Jualan rumah sedia ada, yang membentuk sebahagian besar pasaran, secara tidak dijangka jatuh 7% pada bulan Februari daripada bulan sebelumnya, kerana purata kadar gadai janji 30 tahun meningkat kepada kira-kira 4.1% pada Februari daripada 3.6% pada Januari, menurut Bankrate. Pakar ekonomi memberi amaran bahawa itu hanya permulaan, kerana Rizab Persekutuan mula mengetatkan dasar monetari. Permintaan perumahan ketinggalan di belakang kadar gadai janji dua hingga tiga bulan, kata ketua ekonomi Jefferies, Aneta Markowska.
"Intinya, ini adalah sektor ekonomi yang paling sensitif terhadap kadar faedah, dan ia mungkin akan bergelut" pada separuh pertama tahun ini, kata Markowska. Ian Shepherdson, ketua ekonomi di Pantheon Macroeconomics, menunjukkan bahawa permohonan gadai janji telah menurun lebih daripada 10% daripada kemuncaknya; dia mengatakan bahawa permohonan sedemikian mungkin akan jatuh lebih jauh pada suku kedua. “Pasaran semakin surut; mengharapkan kelemahan yang berterusan, "kata Shepherdson.
Ekonomi
Lajur dan liputan yang lebih terkini oleh Lisa Beilfuss
Amaran Wall Street adalah wajar, memandangkan masalah inflasi yang Fed baru sahaja mula menangani. Pengerusi Fed Jerome Powell dicadangkan dalam ucapan pada hari Isnin bahawa bank pusat bersedia untuk menaikkan kadar faedah dalam kenaikan separuh mata—mungkin sebaik sahaja mesyuarat Mei dan mungkin jauh melebihi kadar yang dipanggil neutral yang mewakili ekonomi yang betul. Walaupun perumahan tidak syak lagi akan menjadi lembut apabila kadar faedah meningkat, terdapat beberapa sebab, selain daripada demografi dan aliran kerja dari rumah, untuk bertaruh bahawa ia bertahan lebih baik kali ini berbanding kitaran pengetatan yang lalu.
Pertama, pertimbangkan apa yang Roberto Perli, ketua dasar global di
Sandler Piper
,
berkata tentang nada Powell yang "tidak dapat disangkal lebih hawkish", walaupun terdapat sebarang data ekonomi baharu pada masa beliau bercakap secara terbuka. Pengundi dari semua lapisan tidak menyukai inflasi, dan ahli politik mungkin memberitahu Powell, kata Perli. "Angin politik mungkin berubah dengan cepat jika pengetatan Fed memperlahankan ekonomi," tambahnya. "Kami tidak mempunyai keraguan bahawa Powell akan bertindak balas terhadap situasi itu, sama seperti dia bertindak balas terhadap sebaliknya sekarang." Dalam erti kata lain, kulit Powell mungkin lebih teruk daripada gigitannya.
Itu bukan untuk mencadangkan bahawa, untuk perumahan, kelembapan ekonomi yang mendadak adalah pertukaran yang baik untuk kadar gadai janji yang lebih rendah. Ia adalah semata-mata untuk mengatakan bahawa Fed mungkin memilih untuk melindungi pertumbuhan dengan mengorbankan membawa inflasi harga pengguna-kini berjalan pada 7.9%-kepada jarak yang ketara daripada sasaran 2%.
Itulah pertaruhan ramai yang membuat. Pelabur terus membajak wang ke dalam perumahan, walaupun risiko makro yang semakin meningkat, kata Rick Palacios, pengarah atau penyelidikan di John Burns Real Estate Consulting. Pada suku terbaharu, pembelian pelabur melonjak 42% daripada tahun sebelumnya, dan firma itu berkata pelabur kini menyumbang 33% daripada pembelian rumah AS-kira-kira lima mata peratusan lebih tinggi daripada bahagian purata sepanjang dekad yang lalu.
Walaupun sesetengah pembeli rumah tradisional pasti mempercepatkan pembelian mereka sebelum Fed menaikkan kadar bulan ini, pelabur sering membeli rumah secara tunai dan tidak terjejas secara langsung oleh kadar gadai janji, kata Palacios. Pelabur besar dengan cepat mengambil bahagian daripada pelabur ibu-dan-pop yang telah lama membentuk sebahagian besar pelabur perumahan, dan dia menganggarkan bahawa kira-kira $60 bilion wang institusi kini ditujukan kepada ruang itu. “Aktiviti pelabur gila tahun lepas. Ia kini lebih gila,” katanya.
Mania mencerminkan jangkaan inflasi tinggi pelabur. Mereka membeli hartanah sebagai lindung nilai, meletakkan wang tunai di tempat di mana mereka boleh menaikkan sewa apabila gaji dan harga keseluruhan meningkat. Itu kerana masalah rantaian bekalan gagal bertambah baik seperti yang diharapkan oleh ahli ekonomi dan pembuat dasar. Bagi pembina rumah, Palacios berkata isu bekalan semakin teruk apabila China menutup semula sebagai tindak balas kepada peningkatan kes Covid-19 dan perang di Ukraine menyebabkan sejumlah besar komoditi keluar dari pasaran.
Itu semua memburukkan lagi kekurangan perumahan yang membantu melonjakkan harga kira-kira 20% lebih tinggi tahun lepas. Untuk perspektif tentang bagaimana bekalan terhad membantu nilai rumah, terdapat kira-kira sejuta lagi rumah tersedia untuk dijual apabila kadar gadai janji kali terakhir mencecah 4.5%, kata Palacios. Firmanya baru-baru ini menaikkan anggaran kenaikan harga rumah 2022 kepada 12% daripada 8%.
Pakar ekonomi berkata kenaikan harga, terutamanya di samping kenaikan kadar gadai janji, adalah halangan untuk aktiviti perumahan jangka pendek. Tetapi memandangkan perumahan membentuk kira-kira 40% daripada indeks harga pengguna, dan kerana harga sewa mengikut harga rumah kira-kira 12 hingga 18 bulan, pelabur boleh menjangkakan perumahan akan terus menaikkan inflasi. Inflasi sepatutnya mendorong perumahan—hampir satu perlima daripada keluaran dalam negara kasar—lebih tinggi.
Pendaftaran Buletin
Majalah Minggu Ini
E-mel mingguan ini menawarkan senarai lengkap cerita dan ciri lain dalam majalah minggu ini. Pagi Sabtu ET.
Salah satu cara untuk pelabur saham mengambil bahagian adalah melalui amanah pelaburan hartanah. Lisa Shalett, ketua pegawai pelaburan di
Pengurusan Kekayaan Morgan Stanley
,
baru-baru ini mencadangkan untuk memperuntukkan lebih banyak kepada kelas aset, dengan tumpuan pada kediaman. The
Hartanah Kediaman & Pelbagai Sektor iShares
dana dagangan bursa (ticker: REZ) ialah salah satu yang memberi pendedahan kepada pangsapuri dan rumah keluarga tunggal, antara pelaburan lain.
Walaupun terdapat alasan untuk kekal positif mengenai perumahan, pelabur tidak boleh menolak pemilik yang diduduki, dan oleh itu lebih sensitif kadar gadai janji, pembeli masih membentuk sebahagian besar pasaran perumahan. Dan, kata Palacios, secepat pelabur telah menaikkan harga rumah, begitu juga mereka boleh mempercepatkan kemerosotan perumahan sekiranya AS jatuh ke dalam kemelesetan. Tetapi memandangkan bilangan dan semangat pelabur perumahan, dan diberikan inventori rendah rekod, Palacios berkata bahawa pelabur akan segera meletakkan harga di bawah harga. "Jika ada, mereka tidak sabar-sabar untuk melihat peluang muncul kerana pasaran begitu hangat," katanya.
Ia adalah pedang bermata dua, kerana pelabur yang membeli bahagian rumah yang lebih besar memburukkan lagi masalah keterjangkauan yang dihadapi ramai pembeli dan diterjemahkan kepada sewa yang lebih tinggi bagi mereka yang tidak mahu atau tidak mampu membeli. Walau bagaimanapun, buat masa ini, pelabur boleh membantu melindungi pasaran perumahan, saham berkaitan dan ekonomi keseluruhan daripada beberapa kesakitan yang menyebabkan kenaikan kadar tidak dapat dielakkan.
Tulis kepada Lisa Beilfuss di [e-mel dilindungi]
