Bagaimana Kelalaian Hartanah $144 Juta Memulakan Masalah Kredit Korea

(Bloomberg) — Bank-bank pusat global sedang berlumba-lumba melawan masa untuk menjinakkan inflasi. Tetapi tolak terlalu jauh, terlalu pantas, dan kunci pasaran kepada kelancaran sistem kewangan boleh terjejas.

Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg

Itulah yang berlaku baru-baru ini di Korea Selatan, di mana pasaran kredit mengalami peningkatan paling teruk dalam hasil jangka pendek sejak krisis kewangan global. Di tengah-tengah krisis adalah sejenis hutang jangka pendek yang digunakan untuk membiayai ledakan pembinaan negara. Ia dipanggil kertas komersial bersandarkan aset kewangan projek, atau PF-ABCP.

Walaupun sekuriti itu tidak dianggap sebagai pertaruhan yang selamat sepenuhnya kerana ia dikaitkan dengan pasaran hartanah, mungkir jarang berlaku di Korea. Kadar mungkir bagi pinjaman kewangan projek hanya 0.5% pada akhir Jun, menurut laporan bank pusat.

Oleh itu, apabila pemaju taman tema Legoland — disokong oleh wilayah Gangwon — terlepas pembayaran pada PF-ABCP pada akhir September, pelabur menjadi ketakutan.

Walaupun pegawai Korea nampaknya telah membendung krisis itu, keperitan mereka menjadi kisah amaran kepada seluruh dunia tentang betapa cepatnya pasaran boleh bercelaru.

1. Apakah itu PF-ABCP?

Projek pembinaan besar adalah mahal. Daripada membayar mereka dengan dana sedia ada, di Korea Selatan seorang pemaju selalunya lebih suka meminjam wang tunai.

Pemaju sering cuba mendapatkan balik wang yang mereka pinjam dengan menjual hartanah walaupun sebelum ia dibina. Tetapi jika harga hartanah jatuh atau unit tidak terjual, ia akan berada dalam ikatan kewangan.

Sebagai perisai sekiranya keadaan pergi ke selatan, penaja sering menggunakan kenderaan tujuan khas (pada dasarnya syarikat yang berasingan tanpa aset selain projek) untuk mengumpul wang, dengan pembayaran balik terikat terus dengan hasil pembangunan. Ini dipanggil pembiayaan projek.

Kisah berterusan

Pembrokeran biasanya membuat pinjaman kepada pemaju, dan kemudian menjaminnya dan menjualnya kepada pelabur pasaran wang. Sekuriti sedemikian digelar PF-ABCP. Pasaran bernilai dianggarkan 35 trilion won ($27 bilion).

2. Bagaimanakah bank terlibat?

Builders ialah pemain besar pertama dalam pasaran PF-ABCP. Tetapi apabila sektor hartanah berkembang pesat, firma sekuriti juga memasuki perniagaan.

Memandangkan pembrokeran membuat pinjaman dan sering menjual hutang kepada pelabur, PF-ABCP ialah aliran pembiayaan yang menguntungkan yang berkembang pesat dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Pendapatan daripada menjamin pinjaman kewangan projek adalah kira-kira 1.5 trilion won pada akhir Jun, menyumbang kira-kira 42% daripada jumlah pendapatan pembrokeran, meningkat daripada hanya dengan 3% pada 2017, menurut data daripada KB Securities Co.

Biasanya, sama ada pembrokeran atau pembina adalah penjamin, walaupun dalam kes pemaju Legoland, ia adalah wilayah. Menurut NICE Investors Service, kira-kira 70% daripada hutang tersebut dijamin oleh firma sekuriti, manakala sekitar 20% mempunyai firma pembinaan sebagai penyokong.

4. Apa yang berlaku dengan Legoland Korea?

Wilayah Gangwon, perbandaran tempat taman tema itu berpusat dan merupakan penjamin sekuriti, terlepas pembayaran balik 205 bilion won PF-ABCP pada akhir September.

Itu berlaku kerana Gabenor Gangwon yang baru dipilih Kim Jin-tae enggan membayar hutang itu, perjanjian yang dicapai di bawah pendahulunya dan lawan politiknya.

Keputusan majlis perbandaran itu mengejutkan pelabur pasaran wang yang sudah berada di bawah tekanan daripada kenaikan kadar faedah dan menghantar hasil hutang jangka pendek ke tahap tertinggi sejak krisis kewangan global.

Kes itu menawarkan pengajaran kepada dunia bahawa "satu kesilapan kecil boleh menjejaskan keseluruhan ekonomi," kata Gabenor Bank of Korea Rhee Chang-yong kepada Bloomberg pada akhir November.

Sebagai tindak balas kepada pergolakan pasaran, pegawai di wilayah Gangwon kemudiannya berbalik arah dan berkata mereka akan membayar balik hutang untuk projek Legoland Korea selewat-lewatnya pada 15 Dis.

5. Apakah risiko lain yang ada?

Suruhanjaya Perkhidmatan Kewangan Korea Selatan menyifatkan PF-ABCP sebagai "pautan paling lemah" antara pasaran hutang jangka pendek negara.

Satu masalah yang wujud ialah terdapat ketidakpadanan kematangan antara aset asas pinjaman kewangan projek, yang biasanya mempunyai tempoh tiga tahun, dan aset komersil, biasanya dikeluarkan setiap tiga bulan.

Ini bermakna risiko pembiayaan semula telah meningkat seiring dengan kenaikan kadar faedah Bank of Korea yang agresif. Kebimbangan besar akan menjadi limpahan kepada bon korporat secara lebih meluas.

“Ini akan memberi kesan kepada peminjam dengan keperluan peralihan yang besar atau hutang matang, yang kini akan menghadapi kos pembiayaan semula yang lebih tinggi,” kata Anushka Shah, pegawai kanan kredit di Moody's Investors Service. "Leveraj korporat seluruh sistem, semasa merosot, adalah tinggi."

–Dengan bantuan daripada Ritsuko Ando.

Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek

© 2022 Bloomberg LP