Mengapa Pasaran Perumahan Berbuih Pop

Tidak seperti pasaran saham di mana orang ramai memahami dan menerima risiko bahawa harga mungkin jatuh dari semasa ke semasa—kadang-kadang teruk—ramai orang yang membeli rumah tidak benar-benar berfikir bahawa nilai rumah mereka akan berkurangan sebanyak itu.

Malah, dari segi sejarah, pasaran perumahan tidak terjejas oleh buih harga jika dibandingkan dengan kelas aset lain. Ini mungkin disebabkan sebahagiannya oleh kos urus niaga yang besar yang berkaitan dengan pembelian rumah, apatah lagi kos penyimpanan untuk memiliki dan menyelenggara rumah—semuanya tidak menggalakkan tingkah laku spekulatif. Walau bagaimanapun, pasaran perumahan kadangkala melalui tempoh keghairahan yang tidak rasional dan melihat harga meningkat dengan cepat sebelum kembali sejajar.

Dalam artikel ini, kita akan membincangkan punca buih harga perumahan, pencetus yang menyebabkan buih perumahan pecah, dan sebab pembeli rumah harus melihat kepada purata jangka panjang apabila membuat keputusan perumahan yang kritikal.

Apakah Gelembung Perumahan?

Sebelum mengetahui punca buih perumahan dan apa yang membuatkannya menjadi pop, adalah penting untuk memahami gelembung perumahan itu sendiri. Ini biasanya bermula dengan lonjakan dalam permintaan perumahan, walaupun jumlah inventori yang tersedia terhad.

Permintaan terus meningkat apabila spekulator memasuki pasaran, menjadikan gelembung lebih besar apabila mereka membeli hartanah pelaburan dan membalikkan bahagian atas. Dengan bekalan yang terhad dan permintaan baharu yang begitu banyak, harga secara semula jadi meningkat.

Buih perumahan mempunyai kesan langsung ke atas industri hartanah, tetapi juga pada pemilik rumah dan kewangan peribadi mereka. Kesan gelembung ke atas ekonomi (cth, pada kadar faedah, piawaian pinjaman dan amalan pensekuritian) boleh memaksa orang ramai untuk mencari cara untuk bersaing dengan pembayaran gadai janji mereka apabila masa tiba-tiba berubah dan menjadi sukar. Ada juga yang mungkin perlu menyelongkar lebih dalam ke dalam poket mereka, menggunakan dana simpanan dan persaraan hanya untuk mengekalkan rumah mereka. Yang lain akan muflis dan dirampas.

Sebarang gelembung biasanya hanya peristiwa sementara. Walaupun gelembung dalam pasaran ekuiti boleh berlaku lebih kerap, gelembung perumahan boleh bertahan lebih lama, menurut Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF), dan boleh bertahan beberapa tahun.

Punca Buih Pasaran Perumahan

Harga perumahan, seperti harga mana-mana barangan atau perkhidmatan dalam pasaran bebas, didorong oleh undang-undang penawaran dan permintaan. Apabila permintaan meningkat atau penawaran berkurangan, harga akan naik. Sekiranya tiada bencana alam, yang boleh mengurangkan bekalan segera rumah, harga meningkat apabila permintaan cenderung melebihi aliran bekalan. Bekalan perumahan juga boleh menjadi lambat untuk bertindak balas terhadap peningkatan dalam permintaan kerana ia mengambil masa yang lama untuk membina atau membaiki rumah, dan di kawasan yang sangat maju, tiada lagi tanah untuk dibina. Jadi, jika berlaku kenaikan permintaan secara mendadak atau berpanjangan, harga pasti akan naik.

Sebaik sahaja diketahui bahawa kenaikan harga rumah yang melebihi purata pada mulanya didorong oleh kejutan permintaan, kita mesti bertanya apakah punca peningkatan permintaan itu. Terdapat beberapa kemungkinan:

• Peningkatan dalam aktiviti ekonomi umum dan peningkatan kemakmuran yang meletakkan lebih banyak pendapatan boleh guna dalam poket pengguna dan menggalakkan pemilikan rumah
• Peningkatan populasi atau segmen demografi penduduk yang memasuki pasaran perumahan
• Tahap kadar faedah umum yang rendah, terutamanya kadar faedah jangka pendek, yang menjadikan rumah lebih mampu milik
• Produk gadai janji yang inovatif atau baharu dengan bayaran bulanan permulaan yang rendah yang menjadikan rumah lebih mampu milik kepada segmen demografi baharu
• Akses mudah kepada kredit—selalunya dengan piawaian pengunderaitan yang lebih rendah—yang turut membawa lebih ramai pembeli ke pasaran
• Sekuriti gadai janji berstruktur (MBS) berstruktur pulangan tinggi, seperti yang dituntut oleh pelabur Wall Street yang menjadikan lebih banyak kredit gadai janji tersedia kepada peminjam
• Potensi salah harga risiko oleh pemberi pinjaman gadai janji dan pelabur bon gadai janji yang memperluaskan ketersediaan kredit kepada peminjam
• Hubungan jangka pendek antara broker gadai janji dan peminjam di mana peminjam kadangkala digalakkan untuk mengambil risiko yang berlebihan
• Kekurangan celik kewangan dan pengambilan risiko yang berlebihan oleh peminjam gadai janji.
• Tingkah laku spekulatif dan berisiko oleh pembeli rumah dan pelabur hartanah didorong oleh anggaran kenaikan harga rumah yang tidak realistik dan tidak mampan.
• Peningkatan dalam flipping rumah.

Setiap pembolehubah ini boleh bergabung antara satu sama lain untuk menyebabkan gelembung pasaran perumahan berlepas. Sesungguhnya, faktor-faktor ini cenderung memberi makan antara satu sama lain. Perbincangan terperinci setiap satu adalah di luar skop artikel ini. Kami hanya menegaskan bahawa secara umum, seperti semua buih, peningkatan dalam aktiviti dan harga mendahului pengambilan risiko dan tingkah laku spekulatif yang berlebihan oleh semua peserta pasaran—pembeli, peminjam, pemberi pinjaman, pembina dan pelabur.

Kekuatan yang Memecah Gelembung

Gelembung akhirnya pecah apabila pengambilan risiko yang berlebihan menjadi berleluasa di seluruh sistem perumahan dan harga tidak lagi mencerminkan apa-apa yang hampir dengan asas. Ini akan berlaku sementara bekalan perumahan masih meningkat sebagai tindak balas kepada lonjakan permintaan sebelum ini. Dalam erti kata lain, permintaan berkurangan manakala bekalan masih meningkat, mengakibatkan kejatuhan mendadak dalam harga kerana tiada siapa yang tinggal untuk membayar lebih banyak rumah dan harga yang lebih tinggi.

Kesedaran risiko di seluruh sistem ini dicetuskan oleh kerugian yang dialami oleh pemilik rumah, pemberi pinjaman gadai janji, pelabur gadai janji dan pelabur hartanah. Kesedaran tersebut boleh dicetuskan oleh beberapa perkara:

• Peningkatan dalam kadar faedah yang menyebabkan pemilikan rumah tidak dapat dicapai oleh sesetengah pembeli dan, dalam beberapa keadaan, menjadikan rumah yang dimiliki oleh seseorang pada masa ini tidak mampu dimiliki. Ini selalunya membawa kepada lalai dan perampasan, yang akhirnya menambah bekalan semasa yang tersedia di pasaran.
• Kemerosotan dalam aktiviti ekonomi umum yang membawa kepada kurang pendapatan boleh guna, kehilangan pekerjaan atau lebih sedikit pekerjaan yang tersedia, yang mengurangkan permintaan untuk perumahan. Kemelesetan ekonomi amat berbahaya.
• Permintaan habis, membawa bekalan dan permintaan ke dalam keseimbangan dan memperlahankan kadar kenaikan harga rumah yang pantas yang sesetengah pemilik rumah, terutamanya spekulator, harapkan untuk membuat pembelian mereka mampu atau menguntungkan. Apabila kenaikan harga yang pesat tidak berubah, mereka yang mengharapkannya untuk membeli rumah mereka mungkin kehilangan rumah mereka, membawa lebih banyak bekalan ke pasaran.

Intinya ialah apabila kerugian meningkat, piawaian kredit diperketatkan, pinjaman gadai janji mudah tidak lagi tersedia, permintaan berkurangan, bekalan meningkat, spekulator meninggalkan pasaran dan harga jatuh.

Kejatuhan Pasaran Perumahan 2007–08

Pada pertengahan tahun 2000-an, ekonomi AS mengalami gelembung perumahan yang berleluasa yang mempunyai kesan langsung untuk membawa kepada Kemelesetan Besar. Berikutan gelembung dotcom, nilai dalam hartanah mula menjalar, mendorong peningkatan dalam pemilikan rumah dalam kalangan pembeli spekulatif, pelabur dan pengguna lain. Kadar faedah rendah, piawaian pinjaman yang santai—termasuk keperluan bayaran pendahuluan yang sangat rendah—membenarkan orang yang tidak akan pernah dapat membeli rumah untuk menjadi pemilik rumah. Ini mendorong harga rumah lebih tinggi lagi.

Tetapi ramai pelabur spekulatif berhenti membeli kerana risiko semakin tinggi, menyebabkan pembeli lain keluar dari pasaran. Malah, ternyata apabila ekonomi menjadi lebih teruk, sebilangan besar peminjam subprima mendapati diri mereka tidak dapat membayar gadai janji bulanan mereka. Ini seterusnya menyebabkan harga jatuh. Sekuriti bersandarkan gadai janji telah dijual dalam kuantiti yang banyak, manakala kemungkiran gadai janji dan rampasan meningkat ke tahap yang tidak pernah berlaku sebelum ini.

Pembalikan Semula

Terlalu kerap, pemilik rumah membuat kesilapan yang merosakkan dengan mengandaikan prestasi harga terkini akan berterusan pada masa hadapan tanpa terlebih dahulu mengambil kira kadar kenaikan harga jangka panjang dan potensi untuk pulangan min.

Undang-undang fizik menyatakan bahawa apabila mana-mana objek-yang mempunyai ketumpatan lebih besar daripada udara-didorong ke atas, ia akhirnya kembali ke bumi kerana daya graviti bertindak ke atasnya. Undang-undang kewangan juga menyatakan bahawa pasaran yang melalui tempoh kenaikan atau penyusutan harga yang pantas, pada masa akan datang, akan kembali ke titik harga yang meletakkannya sejajar dengan tempat yang ditunjukkan oleh kadar purata jangka panjang mereka yang sepatutnya. Ini dikenali sebagai pengembalian kepada min.

Harga dalam pasaran perumahan mengikuti kecenderungan ini untuk pulangan min juga. Selepas tempoh kenaikan harga yang pesat, atau dalam beberapa kes, susut nilai, mereka kembali ke tempat yang ditunjukkan oleh kadar purata jangka panjang mereka yang sepatutnya. Harga rumah bermakna pengembalian boleh sama ada pantas atau beransur-ansur. Harga rumah mungkin bergerak dengan cepat ke tahap yang meletakkannya kembali sejajar dengan purata jangka panjang, atau mereka mungkin kekal malar sehingga purata jangka panjang mengejarnya.

Indeks Harga Perumahan AS

Nilai teori yang ditunjukkan di atas telah diperolehi dengan mengira purata peratusan kenaikan suku tahunan dalam Indeks Harga Perumahan dari suku pertama 1985 hingga suku keempat 1998—titik anggaran di mana harga rumah mula meningkat dengan cepat melebihi trend jangka panjang . Purata peningkatan peratusan suku tahunan yang dikira kemudiannya digunakan pada nilai permulaan yang ditunjukkan dalam graf dan setiap nilai berikutnya untuk memperoleh nilai Indeks Harga Perumahan secara teori.

Anggaran Kenaikan Harga

Terlalu ramai pembeli rumah hanya menggunakan prestasi harga terkini sebagai penanda aras untuk apa yang mereka jangkakan dalam beberapa tahun akan datang. Berdasarkan anggaran mereka yang tidak realistik, mereka mengambil risiko yang berlebihan. Pengambilan risiko yang berlebihan ini biasanya dikaitkan dengan pilihan gadai janji, dan saiz atau kos rumah yang dibeli oleh pengguna.

Terdapat beberapa produk gadai janji yang banyak dipasarkan kepada pengguna dan direka bentuk untuk menjadi pinjaman jangka pendek. Peminjam memilih gadai janji ini berdasarkan jangkaan mereka akan dapat membiayai semula gadai janji tersebut dalam beberapa tahun tertentu, dan mereka akan dapat berbuat demikian kerana ekuiti yang mereka akan ada di rumah mereka pada ketika itu.

Walau bagaimanapun, prestasi harga rumah terkini bukanlah ramalan yang baik tentang prestasi harga rumah masa hadapan. Pembeli rumah harus melihat kepada kadar jangka panjang kenaikan harga rumah dan mempertimbangkan prinsip kewangan pulangan min apabila membuat keputusan pembiayaan yang penting. Spekulator harus melakukan perkara yang sama.

Walaupun mengambil risiko tidak semestinya buruk dan, sebenarnya, mengambil risiko kadangkala perlu dan dinasihatkan, kunci untuk membuat keputusan berasaskan risiko yang baik adalah memahami dan mengukur risiko dengan membuat anggaran yang kukuh dari segi kewangan. Ini terpakai terutamanya pada keputusan kewangan terbesar dan paling penting yang kebanyakan orang buat—pembelian dan pembiayaan rumah.

The Line Bawah

Prinsip kewangan yang mudah dan penting ialah pengembalian min. Walaupun pasaran perumahan tidak tertakluk kepada buih seperti sesetengah pasaran, buih perumahan memang wujud. Purata jangka panjang memberikan petunjuk yang baik tentang di mana harga perumahan akhirnya akan berakhir semasa tempoh kenaikan pesat diikuti oleh harga yang tidak stabil atau jatuh. Perkara yang sama berlaku untuk tempoh kenaikan harga di bawah purata.