Jurnal mendapati bahawa, Pertumbuhan sewa juga telah mula perlahan. Sewa untuk rumah keluarga tunggal meningkat 10.1% tahun ke tahun pada bulan September, turun daripada 13.9% pada bulan April, menurut firma data perumahan CoreLogicCLGX
.” Ini masih "lebih kuat daripada di pasaran apartmen." Cerita itu menyatakan bahawa pasaran sewa untuk rumah keluarga tunggal telah bertahan kerana penyewa tipologi itu mempunyai lebih banyak wang. Ini tidak semestinya berlaku. Selalunya, pelabur yang lebih kecil memperoleh rumah dengan cara yang sama seperti yang lebih besar, dan selalunya ini memberi perkhidmatan kepada keluarga yang lebih besar dengan wang yang lebih sedikit.

Tetapi ia juga benar bahawa penyedia perumahan ini "menghadapi halangan daripada peningkatan taksiran cukai harta yang telah datang bersama peningkatan besar dalam kenaikan harga rumah." Kegilaan membeli tahun lalu meningkatkan nilai aset, memberi tekanan kepada pemilik bukan sahaja dengan penilaian yang lebih tinggi, tetapi untuk menjual kepada penghuni pemilik, orang yang ingin membeli bukan menyewa.

Semua ini berlaku pada masa ketika, seperti di Cincinnati, “tuan tanah sewa yang besar berada di bawah pengawasan yang lebih besar daripada kerajaan persekutuan dan tempatan." Saya telah pun menangani isu pemilikan di tempat lain, tetapi di sinilah semua latar belakang ini membantu membentuk asas tekaan saya tentang perkara yang akan datang tahun ini. Memandangkan pembeli mendapati mereka tidak mampu untuk membeli kerana kadar faedah yang tinggi, dan penjual tidak dapat mencari pembeli yang boleh membayar cukup, terdapat ramai pemilik yang tertekan, terutamanya jika kemelesetan ekonomi berlaku dan orang ramai mula kehilangan pekerjaan.

Seperti pada tahun 2008 dan 2009, orang yang mempunyai wang tunai akan mendapati diri mereka berada dalam kedudukan untuk melegakan masalah ini dengan membeli lot tanah dan perumahan, dan juga projek yang sedang dalam pembinaan atau dalam pembiayaan hari ini. Kisah Jurnal menyokong ini untuk pelabur yang lebih besar yang dicadangkan "menyediakan dana besar untuk membeli rumah. Perniagaan pengurusan aset JP Morgan berkata bulan ini ia telah membentuk usaha sama dengan tuan tanah sewa Haven Realty Capital untuk membeli dan membangunkan rumah bernilai $1 bilion.” Ini akan menjadikannya, "sukar bagi pembeli tradisional untuk mengambil kesempatan." Anda boleh mengatakan itu sekali lagi!

Apabila wang murah semakin kering, dan orang ramai kehilangan pekerjaan, ramai - termasuk pemaju dan pembina - akan terdesak untuk menyelamatkan diri. Saya telah menunjukkan di tempat lain, pasaran perumahan akan gagal menghasilkan banyak perumahan pada 2023; ia hanya akan menjadi terlalu berisiko untuk memulakan sebarang projek dalam persekitaran yang diterangkan dalam cerita Jurnal. Apabila pengeluaran semakin terhenti, dan mereka yang mempunyai wang tunai membeli tanah, perumahan dan projek, bandar terutamanya akan bersedia untuk kenaikan harga yang besar apabila permintaan kembali sama ada pada akhir tahun atau pada 2024.

Kerajaan tempatan berkemungkinan melakukan dua perkara. Pertama, seperti di Cincinnati, mereka akan tergoda untuk menghukum pelabur atau orang lain yang membeli hartanah dengan wang tunai. Ini tidak akan membantu tetapi akan menjadikan masa depan lebih gelap. Menghalau pelabur hanya bermakna rampasan dan kebankrapan untuk perniagaan dan pemilik yang lebih lanjut, seterusnya menjejaskan bekalan. Bank juga tidak akan mempunyai harta yang banyak bergerak. Perkara kedua yang akan dilakukan oleh beberapa bandar adalah apa-apa. Walaupun ini tidak akan memburukkan keadaan masa depan, ia hanya akan membuka jalan kepada panik kemudian apabila harga meningkat kerana bekalan tegang.

Apa yang boleh dan patut dilakukan oleh bandar sekarang ialah menggantung semua peraturan yang tidak berkaitan dengan kesihatan dan keselamatan, mempercepatkan kebenaran secara dramatik, dan menggunakan apa sahaja sumber yang ada untuk melabur dalam menyiapkan projek yang bermasalah. Kerajaan tempatan juga boleh membeli tanah dengan murah dan kemudian berputar kemudian, menyerahkan tanah itu kepada Amanah Tanah Masyarakat apabila pasaran kembali.

Bandar yang mempunyai sedikit pandangan dan membenarkan diri mereka fleksibiliti akan memenangi pemulihan masa depan, membolehkan diri mereka menunjukkan keterjangkauan sebagai kunci untuk menarik pekerjaan baharu. Mereka yang tidak melakukan apa-apa atau berkeras untuk menyerang pelabur atau mengenakan lebih banyak peraturan, akan mendapati diri mereka, boleh diramal, dengan inflasi dalam pasaran perumahan. Ini tidak akan merugikan pelabur yang akan menjana wang, tetapi ia akan membahayakan orang yang bergelut untuk mencari nafkah dan mereka akan melihat nasib mereka ketinggalan apabila orang lain meningkat.