(Bloomberg) — Bagi mana-mana kerajaan, membaik pulih pasaran hartanah kediaman di seluruh negara adalah berisiko dalam keadaan terbaik. Presiden China Xi Jinping mencubanya pada masa ekonomi perlahan, omicron mengancam dasar sifar-Covidnya dan hubungan dengan dunia luar semakin sengit.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Memandangkan kombinasi berbahaya itu mengambil tol yang semakin meningkat di pasaran kewangan China, satu soalan terus muncul: Apakah permainan akhir Xi?
Memandangkan kelegapan Parti Komunis dan sejarahnya yang mundur ke atas pembaharuan harta benda, jawapannya adalah mustahil untuk diketahui dengan pasti. Tetapi pemerhati China telah mula melakarkan masa depan yang berkemungkinan untuk pasaran hartanah yang kelihatan jauh berbeza daripada jangkaan lebih dua dekad pertumbuhan ekonomi, kekayaan isi rumah dan hasil kerajaan.
Ringkasnya, hari-hari keuntungan harga rumah yang meruncing dan usaha membina hutang oleh taikun harta jutawan akan semakin pudar. Mereka akan digantikan oleh pasaran yang lebih tenang di mana pihak berkuasa segera mengekang kegilaan spekulatif dan pembangunan dikuasai oleh syarikat milik kerajaan yang memperoleh pulangan seperti utiliti.
"Jika kita memanggil dekad yang lalu sebagai zaman keemasan untuk industri hartanah, ia kini terperangkap dalam zaman karat," kata Li Kai, rakan kongsi pengasas dana bon Shengao Investment yang berpangkalan di Beijing, yang pakar dalam hutang bermasalah.
Peralihan itu menjanjikan amat menyakitkan bagi pemaju milik persendirian seperti China Evergrande Group yang telah membebankan pelabur saham dan kredit antarabangsa dengan kerugian berbilion dolar. Pada masa yang sama, ia boleh pergi jauh ke arah mencapai dua matlamat Xi yang paling berharga: sistem kewangan China yang lebih stabil dan jurang yang lebih sempit antara golongan kaya dan miskin di negara itu.
Cabaran Xi adalah untuk melakukan transformasi tanpa mencetuskan krisis menjelang pertembungan kepimpinan yang dijangka mengukuhkan pemerintahannya seumur hidup.
Walaupun beberapa penganalisis meramalkan kemerosotan kewangan yang akan berlaku, risiko daripada pasaran hartanah semakin meningkat. Syarikat hartanah yang lebih lemah berada di bawah tekanan yang besar, dilanda serangan berganda iaitu kos pinjaman yang sangat tinggi dan jualan yang merosot. Pemaju yang dinilai rendah termasuk Evergrande sudah pun gagal membayar hutang dolar pada kadar rekod dan penularan merebak ke syarikat yang lebih kukuh. Saham dan bon Country Garden Holdings Co., pemaju terbesar China mengikut jualan, merosot Khamis berikutan laporan ia bergelut untuk mencari permintaan bagi bon boleh tukar baharu.
Terdapat banyak sebab mengapa China perlu membentuk semula pasaran hartanahnya. Sektor ini penuh dengan pembelian spekulatif dan terlalu dipengaruhi, menimbulkan risiko kepada sistem kewangan dalam kemelesetan. Harga perumahan membebankan keluarga China yang sudah semakin berkurangan. Kos purata untuk membeli sebuah apartmen di Shenzhen adalah kira-kira 44 kali ganda purata gaji tahunan bagi penduduk tempatan pada tahun 2020. Ia memburukkan lagi ketidaksamaan apabila tuan tanah kaya menimbun harta benda. Berjuta-juta rumah kosong dan beberapa projek pembinaan merosakkan alam sekitar.
Industri ini mempunyai kesan yang besar terhadap ekonomi. Apabila sektor berkaitan seperti pembinaan dan perkhidmatan hartanah disertakan, hartanah menyumbang lebih daripada satu perempat daripada keluaran ekonomi China, mengikut beberapa anggaran. Lebih daripada 70% daripada kekayaan bandar China disimpan dalam perumahan.
"Pasaran hartanah adalah gejala masalah asas dalam ekonomi China," kata Craig Botham, ketua ekonomi China di Pantheon Macroeconomics. “Selama beberapa dekad, ia merupakan penyelesaian mudah dan mudah untuk menjana hasil kerajaan tempatan, meningkatkan pertumbuhan ekonomi dan menyediakan isi rumah tempat untuk meletakkan wang mereka dan melihatnya berkembang.”
Penyelesaiannya, seperti yang semakin berlaku di China Xi, adalah kawalan yang lebih ketat oleh negara.
Di Guangdong - rumah kepada Evergrande - pegawai tempatan memudahkan pertemuan antara pemaju yang bergelut dan SOE, menurut laporan Cailian. Pinjaman oleh firma hartanah utama yang digunakan untuk membiayai M&A tidak akan dikira dalam metrik yang mengehadkan hutang, orang yang biasa dengan perkara itu memberitahu Bloomberg minggu lalu.
"Kerajaan mahu menggalakkan penyatuan dalam sektor perumahan - pemaju yang lebih besar dan selalunya milik kerajaan mungkin akan mengambil alih pemain yang lebih lemah," kata Gabriel Wildau, naib presiden kanan di firma penasihat perniagaan global Teneo. "Mereka mahu memecahkan ketagihan ekonomi terhadap harta benda."
Pihak berkuasa China telah menyasarkan lebihan dalam pasaran hartanah sebelum ini, tetapi kepentingan sektor itu kepada ekonomi bermakna dorongan sedemikian hilang apabila sasaran pertumbuhan terancam. Beijing sedang berusaha untuk mengurangkan pergantungan pada hartanah dengan meningkatkan pelaburan dalam industri tenaga berteknologi tinggi dan bersih — sebahagian daripada rancangan Xi untuk menjadikan pertumbuhan lebih mampan dan berkualiti tinggi. Namun proses sedemikian akan mengambil masa, dan kesabaran.
"Peralihan itu akan menjadi panjang dan menyakitkan, dan kami tidak pasti sama ada pihak atasan mempunyai keazaman yang cukup kuat untuk melalui proses yang sukar itu," kata Hao Hong, ketua strategi di Bocom International Holdings Co.
Kesungguhan pegawai sedang diuji. Kemerosotan hartanah China semakin pesat, malah menyebabkan amaran daripada Rizab Persekutuan. Di bandar-bandar seluruh negara, penurunan harga rumah baharu semakin mendalam setiap bulan sejak September, apabila harga jatuh buat kali pertama dalam tempoh enam tahun. Jualan rumah terus merosot. Data Isnin mungkin menunjukkan pelaburan hartanah berkembang hanya 5.2% tahun lepas, pakar ekonomi meramalkan, paling perlahan sejak 2015.
Pemaju China menggunakan pertukaran bon, kelewatan pembayaran, jualan ekuiti dan langkah terdesak lain untuk membayar balik hutang. Sekurang-kurangnya lapan daripada firma itu gagal membayar bon dolar sejak Oktober. Itu termasuk Evergrande, yang krisisnya telah menjerat pemberi pinjaman China Minsheng Banking Corp., saham bank berprestasi paling teruk di dunia. Indeks saham hartanah jatuh 34% tahun lepas, yang paling teruk sejak krisis kewangan global pada 2008.
Pihak berkuasa bersedia menerima risiko pertumbuhan ekonomi dan kestabilan kewangan daripada kempen itu, menurut Eswar Prasad, yang pernah mengetuai pasukan China Dana Kewangan Antarabangsa dan kini berada di Universiti Cornell.
"Beijing nampaknya telah menentukan bahawa ini berkemungkinan kos sementara yang tidak boleh dielakkan lagi demi mengehadkan lilitan pasaran kewangan masa depan dan lebih banyak ketidakseimbangan dalam pasaran hartanah," kata Prasad.
Kos sedemikian semakin meningkat. Saham firma hartanah jatuh 4.3% pada hari Khamis, paling banyak dalam tempoh empat bulan, dan dinilai hanya pada 30% aset yang dilaporkan. Itu adalah data termurah sejak 2005. "Hanya beberapa orang yang terselamat" akan berjaya pada masa hadapan, kata penganalisis saham Citigroup Inc. dalam nota baru-baru ini.
Kekalahan dalam pasaran bon dolar hasil tinggi China semakin pantas, dicetuskan oleh firma yang sebelum ini dianggap lebih kukuh dari segi kewangan berbanding Evergrande — seperti Shimao Group Holdings Ltd. dan Sunac China Holdings Ltd. Lebih membimbangkan, ia merebak kepada penerbit gred tinggi seperti Country Garden . Saham pemaju menjunam hampir 8% pada Khamis, manakala bon dolarnya yang perlu dibayar pada 2025 turun 4.8 sen kepada 74.4 sen, bersedia untuk kejatuhan terbesar sejak 1 Nov.
Walau apa pun bentuk kempen Beijing untuk mengurangkan pasaran hartanah, jelas sekali bahawa era yang memperkaya mogul hartanah dan pemilik rumah sama-sama telah berakhir. Masa depan yang lebih membosankan, lebih stabil menanti, jika Parti Komunis dapat meneruskan perjalanan dan mengelak krisis kewangan.
"Zaman kegemilangan harga hartanah yang melonjak dan hasil yang melambung tinggi untuk pemaju mungkin sudah tiada," kata Gary Ng, pakar ekonomi kanan di Natixis SA. "Harga rumah hanya akan berkembang pada zon yang diurus dengan ketat pada masa hadapan, bermakna perumahan akan kelihatan semakin seperti utiliti."
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html