Apa yang berlaku dengan harga rumah apabila kadar gadai janji jatuh

Pasaran perumahan AS disejukkan cukup mendadak tahun lepas, selepas kadar gadai janji meningkat lebih dua kali ganda daripada paras terendah bersejarah. Harga rumah, bagaimanapun, telah lebih melekit.

Harga mula jatuh pada Jun lalu, tetapi masih lebih tinggi berbanding setahun lalu. Kini, memandangkan permintaan nampaknya kembali ke pasaran, disebabkan oleh sedikit penurunan kadar gadai janji, harga semakin menurun.

Pada bulan Disember, bacaan terkini, harga rumah AS adalah 6.9% lebih tinggi tahun ke tahun, menurut CoreLogic. Itu merupakan kadar kenaikan tahunan terendah sejak akhir musim panas 2020. April lalu, kenaikan harga tahunan mencecah paras tertinggi sebanyak 20%.

Kejatuhan harga rumah mencerminkan permintaan perumahan yang lebih lemah, kerana inflasi, pengurangan pekerjaan dan ketidaktentuan dalam ekonomi menimbun halangan yang disebabkan oleh kadar gadai janji yang lebih tinggi. Tetapi kadar gadai janji mula jatuh pada bulan Disember, dan harga bertindak balas serta-merta. Penyejukan berterusan, tetapi tidak sebanyak bulan sebelumnya.

"Walaupun harga terus jatuh dari November, kadar penurunan adalah lebih rendah daripada yang dilihat pada musim panas dan masih menambah sehingga hanya 3% kejatuhan terkumpul dalam harga sejak puncak musim bunga lalu," kata Selma Hepp, ketua ekonomi di CoreLogic.

Hepp menyatakan bahawa beberapa kawasan luar bandar yang menjadi popular pada tahun-tahun pertama pandemik dan menyaksikan harga meningkat secara mendadak kini mengalami pembetulan yang lebih besar. Tetapi dia tidak menjangka itu akan bertahan lama.

“Walaupun penurunan harga berkemungkinan berterusan sehingga musim bunga 2023, apabila pasaran mungkin akan melihat beberapa penurunan tahun ke tahun, penurunan kadar gadai janji baru-baru ini telah merangsang permintaan pembeli dan boleh mengakibatkan musim pembelian rumah yang lebih optimis daripada yang dijangkakan, ” Hepp berkata.

A bulanan tinjauan sentimen beli rumah daripada Fannie Mae menunjukkan peningkatan pada bulan Januari untuk bulan ketiga berturut-turut. Pengguna yang ditinjau berkata mereka masih menjangkakan untuk melihat harga sama ada jatuh atau mendatar sepanjang tahun depan, tetapi bahagian mereka yang berpendapat ini adalah masa yang baik untuk menjual rumah meningkat kepada 59% daripada 51%.

Lebih banyak inventori di pasaran akan membantu membawa lebih ramai pembeli kembali ke pasaran. Secara anekdot, ejen hartanah melaporkan lonjakan lebih awal daripada biasa dalam pasaran musim bunga, dengan rumah terbuka menyaksikan lebih banyak trafik pejalan kaki dalam beberapa minggu lepas. Ada juga yang melaporkan kembali perang bidaan.

Pembina rumah negara juga melaporkan peningkatan permintaan. Sentimen pembina rumah pada bulan Januari meningkat untuk kali pertama dalam 12 bulan, Persatuan Kebangsaan Pembina Rumah berkata. Pembina melaporkan peningkatan dalam jualan semasa, trafik pembeli dan jangkaan jualan dalam tempoh enam bulan akan datang. Kadar gadai janji yang lebih rendah mendorong permintaan baharu.

"Dengan kadar gadai janji dijangka terus menurun pada akhir tahun ini, keadaan kemampuan dijangka bertambah baik, dan ini akan meningkatkan permintaan dan membawa lebih ramai pembeli kembali ke pasaran," kata ketua ekonomi NAHB Robert Dietz.

Indeks kemampuan rumah NAHB bermula tahun ini pada tahap terendah sejak ia mula menjejaki metrik sedekad lalu. Tetapi kadar yang lebih rendah mula mengubahnya.

Jika harga rumah terus menurun pada kadar purata yang mereka miliki sejak enam bulan lalu, pertumbuhan harga rumah tahunan akhirnya boleh menjadi negatif dalam tempoh tiga bulan akan datang, menurut laporan baharu dari Black Knight. Ia kini memerlukan hampir $600 (+41%) lebih untuk membuat bayaran gadai janji bulanan pada harga purata rumah menggunakan gadai janji kadar 20 tahun turun 30% berbanding pada masa yang sama tahun lepas.

Permohonan gadai janji untuk membeli rumah, penunjuk permintaan terkini, meningkat sepanjang Januari dan minggu pertama Februari, walaupun ia masih lebih rendah daripada tempoh yang sama tahun lalu, apabila kadar hampir separuh daripada kadar sekarang.

"Kami dapat melihat tanda-tanda pasti kenaikan Januari dalam pinjaman pembelian pada kadar yang lebih rendah dan harga rumah yang agak rendah," kata Ben Graboske, presiden Black Knight Data and Analytics. "Tetapi keterjangkauan masih mempunyai cengkaman pada kebanyakan pasaran."