Nahas, Karam Kereta Api, Atau Apocalypse?

Amaran buruk tentang hartanah komersial muncul hampir setiap hari pada hari ini. Walaupun pasaran pejabat tertekan disebabkan peningkatan bekerja dari rumah, sesetengah profesional hartanah melihat pasaran yang semakin bercabang dua, dibahagikan "kepada yang mempunyai dan tidak mempunyai." Pelabur, penyewa dan bandar—terutamanya yang mempunyai bangunan yang lebih tua dan semakin berkurangan—perlu memberi perhatian yang teliti pada bulan-bulan akan datang untuk melihat di mana mereka jatuh dan keburukan yang mungkin berlaku.

Penilaian negatif dramatik terhadap hartanah komersial mudah didapati. The Piawaian San Francisco meramalkan "kemalangan hartanah komersial epik" akan berlaku di bandar itu, membandingkannya dengan kereta api yang semakin hampir dengan "bandar, belanjawannya dan keupayaannya untuk menyediakan perkhidmatan yang terikat dengan landasan." Tidak ketinggalan, Bloomberg tweeted "kerja jauh membunuh pasaran hartanah komersial Manhattan" dengan masalah yang sama berlanjutan ke bandar lain.

Tetapi walaupun bahasa itu tidak sesuai dengan apa Profesor NYU Arpit Gupta dan rakan-rakannya sedang berkata, meramalkan "kiamat hartanah pejabat." Menggunakan data New York City, mereka menganggarkan "penurunan 45% dalam nilai pejabat pada 2020 dan 39% dalam jangka panjang, yang terakhir mewakili potongan nilai $453 bilion," yang boleh menjerumuskan bandar ke dalam "gelung azab fiskal." Kerosakan yang sama boleh melanda bandar-bandar lain, dan seterusnya ekonomi negara.

Jadi, bagaimanakah kita memahami data buruk lain—tetapi bukan apokaliptik—? CommercialEdge's "Laporan Pejabat Negara" bulanan untuk bulan September mendapati purata kadar penyenaraian pejabat tidak berubah, $38.70 setiap kaki persegi, "turun 0.1% tahun ke tahun." Buruk, tetapi tidak apokaliptik. Dan sebagai Saya baru-baru ini mencatat, sesetengah bandar, terutamanya di Sunbelt atau yang mempunyai industri sains hayat yang kukuh, melihat pasaran sewa yang kukuh.

Apa yang data lain beritahu kami? Moody mendokumentasikan bahawa sekuriti yang disokong oleh gadai janji komersial menyaksikan "peningkatan besar dalam kadar kenakalan yang tinggi" pada suku kedua 2020, tepat apabila wabak itu melanda. Tetapi bank, pelabur insurans hayat, dan lain-lain menyusun semula pinjaman dan menawarkan kesabaran, mengurangkan kadar kenakalan mereka. Strategi itu akan menjadi lebih sukar untuk diikuti jika tekanan baharu datang ke atas pasaran pejabat, terutamanya dengan Fed menaikkan kadar faedah, menjadikan pinjaman lebih mahal secara menyeluruh.

Setakat ini, sekurang-kurangnya bank perdagangan kini nampaknya mempunyai pinjaman hartanah mereka terkawal. Kadar caj dan kenakalan mereka mencecah 0.07% pada suku kedua 2020, kemuncak wabak itu. Tetapi dalam dua suku pertama 2022, Fed melaporkan kadar tersebut pada sifar, bukan isyarat kejatuhan dramatik dalam kualiti pinjaman.

Malah angka buruk 2020 tidak seperti krisis kewangan 2008. Antara tahun 2009 dan 2010, tunggakan pinjaman bank perdagangan melebihi 2% untuk tujuh suku tahun berturut-turut. Kawal selia yang lebih ketat telah membantu mengawal pinjaman bank yang longgar, jadi syukurlah kami tidak mempunyai tanda-tanda bahawa kegagalan pinjaman komersial menjejaskan keseluruhan ekonomi.

Melangkah di belakang nombor agregat menunjukkan beberapa tanda positif dalam hartanah komersial. Pada tahun lalu, bandar Sunbelt seperti Charlotte dan Austin, atau bandar dengan kepekatan sains hayat seperti Boston, menyaksikan peningkatan dua angka dalam sewa. GoogleGOOG
dan firma teknologi lain telah memajak sejumlah besar ruang di bandar seperti New York and Chicago.

Risiko terbesar dalam hartanah komersial adalah lebih lama, ruang pejabat yang kurang diingini. Jumlah itu di mana-mana bandar adalah penting untuk menilai risiko keseluruhannya. Meja bulat majalah daripada PERE, yang menjejaki pelaburan hartanah ekuiti persendirian, mendapati pasaran yang "sangat tercabar" tetapi tidak menentu, dengan risiko daripada inflasi dalam pembinaan dan kos pembiayaan kepada kemelesetan yang menjulang.

Pakar PERE melihat pasaran "bercabang dua", dengan bangunan yang lebih moden (terutamanya yang mematuhi ESG) dan beberapa bandar berada dalam kedudukan yang baik untuk mengharungi krisis. Pelabur PERE melihat "normal baharu" dengan kurang penghunian pejabat sepenuh masa, tetapi dengan pejabat masih menghadapi permintaan keseluruhan "tidak diketahui" daripada pelanggan.

Tetapi ini pandangan pelabur hartanah, yang boleh (seperti yang mereka katakan di Jalan), "bercakap buku mereka" dan meletakkan putaran positif pada nombor. Sebaliknya, pertimbangkan Analisis "apocalypse" dari NYU dan Columbia profesor. Dengan menggabungkan data bekerja dari rumah dengan maklumat kewangan daripada amanah pelaburan hartanah (REITs) maklumat kewangan lain, mereka meramalkan "penilaian pejabat jangka panjang yang 39.18% di bawah paras pra-pandemi" dengan "stok pejabat berkualiti rendah...lebih terkandas dengan ketara. aset.”

Jika mereka betul, bandar-dan ekonomi-berada dalam perjalanan yang sukar. Walaupun sesetengah bangunan lama mungkin ditukar menjadi perumahan, itu bukanlah proses yang mudah atau segera. Kejatuhan nilai hartanah boleh membawa kepada masalah fiskal yang besar untuk banyak bandar, mengakibatkan pemotongan perkhidmatan sosial, pendidikan, kesihatan awam dan fungsi penting kerajaan yang lain. Kita belum berada dalam kiamat lagi, tetapi kita semua perlu memerhatikan kemungkinan itu.