Sekiranya anda menyewa atau menjual rumah anda jika anda berangkat ke luar negara?

Isteri saya, Rebecca, dan saya menghadapi masalah sewa vs penjualan ini pada tahun 2018 apabila kami memutuskan untuk berpindah dari Virginia ke Mexico.

Sebagai bekas peguam cukai untuk Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS), saya mengetahui banyak undang-undang yang berkaitan, tetapi saya masih mempelajari beberapa pengajaran penting dan mengejutkan semasa proses ini. Di sini, saya ingin berkongsi dengan anda kisah bagaimana kami menangani dilema sewa atau penjualan, supaya ia dapat membantu memaklumkan keputusan anda jika anda berfikir untuk berpindah ke luar negara.

Pelaburan dalam Masa Depan Kewangan Kita

Hartanah adalah elemen penting dalam portfolio pelaburan yang seimbang. Tetapi 20 tahun yang lalu, apabila saya dan Rebecca ingin membeli rumah pertama kami, kami lebih bimbang sama ada kami akan mampu membeli rumah daripada bagaimana ia akan kelihatan di sebelah pegangan saham kami.

Pada masa itu, perumahan di kawasan kejiranan Virginia yang bergaya hanya di seberang Sungai Potomac dari pekerjaan kami di Washington, DC sangat diminati sehingga bakal pembeli secara rutin terpaksa membida lebih daripada meminta harga dan meninggalkan pemeriksaan rumah dan keselamatan. Ini membuatkan kami gementar. Lebih-lebih lagi, jumlah wang yang ingin dipinjamkan oleh bank kepada kami (pada zaman kemerosotan kewangan pra-global itu) adalah lebih daripada yang kami boleh bayangkan untuk membayar balik.

Kerana kami tidak suka menjadi miskin rumah — iaitu, kami tidak mahu membelanjakan sebahagian besar pendapatan kami untuk gadai janji — Rebecca dan saya pergi dengan hati dan memutuskan pilihan yang lebih murah.

Kami membeli rumah bandar yang dibina pada tahun 1940 di atas peribahasa "sebelah laluan yang salah" untuk separuh daripada jumlah yang kami akan belanjakan untuk rumah keluarga tunggal yang lebih besar sedikit di kawasan kejiranan yang lebih popular. Tetapi kami berasa selamat di rumah baru dan merancang untuk menggunakan wang yang kami tidak bayar kepada bank untuk perjalanan yang kami berdua suka lakukan.

Ternyata nasib ada bersama kami. Seperti yang telah diramalkan oleh Realtor kami, kami berada di barisan hadapan gentrifikasi kejiranan baharu kami. Pembangunan perumahan moden dibina di kedua-dua belah kami, lebih banyak kedai dan restoran berpindah masuk, dan kawasan kami dikenali sebagai kejiranan kolonial yang pelik. Kemudian harga perumahan di seluruh bandar mula meningkat.

Apabila kami membeli rumah kami pada tahun 2000, bandar itu menilai tanah dan rumah kami pada $127,900. Sepuluh tahun kemudian penilaiannya ialah $378,420. Dan pada masa Rebecca dan saya memutuskan untuk memindahkan keluarga kami ke Mexico pada Januari 2018, ia adalah $516,168.

Memilih Antara Dua Pilihan Menarik

Saya dan Rebecca mempunyai pilihan yang sukar untuk dibuat mengenai rumah itu selepas membuat keputusan untuk berpindah ke luar negara. Patutkah kita menyewakannya dan menggunakan pendapatan sewa bulanan untuk membantu membayar perbelanjaan kita di Mexico, atau patutkah kita tunai keluar dan mengambil kesempatan daripada undang-undang persekutuan yang menghapuskan cukai ke atas keuntungan besar yang akan kita perolehi dengan menjual?

Menyewa mempunyai kelebihan. Sewa bulanan akan memberikan aliran pendapatan yang tetap untuk menggantikan sebahagian gaji yang kami tinggalkan dan dengan itu mengurangkan jumlah yang kami perlukan daripada simpanan untuk menampung perbelanjaan hidup harian kami. Pendapatan itu akan menampung sewa kami di Mexico, tuisyen untuk sekolah anak-anak kami, dan, seperti yang saya suka bergurau, meninggalkan beberapa dolar untuk taco. Sebagai konservatif fiskal (sekurang-kurangnya dalam hal membelanjakan wang kami sendiri), Rebecca dan saya suka bahawa pendapatan sewa akan memberikan kusyen kewangan sehingga kami dapat mengembangkan beberapa idea perniagaan yang ingin kami usahakan.

Perkara lain yang perlu dipertimbangkan apabila berpindah ke luar negara ialah pendapatan sewa boleh membantu anda mendapatkan visa kediaman di negara baharu anda. Walaupun ini tidak relevan dengan keadaan kita, sesetengah negara—Uruguay, misalnya—memerlukan aliran pendapatan yang boleh dibuktikan untuk mendapatkan kediaman tetap. Pendapatan sewa boleh membantu anda memenuhi keperluan ini.

Terdapat kelemahan untuk menyewa juga, bagaimanapun, seperti yang kami pelajari dalam menyelidik pilihan kami. Pertama, kos syarikat pengurusan untuk mengiklankan dan menyelia harta itu akan menjejaskan keuntungan kami. Syarikat-syarikat ini sering mengenakan bayaran yang sama dengan sewa sebulan untuk mencari penyewa dan kemudian 8% hingga 10% daripada sewa bulanan untuk mengekalkan harta itu dan bertindak balas terhadap isu yang dibangkitkan oleh penyewa. Walaupun tapak dalam talian seperti Craigslist wujud sebagai platform percuma untuk membantu menghubungkan tuan tanah dan penyewa, alat tersebut tidak dapat mengurus harta itu.

Kedua, kami perlu melaporkan pendapatan sewa sebagai boleh dikenakan cukai, seterusnya mengurangkan apa yang masuk ke dalam poket kami.

Rebecca dan saya juga mendapati menjual sebagai pilihan yang menarik. Berdasarkan perbualan kami dengan beberapa Realtors tempatan, serta penyelidikan bebas kami menggunakan alat dalam talian Zillow, yang menggunakan hartanah setanding untuk menganggarkan nilai pasaran rumah, kami menjangkakan kami boleh menjual rumah itu pada harga kira-kira $600,000.

Dalam kes itu, kami akan mendapat keuntungan sebanyak $400,000 selepas menolak harga pembelian awal kami dan kos penambahbaikan modal yang telah kami buat, yang berjumlah $200,000. Kami boleh melabur keuntungan $400,000 dan menggunakan pulangan untuk menampung perbelanjaan di Mexico.

Selanjutnya, di bawah seksyen 121 Kod Hasil Dalam Negeri (pengecualian perumahan), tiada satu pun daripada keuntungan $400,000 ini akan dikenakan cukai. Pengecualian perumahan membolehkan pasangan suami isteri menghapuskan daripada pendapatan sehingga $500,000 dalam keuntungan daripada penjualan rumah. Seorang boleh mengecualikan sehingga $250,000.

Untuk melayakkan diri untuk pengecualian ini (dan ini penting untuk difahami jika anda mempertimbangkan untuk menjual rumah anda), pasangan suami isteri dan orang bujang mesti memenuhi ujian pemilikan dan ujian penggunaan.

Anda layak untuk pengecualian jika anda telah memiliki dan menggunakan harta itu sebagai rumah utama anda untuk tempoh mengagregat sekurang-kurangnya dua tahun daripada lima tahun sebelum jualan. Anda boleh memenuhi pemilikan dan menggunakan ujian dalam tempoh dua tahun yang berbeza, tetapi anda mesti memenuhi kedua-dua ujian dalam tempoh lima tahun yang berakhir pada tarikh jualan.

Jika kami menjual rumah kami, kami akan memenuhi kedua-dua ujian pemilikan dan penggunaan serta dapat mengecualikan semua keuntungan kami, menyebabkan cukai sifar.

Tanpa faedah pengecualian perumahan, kadar cukai keuntungan modal 10% bermakna kami akan membayar cukai sebanyak $40,000 ke atas keuntungan $400,000. Empat puluh ribu dolar adalah lebih daripada yang kami jangkakan ia akan membebankan keluarga kami empat orang untuk tinggal di Mexico selama satu tahun. Itulah banyak wang untuk membayar cukai.

Sebab Kami Sewa

Beberapa faktor menyumbang kepada kami membuat keputusan untuk menyewakan rumah kami. Mula-mula, kami segera mencari penyewa yang boleh dipercayai sendiri yang boleh kami percayai untuk menjaga rumah dan halaman. Kami memberikannya maklumat hubungan untuk orang pembaikan tempatan yang kami gunakan sebelum ini, menghapuskan keperluan untuk syarikat pengurusan.

Sewa yang kami kutip dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa (Saya dan Rebecca membayar dalam kurungan cukai 12%, tetapi kadar berbeza dari 10% hingga 37% berdasarkan pendapatan dan status pemfailan). Namun, tidak menanggung kos syarikat pengurusan pihak ketiga bermakna lebih banyak wang dalam poket kami.

Kedua, memandangkan sifat kawasan metro Washington, DC—sangat sementara dengan perumahan berdekatan seperti rumah kami yang mendapat permintaan tinggi—kami menjangkakan nilai rumah itu akan terus meningkat. Selanjutnya, kerana ujian penggunaan pengecualian perumahan menyediakan dua daripada tetingkap lima tahun, kami tidak perlu segera menjual untuk mendapatkan faedah cukai.

Dalam aplikasi ujian yang paling mudah, kami mempunyai sehingga tiga tahun selepas keluar untuk menjual. Jika tarikh jualan kami adalah pada Januari 2021, tempoh tinjauan lima tahun akan berlangsung dari Januari 2016 hingga Januari 2021, dan kami akan tinggal di rumah itu sebagai kediaman utama kami dari Januari 2016 hingga Januari 2018 dan akan dapat mengecualikan keuntungan.

Sebab terakhir kami memutuskan untuk menyewa dan bukannya menjual pada mulanya adalah kerana kami mahukan tempat untuk kembali sekiranya keadaan di Mexico tidak berjaya.

Masa Keputusan, Sekali lagi

Pada Jun 2020, penyewa kami memaklumkan bahawa dia akan berpindah pada bulan Ogos. Pada masa ini, kami telah memasuki percubaan Mexico selama dua setengah tahun dan komited dengan kehidupan kami di sana, tanpa rancangan untuk kembali ke AS. Kami bersedia untuk meneroka semula pilihan kami berkenaan dengan rumah itu.

Reaksi pertama saya ialah menjual. Kami masih berada dalam tempoh dua daripada tempoh lima tahun untuk memenuhi ujian penggunaan dan mengecualikan keuntungan kami daripada cukai. Realtors yang kami bincangkan (dan platform dalam talian Zillow) meramalkan kami kini boleh menjual rumah itu pada harga $100,000 lebih daripada dua tahun sebelumnya, bermakna kami akan menjimatkan kira-kira $50,000 dalam cukai dan mempunyai keseluruhan keuntungan $500,000 dalam tangan untuk melabur.

Rebecca mahu terus menyewa. Perniagaan kombucha yang telah kami mulakan dan kursus bahasa Sepanyol yang dia jalankan di Mexico menguntungkan sekali-sekala, tetapi dia suka mempunyai pendapatan sewa yang tetap.

Satu lagi sebab Rebecca mahu menggantung di rumah itu adalah untuk menyedari penghargaan tambahan yang diramalkan oleh beberapa Realtors tempatan selepas Amazon mengumumkan ia akan membina ibu pejabat keduanya di kawasan itu.

Semasa kami masih berbahas tentang apa yang perlu dilakukan, takdir campur tangan. Saya sedang membincangkan dilema kami dengan rakan yang mempunyai kepakaran pelaburan dan dia menawarkan sesuatu yang saya dan Rebecca tidak faham sepenuhnya. Beliau menjelaskan bahawa kadar pulangan yang kami perolehi daripada menyewa adalah lebih daripada yang mungkin kami peroleh jika kami menjual rumah dan melaburkan keuntungan.

Pada masa itu, kami menjelaskan kira-kira $25,000 setahun dalam pendapatan sewa selepas membayar cukai harta tanah, insurans pemilik rumah dan perbelanjaan penyelenggaraan. (Kami telah melunaskan baki gadai janji sebelum berpindah.)

Jika kami menjual rumah itu dan melabur keuntungan $500,000, kami perlu mencari pelaburan yang memberikan pulangan 5% untuk merealisasikan sebanyak yang kami perolehi dalam pendapatan sewa. Walaupun kita mungkin dapat mencari kadar pulangan itu dalam bon korporat atau saham yang didagangkan secara terbuka, jenis aset tersebut lazimnya merupakan pelaburan yang lebih berisiko daripada hartanah.

Pada masa yang sama saya berbual dengan rakan saya, Rebecca dan saya menemui dari mulut ke mulut sebuah keluarga yang mempunyai kerjaya yang baik dan yang akan membayar sewa bulanan yang lebih tinggi sedikit daripada yang kami terima sebelum ini. Ini menjadikan keputusan untuk menyewa lagi mudah.

Selain itu, saya tahu pengecualian perumahan tidak sepenuhnya diketepikan. Di bawah undang-undang, kami boleh menetapkan semula tempoh lima tahun kritikal kepada ujian penggunaan jika kami memutuskan untuk berpindah semula ke rumah sebagai kediaman utama kami dan tinggal di sana selama dua tahun—atau lebih jika itu sesuai dengan kami. Walaupun tidak ada dalam fikiran kita untuk berundur sekarang, ia tidak keluar dari alam kemungkinan. Dan kenapa tidak? Rumah itu telah baik kepada kami.

Akhirnya, keputusan sama ada untuk menjual atau menyewa rumah anda adalah keputusan peribadi. Tiada penyelesaian satu saiz yang sesuai untuk semua. Walau bagaimanapun, seperti yang ditunjukkan oleh cerita kami, pertimbangan kewangan penting yang perlu diingat oleh setiap pemilik rumah ialah pengecualian perumahan. Jika anda akhirnya menjual rumah anda di luar dua daripada tempoh lima tahun, anda mungkin perlu menyerahkan sebahagian besar harga jualan kepada Uncle Sam.

Jadi, jika anda memutuskan untuk menahan rumah anda selama beberapa tahun selepas berpindah ke luar negara, ketahui cara cukai ini boleh memberi kesan kepada kewangan anda.

Kisah ini pada asalnya diterbitkan dalam International Living.