Adakah harga rumah akan jatuh apabila kemelesetan ekonomi mengancam? Satu laporan

Sesetengah orang adalah pelabur. Ada yang tidak. Tetapi semua orang mempunyai minat dalam perumahan.

Jika anda tidak membeli, anda menyewa, tetapi kita semua memerlukan tempat tinggal. Itulah yang membuat analisis perumahan sangat menarik. Dan sepanjang tahun lepas, dengan rakit ketidakpastian membanjiri ekonomi, pasaran perumahan terasa seperti berada di persimpangan sedikit.

Adakah anda mencari berita pantas, petua panas dan analisis pasaran?

Daftar untuk buletin Invezz, hari ini.

Sesetengah penganalisis menyeru pembetulan berskala besar, dengan tajuk berita sekitar penurunan sebanyak 10%, 15%, 20%. saya tulis sekeping ini November lalu dengan alasan bahawa ramalan yang lebih dramatik adalah jauh daripada sasaran, gagal untuk melihat bagaimana senario kiamat boleh menjadi kenyataan.

Tetapi apabila ekonomi terus bergolak di tengah-tengah krisis kos sara hidup, perang Rusia di Ukraine dan mengetatkan kadar faedah, mari kita lihat landskap yang dikemas kini.

Kenapa orang fikir harga rumah akan jatuh?

Pertama, bahagian yang jelas. Kadar gadai janji telah pergi ke bulan, dan untuk harga rumah, itu tidak baik.

Ketika dunia bangkit daripada COVID, an krisis inflasi yang tidak pernah kita lihat sejak tahun 70-an muncul. Untuk mengatasi masalah ini, Rizab Persekutuan bergerak untuk menaikkan kadar faedah secara agresif. Matlamatnya adalah untuk menyedut kecairan daripada ekonomi, menyekat permintaan dan akhirnya mengekang inflasi.

Inilah cara bank pusat memerangi inflasi. Satu-satunya masalah ialah, pada masa yang sama, menaikkan kadar faedah menyekat pelaburan dan ekonomi secara amnya. Jadi sementara permintaan perlu ditarik masuk untuk mengurangkan inflasi, tariknya terlalu jauh dan anda berisiko mengalami kemelesetan. Ini adalah tali tegang yang Fed cuba berjalan.

Malangnya, inflasi meningkat ke tahap sedemikian sehingga ramalan konsensus menyebabkan ekonomi menguncup ke tahap kemelesetan. Kami telah pun melihat UK menghadapi kekacauan ekonomi and Eropah perjuangan selepas perang Rusia di Ukraine (dan krisis tenaga yang menyertainya). Faktor-faktor ini telah membawa kepada ramalan bahawa ekonomi akan menguncup, dengan harga rumah mengikutinya.

Kadar gadai janji telah meningkat

Sudah tentu, terdapat sesuatu yang lebih langsung yang membawa kepada ramalan harga rumah jatuh, dan itu ialah kadar gadai janji yang paling penting.

Bank pusat menaikkan kadar faedah menjejaskan pembayaran gadai janji dengan teruk. Carta di bawah menunjukkan betapa cepatnya kadar gadai janji meroket, meningkat ke tahap tertinggi sejak 2002 sebelum mengelupas sedikit, tetapi masih 6.5% berbanding hampir 2.5% pada awal 2021. Lonjakan yang teruk menyebabkan pembayaran gadai janji pemilik rumah melalui bumbung (pun intended, saya janji).

Walaupun Fed AS telah mendahului kenaikan kadar faedah, kadar faedah telah dinaikkan di seluruh dunia. Namun begitu, adalah penting untuk melihat pasaran secara keseluruhan. Tidak ada tempat yang hampir sama banyak gadai janji hanya faedah di pasaran hari ini seperti tahun-tahun lalu. Bukan itu sahaja, malah kadar kenaikan ini paling banyak menjejaskan gadai janji kadar terapung, dan ini telah jatuh dengan ketara di seluruh dunia maju, seperti yang ditunjukkan oleh graf di bawah dari FT.

Ini bukan 2008

Namun di sebalik ini, tidak ada pertikaian bahawa kadar gadai janji akan - dan telah - mempengaruhi permintaan. Tetapi sebarang ekstrapolasi bagi tempoh penarikan balik atau krisis sebelum ini adalah naif, pada pendapat saya.

Terdapat banyak tajuk berita yang membingungkan yang memberi amaran tentang kemalangan berskala besar, yang tidak syak lagi didorong sebahagiannya oleh PTSD yang begitu ramai yang disebabkan oleh Great Financial Crash (GFC). Tetapi ini adalah peristiwa angsa hitam yang diketuai oleh kecuaian langsung dalam pasaran perumahan, yang dicetuskan oleh krisis gadai janji subprima yang mengejutkan.

Hari ini, persekitaran adalah sama sekali berbeza. Sukar untuk membayangkan ranap yang diterajui subprima pada skala itu, kerana titik lemah itu telah dilekatkan. Bukan itu sahaja, tetapi sejak GFC, bank telah melihat peraturan mengetatkan dan nisbah rizab modal yang diperlukan meningkat dengan ketara. Ini telah membawa kepada sistem perbankan yang jauh lebih sihat dan bermodalkan lebih baik. Jangan kita lupa bahawa krisis 2008 yang tidak pernah berlaku sebelum ini dan seterusnya menjejaskan perumahan telah diburukkan secara besar-besaran oleh kekacauan yang disebabkan oleh Lehman Brothers dan semua kumpulan perbankan yang lain.

Selain itu, kami bermula dari titik yang lebih tinggi. Saya akan mengitar semula graf yang saya gunakan daripada analisis terakhir saya tentang perumahan, yang menggambarkan gambaran hipotesis tentang penurunan harga rumah sebanyak 25% pada suku ini di AS. Kedengarannya tidak semenakutkan apabila anda mengutarakannya seperti, “perumahan boleh merosot ke paras terendah dalam masa dua tahun", Adakah ia?

Carta di atas akan menjadi kes beruang muktamad, walau bagaimanapun. Penurunan sebanyak 25% akan membawa kesan buruk dan senario di atas mungkin berlaku dengan pasaran saham mundur dengan ketara, di samping ekonomi yang lain.

Tetapi saya menggunakan graf untuk menunjukkan sejauh mana harga rumah telah meningkat dalam masa yang singkat. Harga jualan median rumah ialah $322,000 pada April 2020. Hanya lebih dua tahun kemudian, ia ialah $455,000 – iaitu kenaikan sebanyak 41%. Mengapa membeli syiling meme apabila anda boleh membeli rumah?

Harga rumah masih boleh jatuh

Saya percaya bahawa data dan corak sejarah menunjukkan bahawa harga rumah mudah tidak boleh jatuh ke tahap yang diramalkan oleh senario ultra-menurun ini. Saya menjangkakan beberapa kelemahan, pasti, tetapi terutamanya di bandar-bandar besar, terdapat banjir permintaan untuk perumahan dan bekalan tidak mencukupi untuk memenuhinya.

Tambah fakta bahawa iklim lebih sihat hari ini – kedua-duanya dari segi permodalan bank tetapi juga terdapat kurang hutang isi rumah dan pasaran buruh kekal berdaya tahan walaupun kadar faedah meningkat – dan harga perumahan harus diletakkan lebih baik untuk menahan kemelesetan.

Kejatuhan Kewangan Besar pada tahun 2008 menyaksikan harga rumah jatuh sebanyak 15% – 20% di beberapa negara maju yang lebih teruk dilanda bencana. Dengan betapa berbezanya sistem hari ini, saya merasa sukar untuk mempercayai bahawa kita mempunyai iklim untuk menandingi musim gugur itu.

Namun, ia tidak boleh diabaikan bahawa terdapat beberapa faktor yang bukan sahaja menunjukkan ke arah kelembapan dalam perumahan, tetapi kejatuhan - cuma bukan pada skala itu. Nisbah harga rumah kepada pendapatan tidak terlalu cantik, manakala kemampuan mampu milik adalah lebih rendah daripada 2008.

Sebab-sebab untuk bersikap pesimis adalah jelas. Perumahan telah menunjukkan tanda-tanda melembutkan, tetapi hanya sedikit. Tetapi ini bukan iklim yang sama seperti 2008, dan kemalangan perumahan, terutamanya di tempat-tempat popular dan bandar-bandar besar, sukar untuk dibayangkan.

Tetapi dengan inflasi masih berleluasa (walaupun lebih data optimistik sepanjang bulan lepas), perang di Eropah dan kadar faedah tinggi, masih terdapat pelbagai pembolehubah menurun. Jangkaan garis dasar oleh kebanyakan ialah pada sekurang-kurangnya ringan kemelesetan tidak dapat dielakkan. Walau apa pun, terdapat banyak ketidakpastian dan masa yang sukar di hadapan untuk ekonomi, tidak kira apa cara anda mengayunkannya.