(Bloomberg) — Malah di Sweden sebilangan kecil orang tahu tentang Castellum AB. Namun penjualan tergesa-gesa 40 juta saham dalam syarikat hartanah awal bulan ini kini dilihat oleh sesetengah pihak sebagai petanda perkara yang akan datang dalam pasaran hartanah Eropah.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Penjual, M2 Asset Management AB, memetik kejatuhan harga pasaran yang menjejaskan "keupayaan untuk memenuhi komitmen kewangannya" untuk keputusan itu. Lambakan pegangan oleh pemegang saham utama, hanyalah episod terbaru dalam tahun yang penuh kemelut di mana syarikat hartanah Sweden telah menyaksikan nilai pasaran saham mereka berkurangan separuh.
Terdapat sedikit jangkaan untuk sebarang penangguhan. Sektor itu menghadapi pembayaran balik hutang $10 bilion tahun depan, dengan permintaan pembiayaan semula kira-kira $41 bilion menjelang akhir 2026, menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg.
Tekanan pendanaan yang dihadapi oleh syarikat hartanah Sweden berpunca daripada bon kadar terapung mereka dan tempoh matang jangka terdekat dalam persekitaran dengan kadar faedah yang meningkat. Walaupun itu menjadikan pasaran hartanah negara Nordic lebih terdedah berbanding yang lain di rantau ini, ia sedang diperhatikan dengan teliti sebagai kemungkinan ujian litmus untuk seluruh sektor di Eropah.
Sesetengah syarikat hartanah boleh dibiarkan tanpa alternatif selain memanfaatkan pasaran saham untuk mengumpul dana.
“Di bawah senario kes yang buruk iaitu tiada pencairan dalam pasaran kredit, Sweden boleh menjadi barisan pertama dalam siri isu hak menyelamat daripada syarikat hartanah tersenarai di Eropah,” Peter Papadakos, pengarah urusan di Green Street, berkata. "Itu akan mempunyai implikasi yang besar untuk sektor hartanah tersenarai di Eropah."
Bank pusat Sweden dan Pihak Berkuasa Penyeliaan Kewangan telah berulang kali memberi amaran bahawa risiko yang berpunca daripada hutang hartanah komersial menimbulkan ancaman kepada kestabilan kewangan negara. Kebimbangan utama ialah kesan limpahan bagi bank-bank Sweden: pinjaman hartanah tahun lepas berjumlah kira-kira dua pertiga daripada jumlah stok pinjaman di negara Nordic berbanding kurang daripada satu pertiga dalam banyak ekonomi kawasan euro yang lebih besar.
Anders Kvist, penasihat kanan pengarah FSA Sweden, berkata badan pemerhati itu telah memberi amaran tentang tahap hutang yang tinggi dalam syarikat hartanah komersial selama sekurang-kurangnya empat tahun.
"Nilai harta yang jatuh boleh mencetuskan kesan domino," kata Kvist. “Jika nilai hartanah jatuh, jaminan yang ada pada pinjaman berkurangan. Ini boleh membawa kepada permintaan untuk lebih banyak cagaran dan seterusnya memaksa penjualan yang bermasalah.”
Tuan-tuan tanah komersial seperti Fastighets AB Balder, SBB dan Castellum — yang melaporkan keputusan suku ketiga pada hari Khamis — telah menghabiskan sedekad yang lalu untuk mengejar strategi pertumbuhan di Sweden yang bergantung pada mengumpul berbilion dolar wang murah daripada pelabur bon yang laparkan hasil. Ia adalah buku permainan yang diterima pakai di seluruh pasaran Eropah yang disokong oleh kadar faedah yang sangat tipis dan penilaian hartanah yang berkembang pesat.
Inflasi yang melonjak, dan akibat pengetatan dasar monetari yang agresif oleh bank pusat, telah mengubah nasib mereka. Kesan ke atas pasaran hartanah berleveraj Sweden, antara yang paling berbuih di dunia tahun lepas, adalah pantas dan kejam. Saham SBB turun 81% pada 2022. Bon sepanjang dan keluasan sektor itu telah jatuh ke paras tertekan. Balder pada hari Rabu meletakkan penarafan kredit gred pelaburannya pada semakan untuk menurunkan taraf kepada hasil tinggi oleh Moody's Investors Service.
Ia telah menjadi "gabungan suram bagi banyak syarikat dalam pasaran di mana wang mudah memberi ganjaran kepada mereka yang mempunyai agenda pertumbuhan yang agresif," kata Martin Edemalm, pengurus portfolio bon di SEB Investment Management di Stockholm. "Tetapi sekarang pasaran telah berubah secara asasnya."
Syarikat hartanah Sweden mesti melancarkan lebih $40.8 bilion hutang bon matang dalam tempoh lima tahun akan datang, satu perempat daripadanya akan jatuh tempo pada 2023. Cara mereka mengemudi pembayaran balik tersebut dilihat sebagai kritikal bagi sektor Eropah yang lebih luas.
"Firma hartanah Eropah secara amnya cenderung mempunyai leveraj yang lebih rendah dan profil kematangan hutang yang lebih panjang daripada rakan sebaya Sweden mereka," kata Edemalm, yang firmanya menguruskan bon bernilai kira-kira 300 bilion kronor ($26.5 bilion). "Tetapi kenaikan kadar faedah adalah negatif yang jelas untuk kelas aset jadi adalah munasabah untuk mengandaikan bahawa keperluan hasil akan meningkat untuk hartanah Eropah yang memberi tekanan pada penilaian."
Mengapa Kisah Murky Adler Menyuburkan Ketakutan Tentang Hartanah: QuickTake
Dengan hasil bon - dan oleh itu kos peminjaman - berdagang pada tahap yang tidak mampu dimiliki, kebanyakan laluan pembiayaan hutang telah menjadi terlalu mahal untuk sesetengah syarikat. Suku lepas, jualan bon hartanah menyusut kepada 6.3 bilion kronor, terendah sejak tiga bulan terakhir 2018. Kegawatan itu menyebabkan penerbit berebut-rebut untuk mendapatkan pinjaman bank apabila kunci kira-kira mereka berderit di bawah berat leveraj tinggi dan kejatuhan penilaian hartanah.
Jens Andersson, ketua pegawai kewangan Castellum, berkata syarikat itu sedang meneroka pasaran pembiayaan lain selain pinjaman gadai janji tradisional daripada bank Nordic. Beliau memetik contoh penempatan persendirian AS kerana tempohnya yang panjang dan harga yang kompetitif. Tetapi sektor itu juga mempunyai halangan untuk diatasi selepas kegawatan pasaran sepuhan baru-baru ini di UK.
Pilihan alternatif untuk membantu mengurangkan tekanan dana adalah dengan menjual aset. SBB memunggah hartanah berjumlah 6.7 bilion kronor pada suku kedua dan baru-baru ini telah mengumumkan jualan selanjutnya sekurang-kurangnya 10.5 bilion kronor. Pada bulan Julai, Standard & Poor's memberi amaran terdapat "peluang satu dalam tiga" ia boleh menurunkan penarafannya pada tuan tanah kepada gred bukan pelaburan.
Jualan ini telah menarik perhatian kepada kebimbangan lanjut dalam kalangan pelabur: Tahap pemilikan silang yang luar biasa tinggi di Sweden, yang sebelum ini telah mencetuskan amaran daripada agensi penarafan mengenai risiko tadbir urus dan potensi konflik kepentingan. M2 Asset Management menjual pegangannya dalam Castellum kepada tuan tanah lain, Akelius Residential Property AB.
Mogul hartanah Rutger Arnhult mengangkat kening apabila beliau dilantik sebagai ketua pegawai eksekutif Castellum selepas pertama kali dipilih sebagai pengerusinya. Arnhult juga mengawal M2 dan merupakan pemilik terbesar dalam Corem Property Group, yang tahun lepas menyertai satu lagi pegangannya, Klovern AB, dalam penggabungan $1.7 bilion. Castellum pula memiliki satu pertiga daripada tuan tanah Norway Entra ASA, di mana Balder juga merupakan pemegang saham.
Dalam laporan mengenai sistem kewangan negara pada Mei, FSA berkata pertumbuhan hutang dalam sektor hartanah bermakna ia terus menjadi "kelemahan yang ketara untuk kestabilan kewangan." Badan pemerhati itu menambah bahawa ia mengikuti rapat hutang syarikat hartanah komersial kerana mereka "sering memainkan peranan penting dalam krisis kewangan."
Maria Gillholm, seorang penganalisis hartanah di Moody's, berkata laman web pemilikan yang kompleks di kalangan firma hartanah Sweden "menghadkan lagi akses mereka kepada modal, kerana syarikat biasanya menumpukan pada melindungi kecairan mereka sendiri dalam kemelesetan."
"Entra, di mana Castellum dan Balder bersama-sama memegang kepentingan majoriti, adalah contoh yang baik" katanya. "Dalam kemelesetan apabila anda perlu menjaga kecairan anda sendiri dan mungkin menjual aset, mungkin lebih sukar untuk mendapatkan semua orang menyokong suntikan ekuiti."
Perkara utama bagi pengurus wang seperti Edemalm ialah penjualan telah sangat teruk sehingga kini terdapat tawaran yang perlu diambil sebaik sahaja anda menelusuri sub-segmen berbeza sektor itu, seperti hartanah dengan hasil yang lebih tinggi di pejabat, perindustrian atau ruang logistik.
Pengurus portfolio menunjukkan hutang hibrid euro yang dijual oleh Balder, Castellum dan Heimstaden Bostad AB sebagai contoh pilihan utama.
Segmen ini "kurang sensitif terhadap peningkatan kos faedah dan akan mendapat manfaat daripada kontrak berkaitan CPI," kata pengurus portfolio itu. "Tetapi perkara yang paling penting sekarang ialah kunci kira-kira yang kukuh dan pemilik sokongan yang kuat."
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html