USA: gelembung hartanah baharu sedang dalam perjalanan

Ciri yang paling berguna dalam pasaran perumahan ialah ia adalah termometer yang sangat baik untuk ekonomi negara. Ia menjangkakan apa yang akan berlaku, jadi apabila pasaran berkenaan adalah pasaran Amerika, iaitu 25% daripada ekonomi planet ini, penularan ke Eropah hanya menunggu masa.

AS: gelembung perumahan lain serupa dengan 2008?

Pada tahun 2008, pasaran hartanah AS telah pun mengalami gelembung yang sangat penting dari segi jumlah, berbanding dengan itu, hari ini terdapat gambaran yang sama sekali berbeza yang menjadikan kedua-dua peristiwa itu tidak dapat dibandingkan.

Gelembung pertama juga dipanggil gelembung gadai janji subprima, dengan nama ini digunakan untuk mengenal pasti gadai janji yang tidak sepadan dengan kelayakan kredit kadar pertama.

Pada masa itu, majoriti besar rakyat Amerika menanggung hutang untuk pembelian satu atau lebih rumah memandangkan kemudahan akses kepada kredit, sehingga pinjaman menjadi semakin sukar diperoleh dan keupayaan untuk membayar balik kurang berprestasi dan sebagainya, secara berperingkat sebagai gadai janji "meletup," ekonomi menjunam ke dalam keadaan kemelesetan.

Kerosakan yang dijana oleh rantaian peristiwa itu dibuat dalam jumlah hanya dua tahun lalu, pada 2020, dengan pertumbuhan nilai hartanah yang luar biasa, 13% tahun ke tahun, jauh lebih tinggi daripada purata 20 tahun sebanyak 2% dan juga purata 10 tahun sekitar 5%.

Dalam hal ini, pada tahun 2021 Indeks Harga Shiller Nasional (trend harga sebagai peratusan pasaran perumahan) mencatatkan peningkatan dalam nilai rumah yang mencapai rendah $ 50,000.

Jika kita tidak menghiraukan Florida, yang disebabkan cukainya yang sangat berpatutan mungkin telah melakukan doping data, pasaran perumahan AS yang lain telah berkembang dengan pesat dalam tempoh tiga tahun yang lalu, walaupun terdapat wabak, perang di Ukraine yang telah menyentuh semua orang kerana sumber, dan pasaran menanggung (yang telah berlegar selama lebih daripada setahun sekarang).

Ia bukan sesuatu yang luar biasa untuk melihat barisan beratur di rumah terbuka di Amerika Syarikat tahun lepas untuk membeli rumah dari semua saiz dan harga, tetapi kini keadaan sudah pasti berubah. Keluarga AS mempunyai sumber yang semakin sedikit untuk dibelanjakan, dan mereka yang tidak memerlukannya dengan segera sama ada berputus asa membeli rumah atau mencari penginapan yang selesa.

Ini mempunyai beberapa kesan: dalam satu pihak terdapat lebih sedikit orang yang boleh dan ingin membeli rumah, mungkin walaupun dalam keadaan memerlukan, justeru penurunan drastik dalam permohonan gadai janji, dan sebaliknya seluruh industri menderita, lebih banyak pekerjaan goyah, kurang permintaan untuk dapur dan ruang tamu, kurang juruelektrik, tukang kayu, dan pekerjaan berpindah, dan oleh itu ekonomi Amerika mengalami penguncupan mendadak.

Analisis data dan kesihatan pasaran perumahan AS

Permintaan untuk pinjaman rumah, kedua-duanya kerana rumah pertama dan kedua berada pada paras terendah 22 tahun, dan ini walaupun pasaran bergerak sangat perlahan.

Pasaran perumahan sangat menjangkakan krisis yang akan datang tetapi ia juga sangat perlahan, ia tidak mempunyai masa reaksi yang sama seperti pasaran saham yang sering mendadak, pertama harga rumah terhenti, kemudian pembeli hilang dan akhirnya harga membetulkan (tahun ini -8%) dengan semua yang berikut.

Nisbah ansuran kepada pendapatan adalah yang paling penting, dan rakyat Amerika biasa berfikir dari segi kemampuan ansuran. Untuk ansuran yang sama hari ini seorang warganegara AS mampu membeli rumah bernilai $118,000 kurang daripada pada tahun 2020, jika kita bercakap tentang $500,000 rumah-rumah. Ini adalah pada peringkat apabila kadar faedah yang berkait rapat dengan ansuran adalah 6% tetapi tidak pasti bahawa ini boleh meningkat semula dan penyebarannya semakin meluas.

Kadar 6% itu berkait kuat dengan kenaikan kadar faedah Bank Pusat AS dan mereka berada pada tahap ini dengan kenaikan kadar keseluruhan sebanyak 225 mata asas, tetapi Rizab Persekutuan telah pun menyatakan bukan sahaja bahawa akan ada sekurang-kurangnya satu lagi kenaikan kadar tahun ini tetapi kenaikan itu akan berterusan tahun depan sehingga inflasi mencapai sekitar 3%. 

Semakin banyak kadar naik, semakin mahal gadai janji, berbanding awal tahun apabila gadai janji di AS berada pada 3%. Hari ini, selepas tiga suku, mereka meningkat sehingga 6.25% dan pertumbuhan itu tidak menunjukkan tanda untuk berhenti.

Fakta yang sangat menarik dalam lilitan kesukaran untuk mengakses kredit dan kejatuhan harga hartanah ialah peratusan carian untuk frasa "bagaimana untuk menjual rumah saya sekarang" di Google yang mencatatkan nilai yang luar biasa. + 2750% pada Ogos tahun ini sahaja.

Dengan terperinci, kita dapat melihat bahawa julat harga yang paling terjejas ialah rumah antara $500,000 dan $800,000 dan yang di bawah $200,000 walaupun pada hakikatnya buat masa ini mereka yang berada dalam julat kedua telah menikmati payung terjun yang penting seperti fakta bahawa pembelian rumah mempunyai komponen emosi dan oleh itu pembeli sanggup menanggung kenaikan untuk mencapai impian membeli rumah, tetapi berapa lama "kesabaran" ini akan bertahan dalam menghadapi peningkatan yang berterusan tidak diketahui.

. Bekalan Bulanan Rumah Baru, iaitu nisbah rumah yang baru dibina untuk dijual kepada rumah yang tidak terjual, ialah menurun tajam, isyarat bahawa hartanah yang tidak terjual menjadi semakin biasa.

Pasaran perumahan AS pada masa lalu

Berbanding dengan tahun 2000, di mana terdapat sedikit bekalan dan harga rumah telah bertahan dengan agak baik, hari ini terdapat banyak rumah dan harga menurun dengan mendadak, ini digabungkan dengan fakta bahawa kadar kelahiran semakin rendah walaupun di Latin dan Afrika Amerika populasi (yang mengikut sejarah mempunyai kadar kelahiran yang lebih tinggi) dan insentif wabak dan pasca-pandemi untuk membeli hartanah secara beransur-ansur berakhir menimbulkan ribut sempurna sektor perumahan di Amerika Syarikat.

Satu-satunya nota yang sangat positif ialah hakikat bahawa isi rumah berbanding dengan gadai janji subprima krisis 2008 adalah lebih kukuh, tetapi walaupun ini, manakala tahun lepas adalah mungkin untuk membeli 60% daripada hartanah di pasaran hari ini dengan purata kekayaan isi rumah Amerika, peratusan ini telah menurun kepada 45% (penurunan 15% dalam hanya tiga suku).

Kesan penularan krisis jualan perumahan hanya menunggu masa. Eropah, dan Itali khususnya boleh bergantung pada beberapa simpanan isi rumah tertinggi di dunia, yang merupakan faktor pengurangan yang baik; Untuk ini, kita mesti menambah lokasi yang strategik dan impak kuat pelancongan dan makanan dan wain yang meningkatkan nilai rumah. Walau bagaimanapun, sebaliknya, terdapat kebimbangan mengenai hutang awam yang boleh menyebabkan negara lalai dan perang berdekatan di Ukraine dengan bahaya yang sentiasa wujud bahawa ia akan bertukar menjadi perang nuklear dan global.