Arlington, Virginia Lulus Pembaharuan Perumahan Penting, Tetapi Lebih Banyak Kerja Perlu Disiapkan

Beberapa hari lalu, lembaga Arlington County, Virginia mengundi sebulat suara untuk membenarkan struktur perumahan berbilang keluarga—sering dipanggil perumahan "hilang tengah"—di kawasan kejiranan yang dizonkan secara eksklusif untuk rumah keluarga tunggal. Ini adalah kemenangan yang hebat untuk penyokong lebih banyak perumahan, tetapi terdapat lebih banyak kerja yang perlu dilakukan.

Arlington mempunyai beberapa harga perumahan tertinggi di Virginia. Menurut data dari Zillow, rumah tipikal di Arlington bernilai $747,335, iaitu 17^th tertinggi di negeri ini. Dan ia tidak unik di kalangan bandar Virginia Utara (NoVA): Kawasan metro Washington DC, tempat Arlington terletak, mempunyai 28 daripada 30 pasaran perumahan paling mahal di Virginia.

Satu-satunya cara untuk memastikan harga perumahan stabil ialah membina perumahan yang mencukupi untuk memenuhi permintaan, dan satu-satunya cara untuk menurunkan harga adalah dengan mengembangkan bekalan lebih cepat daripada permintaan. Peraturan penggunaan tanah seperti saiz lot minimum, keperluan ketinggian dan sekatan ketumpatan yang mengehadkan bilangan unit pada lot—seperti yang baru diubah oleh Arlington—menghadkan jumlah perumahan baharu yang boleh dibina. Sebilangan besar penyelidikan menunjukkan bahawa menyekat perumahan baharu melalui peraturan penggunaan tanah meningkatkan harga perumahan.

Dasar perumahan baharu Arlington membenarkan pemilik tanah membina dupleks hingga enam plek dengan betul, bermakna mereka tidak memerlukan sebarang kebenaran khas daripada bandar. Sebelum ini, zon ini hanya membenarkan rumah keluarga tunggal yang berasingan. Perubahan dasar baharu tidak akan menjadikan Arlington lebih mampu milik dalam sekelip mata, tetapi lama kelamaan, apabila stok perumahan semasa semakin haus, ia akan membawa kepada lebih banyak pilihan perumahan, terutamanya untuk keluarga berpendapatan sederhana dan rendah.

Walaupun perubahan peraturan adalah langkah pertama yang hebat, terdapat ruang untuk penambahbaikan. Terdapat had 58 struktur baharu setahun untuk lima tahun pertama dan struktur yang dibenarkan tersebar di seluruh daerah pengezonan yang berbeza di bandar ini. Ini tidak sesuai kerana permintaan perumahan mungkin lebih tinggi di sesetengah daerah berbanding daerah lain. Struktur harus dibina di mana permintaan adalah, bukan di mana kerajaan mahu mereka.

Polisi ini juga mengandungi keperluan tempat letak kereta minimum. Penyelidikan menunjukkan keperluan sedemikian meningkatkan kos perumahan dan selalunya tidak diperlukan. Pemaju mempunyai insentif untuk membina pembeli dan penyewa tempat letak kereta yang dikehendaki. Peraturan kerajaan yang memerlukan lebih banyak tempat letak kereta daripada tanah yang berharga terbuang. Jika Arlington bimbang tentang kekurangan tempat letak kereta jalanan, ia boleh mengubah jumlah yang dikenakannya pada masa ini untuk tempat letak kereta sedemikian untuk menyelaraskan permintaan dengan bekalan.

Peruntukan malang lain termasuk mandat untuk menyediakan bilangan pokok teduhan tertentu untuk setiap struktur, sekatan ke atas unit kediaman aksesori (ADU), dan sekatan keluasan lantai dan ketinggian maksimum yang mungkin mengehadkan kemungkinan kewangan projek tertentu.

Melangkah ke hadapan, rakyat dan penggubal dasar Arlington harus mempertimbangkan untuk menghapuskan semua tempat letak kereta minimum (seperti Buffalo, NY), menjadikannya lebih mudah untuk membina ADU dan mengurangkan saiz lot minimum (seperti yang dilakukan Houston).

Namun, pembaharuan Arlington boleh menjadi contoh untuk perubahan di seluruh negeri. Tahun lepas, Gabenor Virginia Glenn Youngkin menyatakan sokongannya terhadap pembaharuan perumahan. Walaupun butirannya ringan, Youngkin menyebut meletakkan pagar tentang cara kerajaan tempatan boleh menggunakan pengezonan. Had baharu Arlington pada penggunaan pengezonan keluarga tunggal boleh menjadi pelan tindakan untuk dasar negeri yang lebih meluas yang memudahkan untuk membina perumahan di bandar-bandar di seluruh Virginia. Sudah, pembaharu pro-perumahan seperti YIMBYs of Northern Virginia dan YIMBY Action sedang menjana sokongan untuk pembaharuan perumahan di Hampton Roads, Richmond dan Charlottesville.

Menyokong reformasi perumahan adalah sukar. Orang ramai secara semula jadi bimbang tentang bagaimana perubahan akan memberi kesan kepada mereka. Malah di kalangan rakan dan rakan sekerja saya yang secara naluri menyokong pasaran bebas dan kesucian hak harta, terdapat kebimbangan bahawa membenarkan enam plexes di kawasan kejiranan mereka akan mendedahkan mereka kepada lebih banyak bunyi, kesesakan dan banyak kesulitan pembinaan baharu.

Walaupun ketakutan sedemikian tidak menghairankan, ia bukan sebab untuk menyekat perumahan baru. Kejiranan yang menyenangkan dan penuh dengan kemudahan harus dibuka kepada orang ramai dari semua peringkat pendapatan. Satu-satunya cara untuk meningkatkan akses ke bandar dan kejiranan terbaik di Virginia adalah dengan membina lebih banyak perumahan. Pembaharuan terbaru Arlington menunjukkan bahawa ia mahu mengalu-alukan jiran baru, bukan menolak mereka. Selebihnya Virginia harus mengikuti petunjuknya.