Aliran tunai pemaju hartanah China telah menjunam lebih daripada 20%

BEIJING — Aliran tunai pemaju hartanah China — tanda keupayaan syarikat untuk terus bertahan — menyusut tahun ini selepas pertumbuhan stabil sejak sedekad lalu, menurut Oxford Economics.

Aliran tunai pemaju hingga Julai turun 24% tahun ke tahun pada asas tahunan, menurut analisis daripada ketua ekonomi firma itu, Tommy Wu.

Itu adalah kelembapan mendadak daripada pertumbuhan hampir setiap tahun sejak sekurang-kurangnya 2009, data menunjukkan. Jumlah pembiayaan setakat Julai ialah 15.22 trilion yuan ($2.27 trilion) pada asas tahunan, berbanding 20.11 trilion yuan pada 2021.

Penurunan itu berlaku apabila permintaan kredit di China meleset daripada jangkaan pada bulan Julai, dan perjuangan pemaju hartanah berlarutan.

Kira-kira dua tahun lalu, Beijing mula membanteras pergantungan tinggi pemaju terhadap hutang untuk pertumbuhan. Terutamanya, Evergrande ingkar akhir tahun lepas. Pembangun lain suka shimao juga telah ingkar, walaupun kelihatan mempunyai kunci kira-kira yang lebih sihat.

Walaupun pelabur berhati-hati terhadap syarikat hartanah China, pemaju kini berdepan risiko kehilangan satu lagi sumber penting aliran tunai: pra-pembayaran pembeli rumah.

Rumah biasanya dijual sebelum siap di China. Tetapi sejak akhir Jun, beberapa pembeli rumah telah membantah kelewatan pembinaan pangsapuri oleh menghentikan pembayaran gadai janji.

"Inti masalahnya ialah pemaju hartanah mempunyai aliran tunai yang tidak mencukupi - sama ada kerana kos pembayaran hutang, jualan perumahan yang rendah, atau penyalahgunaan dana - untuk meneruskan projek," kata Wu dalam laporan minggu lalu.

“Menyelesaikan masalah ini akan membina semula keyakinan pembeli rumah terhadap pemaju, yang akan membantu menyokong jualan perumahan dan, seterusnya, meningkatkan kesihatan kewangan pemaju.”

Lebih daripada $2 bilion hutang pemaju hartanah hasil tinggi perlu dibayar pada bulan September — itu lebih daripada dua kali ganda pada Ogos, menurut analisis Morgan Stanley pada 10 Ogos.

Kira-kira satu perempat daripada pembeli rumah yang membeli hartanah sebelum siap mereka cenderung untuk menghentikan pembayaran gadai janji mereka jika pembinaan digantung, kata bank pelaburan AS itu dalam laporan 15 Ogos, memetik Tinjauan Pengguna AlphaWise proprietari.

Bukan sahaja hartanah menyumbang kepada sebahagian besar kekayaan isi rumah di China, tetapi penganalisis menganggarkan harta dan industri yang berkaitan dengan hartanah menyumbang lebih daripada satu perempat daripada KDNK China. Kemerosotan hartanah telah menyumbang kepada kelembapan keseluruhan dalam pertumbuhan ekonomi tahun ini.

Dalam usaha untuk menyokong pertumbuhan, Bank Rakyat China telah mengurangkan kadar, termasuk pemotongan yang tidak dijangka pada hari Isnin daripada 10 mata asas kepada beberapa kadar faedah satu tahun untuk institusi, yang dikenali sebagai kemudahan pinjaman jangka sederhana.

Walaupun PBOC mungkin berharap pemotongan itu dapat meringankan sedikit beban pembeli rumah dan membantu pemaju mendapatkan pinjaman, masalahnya bukan hanya mengenai pembiayaan, kata Bruce Pang, ketua ekonomi dan ketua penyelidikan untuk Greater China di JLL.

Beliau menyatakan bagaimana pemaju mendapati lebih sukar untuk mendapatkan pembiayaan sendiri, dan terpaksa lebih bergantung pada pra-jualan kepada pembeli rumah. Tetapi orang ramai semakin berhati-hati untuk membeli rumah baharu kerana jangkaan mereka untuk pekerjaan masa depan dan pulangan ke atas produk pelaburan sedia ada, tambahnya.

Walaupun terdapat beberapa laporan rancangan kerajaan untuk memastikan pemaju dibiayai, kerajaan pusat masih belum mengumumkan secara rasmi sokongan yang lebih luas untuk hartanah. Bacaan mesyuarat kerajaan peringkat tinggi bulan lepas berkata kerajaan tempatan bertanggungjawab untuk menghantar rumah yang telah siap.

Antara tiga sumber utama pembiayaan pemaju, bayaran pendahuluan dan deposit telah jatuh paling banyak tahun ini, turun sebanyak 34%, menurut analisis Wu.

Kredit sebagai sumber pembiayaan menurun sebanyak 22%, manakala modal yang diperoleh sendiri, termasuk saham dan bon, turun sebanyak 17%, data tahunan menunjukkan.

Dana pelaburan sebahagian besarnya menjauhkan diri daripada pemaju hartanah China, mengurangkan potensi sumber pembiayaan.

"Apa yang membimbangkan ialah kekurangan kesediaan dan kepantasan oleh pembuat dasar terkemuka dalam menyelesaikan isu pembiayaan pemaju hartanah," kata Carol Lye, penolong pengurus portfolio di Brandywine Global, dalam respons melalui e-mel kepada CNBC.

Lye berkata peruntukan firma pengurusan pelaburan kepada hartanah China adalah rendah, dan Brandywine memegang "bon hartanah berkualiti tinggi yang telah diberi keutamaan dari segi sokongan kerajaan."

Sesetengah pelabur telah beralih kepada syarikat di bahagian lain di Asia.

“Kami telah keluar hampir semua pegangan kami di kediaman China. Ia lebih kepada permainan tunggu dan lihat dari segi mendapatkan kembali pendedahan,” kata Xin Yan Low, pengurus portfolio yang berpangkalan di Singapura untuk ekuiti hartanah Asia di Janus Henderson. Dia enggan berkongsi tempoh masa jualan tersebut.

"Masih terdapat banyak alternatif di rantau ini, terutamanya dengan pembukaan semula sekarang, Singapura, Australia, pada dasarnya kembali kepada pembukaan semula sepenuhnya, asasnya kukuh," katanya.

Pegangan teratas dalam pengurusan bersamanya Horizon Asia-Pacific Property Income Fund termasuk Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust dan Hang Lung Properties.

Patrick Ge dari Morningstar berkata dalam laporan bulan ini bahawa beberapa dana telah beralih daripada hartanah China kepada sektor hasil tinggi Asia yang lain, seperti syarikat tenaga boleh diperbaharui India dan harta tanah Indonesia.

Secara keseluruhan, laporan itu berkata wang yang dilaburkan dalam dana hartanah China menurun sebanyak 59% dalam tempoh enam bulan.

Tetapi laporan itu berkata syarikat pelaburan gergasi BlackRock adalah antara firma yang membeli bon hartanah China - termasuk milik Shimao.

Pengurus aset tidak menjawab permintaan CNBC untuk mendapatkan ulasan.

- Michael Bloom dari CNBC menyumbang kepada laporan ini.