Starwood REIT, Seperti BREIT, Mengehadkan Penebusan Pelabur Daripada Dana Hartanah

Dikenali sebagai SREIT, REIT bernilai $14.6 bilion dipengerusikan oleh Barry Sternlicht, pengasas dan Ketua Pegawai Eksekutif Starwood Capital, sebuah firma pelaburan swasta yang memberi tumpuan kepada hartanah dengan lebih $125 bilion dalam aset di bawah pengurusan. Starwood Capital menguruskan REIT. Sternlicht juga ialah Ketua Pegawai Eksekutif Starwood Property Trust (STWD), sebuah syarikat pinjaman hartanah dagangan awam.

SREIT ialah REIT bukan dagangan kedua terbesar di belakang Blackstone Real Estate Income Trust, yang mempunyai kira-kira $69 bilion aset bersih. Kenderaan Blackstone (ticker: BX), dikenali sebagai BREIT, dipindahkan untuk mengehadkan penebusan pada bulan November selepas permintaan pengeluaran pelabur yang tinggi melebihi had suku tahunan 5%.

Seperti BREIT, SREIT membenarkan penebusan bulanan sebanyak 2% daripada nilai aset bersih, atau NAB, dan 5% daripada NAB setiap suku tahun.

Permintaan penebusan yang tinggi menunjukkan bahawa ramai pelabur runcit beralih ke pintu keluar pada REIT bukan dagangan, yang tidak didagangkan di bursa, selepas prestasi mereka jauh melebihi prestasi rakan setara yang didagangkan secara terbuka tahun ini. Jurang prestasi yang besar antara REIT bukan awam dan awam telah mewujudkan insentif untuk pelabur dalam REIT bukan diniagakan untuk mengeluarkan wang.

Daripada berdagang di bursa seperti NYSE, REIT ini adalah seperti dana bersama kerana pelabur boleh membeli atau menjual saham setiap bulan berdasarkan NAB mereka tertakluk pada had penebusan.

Dalam surat kepada penasihat kewangan yang telah dimajukan kepada Barron's, SREIT berkata ia menerima permintaan pembelian semula bersamaan dengan 3.2% daripada NAB pada bulan November. Berdasarkan had bulanan 2%, ia memenuhi 63% permintaan penebusan pelabur (0.63 kali 3.2 bersamaan 2). Sebarang permintaan yang tidak dipenuhi perlu dibuat semula pada bulan Disember, kata surat itu.

REITS tidak diniagakan mempunyai had penebusan bulanan dan suku tahunan untuk melindungi mereka daripada perlu mencairkan jumlah harta tanah yang besar atau meningkatkan leverage secara material sebagai tindak balas kepada permintaan penebusan tinggi daripada pelabur.  

"Had ini direka untuk melindungi pelabur sedia ada dan kesihatan jangka panjang kenderaan, dan akhirnya untuk memaksimumkan nilai pemegang saham," tulis SREIT dalam suratnya.

SREIT mempunyai campuran aset dan struktur yuran yang serupa dengan BREIT dan mempunyai prestasi yang setanding. SREIT, seperti BREIT, mempunyai sebahagian besar asetnya di kompleks pangsapuri berbilang keluarga, diikuti oleh gudang. Ini adalah dua daripada sektor berprestasi paling kukuh dalam industri REIT dalam beberapa tahun kebelakangan ini.

Pulangan tahun sehingga kini SREIT hingga Oktober ialah 10.2% pada salah satu kelas sahamnya, setanding dengan pulangan kira-kira 9% untuk BREIT.

REIT pangsapuri awam terkemuka seperti

Kediaman Ekuiti

(EQR) dan

Komuniti Pangsapuri Amerika Tengah

(

MAA

) dimatikan sebanyak kira-kira 30% pada 2022. Yuran asas tahunan SREIT ialah 1.25% daripada aset bersih dan yuran prestasi sebanyak 12.5% ​​tertakluk kepada kadar halangan 5%. Ia telah kembali kira-kira 15% setiap tahun dalam tempoh tiga tahun yang lalu.

Asas aset SREIT dan BREIT dikuasai oleh pelaburan hartanah komersial, yang kurang cair berbanding sekuriti yang didagangkan secara awam. Dalam 10-Q, SREIT berkata ia mempunyai $2.5 bilion kecairan segera pada akhir September, yang terdiri daripada $1.7 bilion kuasa pinjaman dan $800 juta tunai.

Seperti BREIT, SREIT telah berkembang pesat pada tahun lalu apabila jumlah aset meningkat kepada $30 bilion pada Oktober daripada kira-kira $20 bilion pada akhir tahun 2021. Dengan kira-kira $15 bilion hutang tertunggak pada akhir September, SREIT mempunyai nisbah leverage yang lebih tinggi daripada REIT awam setanding seperti Mid-America Apartment Communities,

Komuniti AvalonBay

(AVB), dan

Prologis

(PLD), REIT gudang terbesar. AvalonBay, misalnya, mempunyai nilai perusahaan yang serupa—nilai pasaran ditambah hutang bersih—sebagai SREIT tetapi mempunyai hutang tertunggak sebanyak $8 bilion.

Namun, pelabur runcit menyukai prestasi REIT yang tidak diniagakan dan hasil dividen yang mencukupi kira-kira 4%. Tetapi meletakkan had pada penebusan, atau mengenakan pintu, boleh membingungkan pelabur dan berpotensi mendorong lebih banyak permintaan pengeluaran sambil menyukarkan REIT yang tidak didagangkan untuk menjual saham baharu kepada pelabur.

Penganalisis Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee menulis awal tahun ini bahawa pengurus alternatif tidak sabar-sabar untuk menarik "modal terkunci" daripada pelabur individu. Walaupun itu bukan isu apabila masa yang baik, beliau berkata, "terdapat risiko bahawa semasa tekanan, pelabur individu mungkin menyedari mereka tidak begitu gembira dengan kekurangan akses kepada modal mereka."

Walaupun had kecairan didedahkan dengan jelas dalam literatur REIT yang tidak didagangkan, had kecairan itu tidak menjadi isu sehingga baru-baru ini. Beginilah cara SREIT menerangkan pelan penebusan atau pembelian semulanya:

“Walaupun anda sepatutnya melihat pelaburan anda sebagai jangka panjang dengan kecairan terhad, kami telah menerima pakai pelan pembelian balik saham, di mana setiap bulan, pemegang saham boleh meminta kami membeli semula semua atau mana-mana bahagian saham mereka. Disebabkan sifat pelaburan dalam hartanah yang tidak cair, kami mungkin tidak mempunyai sumber cair yang mencukupi untuk membiayai permintaan pembelian semula. Selain itu, kami telah menetapkan had ke atas jumlah dana yang mungkin kami gunakan untuk pembelian semula pada mana-mana bulan dan suku tahun kalendar.”

Tulis kepada Andrew Bary di [e-mel dilindungi]