Sejarah Ringkas Program Baucar Perumahan Seksyen 8

Ahli Kongres Paul Ryan mengkaji program kemiskinan di 50^th ulang tahun pengisytiharan Perang Melawan Kemiskinan termasuk 20 program perumahan, termasuk Kredit Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC) yang menjadi topik beberapa catatan terakhir saya. Bersebelahan dengan LIHTC, Baucar Pilihan Perumahan (HCV) yang sering dipanggil Seksyen 8 adalah usaha terbesar dalam gudang subsidi perumahan persekutuan. Bajet 2023 untuk Jabatan Perumahan dan Kemajuan Bandar (HUD) termasuk lebih daripada $ 32 bilion untuk program HCV yang membayar 200,000 baucar. Berbaloi untuk mengupas sejarah program ini. Mengimbas kembali, adalah jelas bahawa usaha untuk menggunakan perumahan sewa sedia ada di pasaran untuk membantu mereka yang kurang wang sentiasa mengalami masalah yang sama, mencari keseimbangan yang tepat antara keperluan persekutuan dan tempatan bagi penyewa dan penyedia perumahan serta mengekalkan fleksibiliti dan mudah alih. daripada sistem baucar.

Salah satu sejarah terbaik program Baucar Pilihan Perumahan (namun, saya akan merujuknya sepanjang Bahagian 8), adalah oleh Perkhidmatan Penyelidikan Kongres (CSA), Gambaran Keseluruhan Program Perumahan Seksyen 8: Baucar Pilihan Perumahan dan Bantuan Sewaan Berasaskan Projek. Semakan memberikan gambaran keseluruhan yang baik tentang tempat asal dan perkembangan program. Program ini telah dipanggil Seksyen 8 kerana ia dibenarkan di bawah Seksyen 8 Akta Perumahan AS 1937.

Seperti akses makanan, perumahan telah menjadi isu abadi dalam ekonomi perindustrian. Golongan makan gaji sering mendapati gaji mereka tidak setanding dengan harga barangan pengguna seperti perumahan yang tiada pengganti di pasaran. Daripada mensubsidi pengeluaran dan mengurangkan halangan kepada pasaran untuk pelakon yang bermotifkan keuntungan swasta, kerajaan biasanya bertindak sama ada dengan membina dan mengendalikan perumahan untuk orang yang berpendapatan rendah atau tiada, atau mereka telah memberi subsidi kepada orang lain untuk mencipta dan mengurus perumahan tersebut. Program Seksyen 8 mempunyai asal-usulnya dalam usaha untuk memberi orang yang kurang wang bergelut untuk membayar sumber kewangan sewa untuk memperoleh rumah sewa daripada pelakon swasta.

Seksyen 23

Program Seksyen 23 adalah hasil perundangan diluluskan oleh kongres pada tahun 1965, dan mewujudkan keupayaan agensi perumahan awam tempatan untuk membuat kontrak dengan entiti perumahan swasta untuk menempatkan orang yang bergelut untuk membayar sewa. Seksyen 23 membenarkan HUD membayar pemilik rumah setiap tahun bagi pihak penyewa yang layak. Penyewa akan layak berdasarkan pendapatan mereka dan pemilik perumahan ditakrifkan sebagai penyedia perumahan bukan untung. Apa yang menarik tentang bentuk awal memanfaatkan entiti lain yang membeli tanah, bangunan, dan mengendalikan perumahan ialah ia berpunca daripada kesedaran bahawa kerajaan tidak begitu berjaya sebagai pemaju dan pengurus perumahan. Ini adalah tema berulang dalam Perang Dunia Kedua Amerika selepas perang, kerajaan cuba memperbaiki masalah harga perumahan sambil bergelut sama ada untuk membina dan mengurus perumahan atau membayar orang lain untuk melakukannya.

Program Bantuan Perumahan Eksperimen (EHAP)

Sejarah CSA menerangkan permulaan EHAP pada tahun 1970, sebagai ujian "kesan dan kebolehlaksanaan menyediakan elaun keluarga berpendapatan rendah untuk membantu mereka mendapatkan rumah sewa sedia ada yang layak pilihan mereka." Perkataan "pilihan" itu adalah kunci, kerana ia akan memaklumkan idea asas program Seksyen 8 semasa ia dibangunkan selama beberapa dekad, memberikan orang yang memerlukan perumahan keupayaan untuk membeli-belah di pasaran persendirian dengan wang persekutuan. Terdapat empat soalan yang ingin dijawab oleh kerajaan dengan eksperimen itu.

• Berapakah bilangan keluarga yang akan mengambil bahagian?
• Apakah jenis perumahan yang akan mereka pilih dan di mana?
• Apakah yang akan dilakukan oleh penyedia perumahan swasta?
• Berapakah kos program tersebut?

Sekali lagi, ini adalah tema hampir semua penilaian program berasaskan tunai. Apa yang mengagumkan ialah ia mengambil masa sehingga tahun 1980 untuk mendapatkan jawapan, dan hasilnya terdengar biasa seperti soalan. Secara kategorinya, hasilnya adalah (daripada sejarah CSA),

• Kualiti dan penyertaan perumahan – Penentuan dibuat dalam kesimpulan bahawa, "subsidi perlu terikat dengan piawaian perumahan," tetapi itu terikat, dengan bijak, dengan pemahaman bahawa, "standard perumahan yang lebih ketat mengehadkan penyertaan," dan bahawa "apabila subsidi meningkat, jadi melakukan penyertaan.”
• Kekal tersambung – Tempat orang memilih untuk menggunakan pembayaran adalah berdasarkan kekal rapat dan mengekalkan hubungan dengan "saudara, jiran dan rakan serta tidak terjejas oleh bayaran elaun perumahan." Dalam erti kata lain, orang yang mendapat bantuan sama seperti manusia lain yang cuba membuat keputusan tentang tempat tinggal, mengimbangi harga dengan faktor lain.
• Tiada kesan pada harga – “Program elaun perumahan hampir tidak memberi kesan ke atas harga perumahan dan tidak merangsang pembinaan baharu atau pemulihan besar. Walau bagaimanapun, ia membantu mengekalkan stok perumahan sedia ada dengan merangsang pembaikan.
• Jalankan di peringkat tempatan – Syor pada tahun 1980 adalah untuk mewakilkan pengurusan program baucar kepada Agensi Perumahan Awam tempatan.

Apa yang benar-benar menarik di sini ialah bagaimana, pada tahun 1980, hasil percubaan meletakkan isu-isu tepat yang masih dihadapi oleh program Seksyen 8 hari ini; dan bagaimana keputusan dan kesimpulan ini terus ditemui lagi, dan sekali lagi, namun diabaikan. Penyertaan oleh penyedia perumahan terus ketinggalan, dan sebabnya ada dalam laporan dari 42 tahun yang lalu; apabila peraturan dan keperluan menjadi ketat, penyedia perumahan swasta menarik diri kerana kos dan risiko. Ini telah disahkan lagi dalam kajian HUD sering saya citer.

Dan isu mudah alih dan pilihan ada di sana juga. Saya telah menunjukkan lagi, dan lagi, bahawa jangkaan bahawa keluarga yang mendapat baucar perlu mencabut diri mereka selepas memburu unit kelayakan yang berpanjangan adalah tidak adil untuk keluarga dan tidak perlu. Mereka sekeluarga telah membuat pilihan hidup berdasarkan pelbagai faktor, jika mereka berpuas hati dengan tempat tinggal, kenapa tidak boleh memohon sahaja baucar di sana, hari ini?

Pada masa yang lain, saya akan menggali lebih mendalam tentang implikasi inflasi percubaan, tetapi dari permukaan, keputusan mendapati bahawa program berasaskan tunai nampaknya tidak meningkatkan kenaikan sewa sebagai tindak balas. Salah satu kebimbangan mengenai program tunai, yang saya miliki sendiri, ialah mengeluarkan bayaran tunai untuk sewa akan memberi kesan peningkatan sewa di seluruh pasaran. Saya tidak mempunyai rasa kuantitatif tentang bagaimana inflasi ini dibandingkan dengan inflasi yang dicipta oleh LIHTC apabila ia memberi subsidi kepada projek pembinaan berjuta-juta dolar. Tetapi berita baik dari tahun 1980 ialah itu tunai untuk disewa tidak mengakibatkan inflasi yang boleh dilihat.

Baucar Pilihan Seksyen 8 dan Perumahan Sekarang

Pusat Belanjawan dan Keutamaan Dasar merumuskan kronologi Bahagian 8 dengan baik.

“Program Seksyen 8 telah ditubuhkan pada 1974 semasa Pentadbiran Nixon-Ford. Perubahan besar pada bahagian program berasaskan penyewa telah dibuat oleh undang-undang yang diluluskan pada tahun 1983, 1987, dan 1998. Sebagai sebahagian daripada undang-undang 1998, Kongres menggabungkan dua komponen sebelumnya program Seksyen 8 berasaskan penyewa — sijil dan baucar — ke dalam satu program perumahan.”

Hari ini, terdapat dua program di bawah Seksyen 8, Baucar Pilihan Perumahan, program yang membolehkan PHA tempatan mengeluarkan baucar kepada isi rumah yang layak, dan baucar berasaskan projek yang memperuntukkan baucar kepada unit perumahan dalam projek yang layak. Dalam kes pertama, sebuah keluarga mempunyai baucar dan mencari pemilik persendirian yang akan menerima baucar, dan dalam kes kedua, baucar digunakan sebagai sebahagian daripada pendapatan sewa yang diandaikan dalam projek yang baru dibina, biasanya milik dan dikendalikan bukan untung. selalunya projek dengan 9% LIHTC dan subsidi modal lain.

Apa yang paling penting untuk diperhatikan ialah sejak awal dan sepanjang sejarahnya, program baucar membayangkan peluang untuk membenarkan orang yang kurang wang membuat pilihan tentang tempat mereka akan tinggal dan had peluang tersebut apabila dapat memohon itu. pilihan dengan terlalu banyak peraturan dan had. Menguruskan kualiti perumahan memerlukan kos, khususnya pilihan yang kurang untuk pemegang baucar. Kebimbangan tentang pencatutan swasta dengan mengorbankan pembayar cukai dan pemegang baucar telah mendorong lebih banyak peraturan tetapi juga cenderung untuk menolak penyedia perumahan swasta daripada penyertaan. Semasa kami meneruskan kajian semula program, ini akan menjadi tema yang berterusan dan tidak henti-henti.