Pasaran perumahan AS yang meruncing mungkin sejuk, terus meningkat apabila Fed menamatkan sokongan kecemasan

“Kenaikan harga rumah merupakan penyumbang penting kepada pertumbuhan bersih isi rumah
bernilai dan berkemungkinan akan perlahan disebabkan oleh kadar faedah yang lebih tinggi dan keterjangkauan yang merosot,” tulis Brad Tank dan pasukan strategi pelaburan pendapatan tetap Neuberger Berman, dalam tinjauan suku pertama mereka.

"Selain itu, program kesabaran persekutuan untuk gadai janji belum diperbaharui dan isi rumah yang mendapat manfaat daripada pelepasan akan diperlukan untuk menyambung semula pembayaran."

Pivot dasar Fed pada Disember termasuk rancangan untuk menaikkan kadar faedah penanda aras pada kadar yang lebih cepat daripada yang dijangkakan hanya beberapa minggu sebelum ini, tetapi juga penamatan yang lebih pantas kepada program pembelian bon kecemasannya, kini mungkin menjelang Mac.

Itu meninggalkan pasaran dengan "dua soalan utama," menurut pasukan Neuberger, iaitu, berapa banyak bekalan bon gadai janji yang perlu diserap oleh orang lain apabila Fed mengecilkan kunci kira-kira hampir $8.8 trilion. Selain itu, apakah yang berlaku kepada kenaikan harga rumah dan aktiviti pembiayaan semula jika kadar faedah meningkat sebanyak yang dijangkakan?

Baca: Perumahan berada dalam cengkaman ribut inflasi — dan ia diburukkan lagi oleh pandemik COVID-19

Mengapa perumahan tidak seperti 2008

Selepas krisis kewangan 2008, penonjolan kerajaan dalam pasaran perumahan AS meningkat, sebahagiannya walaupun jaminan gadai janjinya, tetapi juga pengumpulan bon dalam pasaran gadai janji agensi bernilai $8.2 trilion.

Bon gadai janji agensi menyumbang 66% daripada semua hutang perumahan pada bulan Disember, menurut Institut Perbandaran. Itu menjadikan sektor itu sebagai penanda aras untuk kadar gadai janji 30 tahun, termasuk semasa ledakan pembiayaan semula baru-baru ini kerana pemberi pinjaman menghasilkan lebih daripada $1 trilion dalam pinjaman rumah setiap suku.

Jejak luar biasa kerajaan dalam pasaran gadai janji bermakna mempengaruhi kadar gadai janji dan piawaian pinjaman selepas bencana subprima sedekad lalu, tetapi ia juga mengarahkan bantuan perumahan persekutuan semasa wabak itu untuk mencegah gelombang pengusiran dan perampasan.

Ramai peminjam yang mengalami kehilangan pekerjaan pada tahun 2020 tinggal di rumah mereka, bukannya menghadapi yuran lewat, kutipan dan lebih teruk lagi, sehingga ekonomi boleh kembali ke tahap yang lebih kukuh.

Kini, kadar kesabaran pada semua gadai janji rumah, malah yang dipegang oleh bank, telah merosot dengan ketara daripada kemuncak pandemik mereka, baru-baru ini ditambat pada paras rendah 1.7% pada bulan November (lihat carta), di belakang gaji yang lebih tinggi dan pengangguran yang rendah.

Dari segi isi rumah, ini bermakna hanya kira-kira 835,000 pemilik rumah pada bulan November yang bersabar, manakala 4 juta sebelum wabak, menurut penyelidik Deutsche Bank.

Perlepasan utama lain daripada krisis dekad lalu termasuk kekurangan perumahan semasa, bukannya lebihan bekalan, ditambah dengan era baharu tuan tanah institusi dalam pasaran sewa keluarga tunggal.

Ini bermakna pemilik ekuiti persendirian berpoket dalam, Zillow
Z,
-2.21%,
dan firma lain dengan pembiayaan Wall Street, telah bersaing dengan keluarga yang ingin memiliki.

Pakar gadai janji berkata dinamik boleh membantu harga rumah terus meningkat pada kadar yang lebih normal pada 2022, walaupun jika kadar gadai janji 30 tahun meningkat dan hartanah menjadi lebih sukar untuk keluarga mampu membeli.

Lihat: Kawasan kejiranan kemiskinan tinggi di Twin Cities menyaksikan letupan rumah milik pelabur. Minneapolis Fed kini menjejaki

“Kadar kenaikan tidak menyebabkan harga rumah menjadi negatif, tetapi ia pasti boleh memperlahankan pertumbuhan kenaikan harga rumah,” kata Scott Buchta, ketua strategi pendapatan tetap di Brean Capital, dalam panggilan telefon.

Ramalannya ialah harga akan meningkat 6% hingga 10% tahun ini, bergantung sebahagiannya di mana kadar gadai janji 30 tahun berubah.

Apakah kadar yang terlalu tinggi?

Seperti berikutan krisis 2008, Fed dalam dua tahun lalu telah memuatkan kunci kira-kiranya dengan Perbendaharaan dan sekuriti bersandarkan gadai janji agensi semasa wabak, dalam usaha untuk memastikan aliran mudah tunai dan kredit mampu milik.

Pengerusi Fed Jerome Powell kini berharap untuk merekayasa "pendaratan lembut," dengan menaikkan kadar faedah dan mengetatkan keadaan kewangan untuk mengekang inflasi, tanpa menjejaskan pasaran pekerjaan atau mencetuskan kemelesetan.

Ramai di Wall Street kini menjangkakan kadar jangka pendek, berpotensi, meningkat empat kali ganda tahun ini daripada julat 0% kepada 0.25% semasa. Kadar jangka panjang, bagaimanapun, berkemungkinan akan bergantung pada seberapa agresif bank pusat mengecilkan pegangan bon gadai janjinya, kata Buchta, terutamanya apabila Fed berusaha untuk mendapatkan inflasi tahunan lebih dekat kepada sasaran 2% daripada 7% pada Disember.

"Saya tidak fikir mereka mahu mengejutkan pasaran," katanya, sambil menyatakan bahawa kenaikan harga rumah dari segi sejarah telah berjalan kira-kira 2% hingga 3% di atas inflasi, atau kira-kira 5% pertumbuhan setiap tahun. "20% tidak mampan."

Yang berkata, setiap kenaikan 100 mata asas dalam kadar gadai janji 30 tahun diterjemahkan kepada kira-kira penurunan 13% dalam kuasa beli untuk pemilik rumah yang bergantung pada pembiayaan, menurut anggaran Buchta.

Dalam erti kata lain, keterjangkauan yang sudah menjadi masalah bagi kebanyakan keluarga yang berharga di luar pasaran boleh menjadi lebih teruk.

Lihat juga: Kadar faedah meningkat — tetapi tindakan Fed boleh memudahkan untuk mendapatkan gadai janji